中国房地产牛市大拐点在哪里？哈里森模型：经济周期与房地产走势

因此对于中国的牛市我们要从商品总量和价格关系层面上来认识而不仅仅是价格，中国的房地产牛市既有由于通胀和货币因素导致的流动性推动的短线牛市，也有社会经济结构变化导致的商品需求增长推动的长线牛市，对于短线牛市还可以通过货币政策调控而控制，但是长线牛市是受到客观规律的支撑，无法通过人为政策搞大跃进式的人定胜天来控制，而中国当前一波紧似一波的宏观调控对于货币推动的短线牛市已经很好地控制住了，这就意味着这样的调控空间越来越小，而对于中国的长线牛市，过度的调控会导致报复性的反弹，读懂中国的房地产市场，需要认识到这是由于发展导致的商品数量增长所产生的长期牛市，因此对于这样的长期牛市的认识，不应当仅仅是房价的涨跌而应该有更深刻的内涵。

二、哈里森模型:经济周期与房地产走势

要预测牛市的开始与结束，就离不开关注经济和产业的周期，谈及房地产业的周期，就不得不提及世界房地产周期规律研究领域的大师哈里森。哈里森(Harrison)是伦敦土地研究联合会的执行董事，担任多家俄罗斯大学和政策制定机构的顾问，包括俄罗斯议会杜马，是最著名的房地产周期研究专家，他准确地预见了1992年英国房地产的崩溃和最近的这轮英国房地产崩溃。(泡沫破碎:房价·银行与经济萧条1(英)哈里森(Harrison，F.)著，2007年中国社会科学出版社)

对于房价的波动与经济周期的联系，哈里森解释说，这种不稳定波动并不是房地产本身的问题，而是所有建筑物所在的土地市场的问题。正如马克·吐温所说:“土地供应是固定的，它们不会增长。"因此、随着人口增长和经济发展，建立新住房和办公楼对土地的需求加大，通常以增加供应来降低价格的市场机制在此却相反--价格上涨。由于银行面对日益增长的资产价值加大贷款，更加刺激上涨幅度，这就促使人们从中投机。在现在的政府政策下，土地价格要拉回到可以承受的水平的唯一途径是经济衰退，从而损伤银行体系，并导致大面积失业，银行从贷款人手中收回房产。

根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在这18年里，房价先上涨7年，然后发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，之后是2年的疯狂上涨，最后是4年的崩溃。

再看看该模型是不是能够解释其他国家的房地产走势。

香港1985年房价开始上涨，95-97年暴涨，随后立即陷人暴跌，02-03年价格达到谷底。

美国最近的低点在1974、1992和2010年，再来看更古老的数据（如下图）

日本是从1980年开始房地产的大升浪，1987-1990年暴涨，1991年-2004年暴跌，是所有发达经济体中表现最差的一个。处于趋势之中的人总是认为趋势能无限延续，这种侥幸心理认为中国模式史无前例，所以有可能免于衰退，毕竟哈里森的房地产模型只应用于工业革命(1765年)后，但不幸的是，这种周期在工业化社会是一种自然力量!

中国本轮房地产牛市开始在哪里?回顾历史，从1998年国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，房地产业走向市场后，目前已经是第12年，但是这个改革需要有一个过程，基本上房改是在2000年以后完成了，而中国各地的情况还不一，由于2003年的非典流行，中国很多地方的房地产实际上陷人谷底，如果以2000年到2003年为一个基础的基点来计算的话，根据哈里森的房地产周期率来计算，那么4-7年后中国将进入房地产下跌和崩盘阶段，也就是在2015-2018年开始达到这样的一个阶段。

