招商蛇口：持续稳健 核心城市获取优质资源

在房地产行业的调整期，能否实现稳健发展成为房企成长的关键因素之一。招商蛇口（001979.SZ）日前交出的半年报显示，公司开发业务的基本盘稳中有进，持有业务聚焦优势赛道，“双百战略”逐步落地。同时公司有息负债整体把控良好，稳健财务一路“绿灯”，在核心城市持续增加优质资源，未来公司有望获得市场份额和利润率的双双成长。

融资优势尽显稳健财务

招商蛇口日前发布的半年报显示，2022年上半年公司实现营收575.63亿元，同比增长28.9%；实现归属母公司股东的净利润18.87亿元，同比下降55.61%。对于业绩下降原因，在业绩预告时招商蛇口就有说明，主要是结转项目毛利率下降和投资收益减少等原因所致。

与行业共性的盈利暂时下滑相比，负债端的持续改善是招商蛇口的一大亮点。2022年上半年公司综合资金成本仅为4.1%，较年初降低38BP即38个基点，较2021年同期降低50个基点。

近几年来，招商蛇口的融资成本在逐年下降。2019年公司综合资金成本为4.92%，之后的2020年和2021年，综合资金成本分别为4.7%和4.48%，融资成本实现两连降并刷新公司整体上市以来融资成本的新低。

实际上，自实现整体上市以来，招商蛇口的综合资金成本从未超过5%。尤其是在房地产行业深度调整的当下，这样的融资低利率优势在规模房企中并不多见。不过，仅仅是低成本的融资并不是招商蛇口财务稳健的全部。

2022年上半年，招商蛇口的期末融资余额为1987.44亿元，较年初增长了11.84%，远低于“绿档”房企15%的上限要求。

绿档是房企三道红线下的最优指标。房企融资的三道红线主要是限制开发商融资规模的增速，降低企业杠杆。三道红线具体要求是：一是扣除预收款后的资产负债率不能超过70%；二是净负债率小于100%；三是现金短债比要大于1倍。

若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速不得超过15%。

截至2022年6月末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为62.38%，净负债率为48.96%，现金短债比1.48，公司是毫无争议的“绿档房企”。而且，自2020年推出三道红线以来，招商蛇口始终是最优的绿档房企。

2020年和2021年招商蛇口期末融资余额分别为1604.44亿元和1777亿元，期末融资分别增长了14.8%和10.76%。除2020年增速接近绿档融资增速上限外，之后的增速都稳定在10%出头，远低于上限要求。

在控制融资规模增长的同时，招商蛇口融资结构愈发稳健。2019年公司融资余额为1397.54亿元。这其中，一年之内融资余额为548.71亿元，占比约为40%，比重显然不低。2021年底公司一年之内的融资余额占比尚不足25%，这意味着长期借款超过了75%。

在房企融资难、融资贵的深度调整期，招商蛇口不仅实现了融资成本的持续下降、还优化了融资结构，融资优势尽显。有息负债的合理布局进一步巩固了公司稳健的财务优势，这为公司在行业调整期仍能实现稳定发展加上了重重的砝码。

核心城市获取优质资源

财务稳健不是裹足不前。欲速则不达，企业发展的规律——快就是慢，慢就是快。2019年招商蛇口的行业排名还在10强之外，2020年刚好跻身10强，2021年更进一步来到行业第7。

如果说2020年突发的疫情一开始并未对房地产行业发展带来根本性影响的话，2021年房地产市场由强转弱，房企爆雷频频，行业从高周转迅速进入了“风险暴露”中，直至当下部分房企的资金危机仍未解除。

招商蛇口正是在行业不利局面下实现了逆市增长。持续多年的财务稳健政策带来的“高筑墙、广积粮”优势，正在疫情扰动和行业深度调整的当下变为公司实实在在的更快增长。

拿地端的表现是例证之一。2022年上半年，招商蛇口累计获取土地27宗，新增计容建面419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，投拓保持良好的节奏。不仅如此，在通过招拍挂等公开市场拿地的同时，招商蛇口也积极参与房企纾困。

8月31日，公司公告，与富力地产签署战略合作框架协议。双方共同研究推进华南区域的城市更新项目。在富力地产之前，今年4月，招商蛇口与长城资管、佳兆业签署战略合作协议，就多个项目推进合作方案，8月初，招商蛇口宣布拟通过债务重组等方式推动深圳半岛城邦五期项目顺利进行。

凭借自身强大的造血能力，招商蛇口保持了强劲的拿地势头。根据第三方克而瑞数据，2021年公司以超过2400亿元的新增货值跻身行业新增货值10强，但与榜首相比仍不足其一半水平。2022年1-7月，招商蛇口新增货值约1000亿元，行业榜首新增货值也不过1100亿元出头。从未来发展上看，招商蛇口正稳步向一线龙头迈进。

虽然是积极拿地，但招商蛇口并非是无序扩张。公司拿地选择的是诸如上海、深圳和南京等核心一二线城市，以及长三角和大湾区等核心城市圈。2022年上半年，公司新增土地主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

招商蛇口一向执行聚焦高能级城市和城市深耕策略。2021年，公司新增土地中，在划定的“强心30 城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。前10城投资占比达到62%，较2020年提高10个百分点，并且位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。

单城市来看，根据机构报告，2021年招商蛇口在上海单城拿地权益金额为445亿元，同比增长 71.7%。2022年1-7月，招商蛇口在上海又拿下9个核心项目，新增建面82万方，土地投资金额达到334亿元。除上海外，2021年公司在南京权益投资额超百亿，为132亿元，广州、杭州、武汉和重庆投资金额均超过50亿元。

截至2021年末，招商蛇口70%土地储备集中在一、二线城市，粤港澳大湾区资源占比 22%，高质量土储保证公司后续销售的去化率及利润率水平，良好的土储布局为公司可持续发展提供保障。

拿地坚持深耕策略，带来的结果也是积极的。以2021年为例，全年招商蛇口累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第7。这其中，深圳、上海、苏州和南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模当地排名前10。而上海楼市的强劲表现，一定程度上证明了招商蛇口的眼光。上海中原地产数据显示，6月，上海新建商品住宅成交面积环比增长742.1%、成交均价环比涨5.7%，7月，新建商品住宅成交面积环比增加13%。这两年在上海市场的优质布局，定能为招商蛇口带来丰厚的利润。

众所周知的是，目前房企融资难，招商蛇口凭着信用优势正在将融资优势转化为拿地优势。融资端开始放量、成本持续低位，这为公司后续发展打下良好基础。

低点已现

招商蛇口公布的销售数据显示，2022年1-7月，公司累计实现签约销售面积572.41万平方米，同比减少33.23%；累计实现签约销售金额1427.24亿元，同比减少27.65%。这其中，7月份公司实现签约销售金额238.97亿元，同比增长17.7%。

而根据克而瑞数据，8月份招商蛇口的签约收入同比继续16.79%，销售回暖已经明显是触底反弹。

实际上，在2021年下半年行业转冷时，招商蛇口就已经显现出竞争优势了。2021 下半年行业整体下行背景下，20强房企超半数出现销售负增长，招商蛇口凭借深耕高能级城市的竞争优势，销售逆势增长，基本完成当年3300亿元的销售目标。

根据克而瑞数据，2022年8月，50家房企单月销售金额4806亿元，较2021年同期下降了33%。无论是累计成绩还是单月数据，招商蛇口都要明显好于行业整体水平。

申万宏源就指出，招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。

在目前行业遭遇资金困境之时，招商蛇口融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。