原创 房小评 中国房评报道 2022-07-19 20:22 发表于安徽
昨天，读者A君发来一张银行理财收益截图： 2万元买理财产品2年，到期收益只有16元！
他说，这是某大行PR3风险的理财产品。之前他听银行客服说PR3风险等级是50%配置债券，50%配置权益资产，这只产品写着预期收益率4.2%，他就买了，结果苦等2年，只赚了16元！
“我都怀疑这16元是银行行长可怜我，自掏腰包给我发的！”用A君的话说：还不够享受一次“雪糕刺客”的待遇呢！
一气之下，他决定把这到期的20016元存起来，存款旱涝保收，总不会再闹这个“辛辛苦苦等2年，结果等来16元”的笑话了吧！
可是，当他打开宇宙行APP，又惊掉了下巴：
3年期定存年利率3.15%；
5年期定存年利率2.75%。
当年大学读金融专业，毕业差点去站柜台的A君，好歹也懂得“存款时间越长，利息越高”的道理嘛！
把钱放银行做定期存款，相当于放弃了这笔钱一定时间的使用权，定期存款期限越长，放弃使用这笔钱的机会成本也就越高，所以银行给的存款利息也是：久期越长，利息越高。当然，如果在这期间急用钱，要取出定期存款，银行会按照活期存款利率来计息。
还记得父母那一代，一本红色的定期存折，是他们节衣缩食给孩子上大学、结婚攒下来的钱，上面黑色打印体一行行的存、取记录，是每个中国家庭积攒幸福的点滴记忆。
A君不理解：为啥现在银行存款时间越长，利息反而越低呢？
其实，存款利率倒挂已经出现一段时间了，造成这个反常现象的原因，其实跟房地产还有点关系。
如今，银行担心企业经营风险，一般不愿意给企业放5年及更长期限的贷款，只对国企等信用好的客户发放长期贷款，因此银行5年及以上期限的贷款主要需求对象是居民按揭贷款。
今年1-6月份，居民按揭贷款需求下降了25.7%，自然导致银行5年及以上期限的贷款需求下降。
另外，受疫情等因素影响，今年上半年我国居民存款新增10.3万亿元，同比多增2.9万亿元，其中“预防性存款”较多。居民在选择存款期限的时候，闲置资金一般会首选利息较高的定期存款，原来5年及以上期限的定期存款会是这种“预防性存款”的首选。
居民存款需求增长较快，贷款需求却降得很快，而银行在存贷款这件事上，吃的就是“利息差”，此时当然要降低5年及以上定期存款的利息了。
而3年期和2年期定存利息相对稳定，是因为这是企业融资、居民一般消费融资的贷款期限。目前，企业对流动性资金需求旺盛，因此银行对吸收3年期和2年期定期存款的积极性比较大，这两个期限的定期存款利率基本没降。
5年及以上期限的定期存款利率降低的另一个重要因素是今年以来房贷利率下降所致。
为了促进房产消费，5年期的LPR利率已经连续多次下降，最新5年期以上LPR利率报价为4.45%。居民房贷利率和5年期以上LPR利率挂钩，如今很多城市房贷需求不旺盛，当地银行给予居民首套房贷在LPR利率基础上再打折的优惠待遇，首套房贷利率最低达到4.25%。
5年期以上的LPR利率4.45%与5年期定期存款利率2.75%的利息差是1.7%，属于银行可以接受的存贷利息差的下限。银行要付出管理成本、呆坏账拨备以及上市公司给股东分红等成本，对存贷款业务的息差有一定要求，以前银行在居民按揭贷款和5年期定期存款的存贷息差往往能维持在2%左右。
简单来说，房地产按揭贷款需求旺盛，房贷利率上涨的时候，银行5年期及以上的存款需求就会比较旺盛，银行也愿意给储户更高的利息。如今的情况，显然是相反的。
所以，如今金融市场存款利率和期限倒挂，也是受房地产市场萎缩和居民按揭贷款需求下降影响。
如今，在杭州等房地产市场不错的城市也有个“价格倒挂”现象，即新盘因为政府限价，售价比周边的二手房还便宜，价格倒挂多的每平米能差几万元，买到就是赚到，所以这样的价格倒挂盘开盘就会出现“万人摇”的现象。
如果定期存款3年的利息比5年的还高，那么居民是不是应该取出5年期的定期存款，改存3年期呢？这种情况持续，又会给下半年房地产消费市场带来什么影响？
1
短期是利多
资金是水，房地产是鱼。今年上半年，全国居民存款增加超过10万亿元，这些钱积累到一定程度，会刺激房地产消费。
首先就是长期存款和房产投资之间的替代效应会发生。如果5年期以上的存款利率低至2.75%，甚至不如CPI高（6月CPI2.5%，其中食品价格上涨2.9%），那么居民手里的长期闲置资金通常会考虑置换为房产。
其次，存款利率低会导致居民将钱转为短久期存款或者是消费，其中就有改善居住品质的改善型购房消费。
最后，参照美国、日本的存款负利率情况，随着存款利率市场化改革深化，存款负利率时代已经不远了。这样会降低存款对居民理财的吸引力，在理财产品、股市均存在一定风险的情况下，低风险理财市场自然会加大对房地产投资的关注。
2
长期是利空
房地产周期短期看金融，长期看人口和产业。房地产消费和产业、就业、人口流入直接相关。而银行存款利率倒挂现象，说明社会资金对长期投资比较悲观，偏好短期、流动性强的投资。而房地产的流动性比较差，自然不被青睐。
此外，社会资金如果长期投资减少，未来会影响经济发展、就业等情况，同时也会影响居民的消费预期，使得居民长期消费预期偏悲观，而居民的长期消费产品主要是房地产。
与此同时，银行5年及以上期限的存款利率低于3年期，存款会自动选择从长期切换到短期，久而久之，会形成银行5年及以上期限的存款减少，进而倒逼银行提高存款利息以吸引长久期存款的恢复，从而造成房贷利率下降的进程被打断，甚至会反向走入上升通道，这当然也会利空房地产消费。
来源：国家统计局
总结：国家统计局发布数据表明，今年1-6月份，全国商品房销售面积约68923万平方米，同比下降22.2%，其中，住宅销售面积同比下降26.6%；商品房销售额近66072亿元，同比下降28.9%，其中，住宅销售额同比下降31.8%。
房地产为经济周期之母，尤其是在金融自由化和货币乘数较大的时期，房地产市场的下降对宏观经济的影响真是“势大力沉”。银行存款利率倒挂，只是房地产市场下行的影响之一。未来，要稳楼市、稳经济，还需要出台更多的有效措施。
对于购房者来说，从国际环境以及银行端的利率、数量情况来看，如今的房贷利率都处于谷底，对于自住的刚需和改善购房需求来说，当下买房的贷款利息成本最低。
如果继续等下去，无论是美联储的加息，还是银行端的5年期存款利率上调，都会带来按揭贷款利率的上升。
版权声明：内容来源于互联网和用户投稿 如有侵权请联系删除