中国的房市还有大量的投资者和投机者的存在，在中国通胀预期的压力和恐惧下，房地产的投资避险功能就变得特别强烈，而人民币的升值导致海外热钱大量涌人及其在房地产领域的布局，这些海外热钱的行动带有一定的一致性、人为性和操纵性，在这样的背景下，房地产的周期和走势就表现出类似股票和期货坐庄的特点。对于期货和股票坐庄的行情，首先要出现一波逼空行情，让股票或期货的空头难以承受而不断上涨，一直逼到这些空头不得已买人为止，然后价格就开始回调了，在逼空行情上演的时候，所有的社会舆论都在说这样的暴涨是非理性的，吸引大量的人员做空，但是不断上涨的行情会让空头的信心崩溃，不得已只有调整策略进行空翻多，而空头不在了的时候，多头的炒作结束，价格进行了回调。在回调了30%以后会出现一个出货行情，因为此时虽然回调但是多头持有了大量的筹码，这些筹码也是需要变现的，因此多头还会提拉价格进行出货，此时的社会舆论则是反过来的，所有的舆论都在说是调整结束，现在是价值的洼地，在进行价值修复等等，再加上一定的价格回调吸引，又会吸引社会做多资金的参与，以此让原来做多的资金筹码出货，等到这些筹码出货以后，在高位的价格是没有人接盘的，最后接盘的人中总会有人需要资金而不得不卖房，这样就是一个多杀多的缓慢阴跌的长期过程，此时才是真正熊市的开始，各种宣传和刺激都不足以让市场价格上涨，直到真正的跌到极大透支了投资价值以后才能够再一次真正的吸引资金进人投资。

目前中国的房地产市场非常符合逼空行情的特征，社会上一大群对于高房价骂不停的人群是未来不得不买房的空头，逼空行情的特点就是不断唱空，让想要买人的刚需分子成为愚蠢的空头，没有在涨房价的初期购买，让他们成为高价买人的接盘人群，因此那些看似为了老百姓说话，不断唱低房价不让他人购买房屋的人，恰恰很可能是在逼空行情中做多庄家所雇佣的托儿，因为这些刚需如果在行情的底部就释放的话，将来是没有人在高位接盘的。只要有这部分刚需存在多头就敢于无限制的炒高价格，这就是期货常说的轧空头，只要空头不翻多或者不暴仓，这样的轧空头就会一直进行下去，因为空头早晚是要接盘的，那些天天叫嚷降价、叫骂不买和盼着房价下降的刚需人群，恰恰是做多房市的人最喜欢看到的未来购房人群!而现在的控制和限购，对于已经建仓完毕的多头而言，影响是非常有限的，对于空头却是没有房可以买的，下面就是逼空行情让这些空头买单。所以对于那个唱空房价10年的民生专家，如果你听信他的言论没有买房，现在即使是房价腰斩也比当初贵了很多，对于这样的专家你是应当还坚信他还是鄙视他?等中国房价真的如08年那样下跌30%以后，肯定救市的各种政策就要出台，对于房地产的说法也会不同，出货行情就要上演，对于出货行情的拉高价格才是最要小心的，对于逼空行情的被套，还有下一波出货行情给你解套，但是如果是出货行情被套住以后，那你可是要长时间地站在高高的山顶上，解套是遥遥无期的。

“从美国、英国情况看，它们生长曲线比我们提高65%，美国比较特殊，因为它没有经过二战任何摧残，而其他国家都有，所以从这样一个经济发展速度可以看出，如果我们按同样比例计算，我们未来发展速度应该是一个陡型的，可以达到人均15000美元的水平。这样和世界上这几个发达国家基本走同一条线。”对于中国房地产的周期，应当是房地产行业本身周期规律和投资做庄的市场周期规律的共同影响，同时也要考虑到其他因素和中国特色，虽然周期规律对于中国肯定会有影响，但是我也认为中国有中国很多的特殊性，中国的发展并不均衡，各地区的差异之大有如不同的世界，这样的差别造成中国不同地域的房地产进人牛市的时间不同，而且也很难以同样的标准来一刀切，中国发达地区可能达到牛市转折的时间会提前很多，而欠发达地区还有一个长期发展的过程，哈里森的模型是应用于工业革命以后的世界的，但是中国很多地方还没有完成工业革命，中国历史体制的遗留问题也会影响周期的长短，中国与西方控制房价的模式也有差别，所以完全套用周期规律来认识中国的房地产牛市也是有缺陷的，分析中国房地产发展方向需要综合多种因素的影响，在众人难以理解中国房市的时候，认识中国房市就需要与西方不同的思维。

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