房地产每天都有好消息

原创 房小评 中国房评报道 2022-09-15 19:04 发表于北京

刚刚，离岸人民币兑美元汇率跌破7.0关口。

一般情况下，这种汇率变化会导致资金从A股流去美股，所以大A这些天走势也很沉闷。因为涨势如虹而被冠以“宁王”称号的宁德时代（SZ300750）连日下跌，偏此时地产股逆势上涨，再度成为大A的“支柱产业”。以保利发展（SH600048）为例，过去5个交易日涨幅超过7%。

这是为什么？

原来——房地产每天都有好消息！

这波上涨的行情大概开始于几天前的一则传言：除一线城市外，其他城市将陆续放开限购，并有其他宽松政策出台。

这则传言尚未变成纸面文件，但是自从传言出现，各类媒体陆续曝出一些重要城市出台重磅宽松政策：

9月15日，媒体从济南市住房和城乡建设局获悉，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。这意味着济南市其它区域不再限购。

9月14日，有消息称青岛市除市南、市北区外，其他区域全面放开限购。但是当媒体向青岛市住建局求证时，却被否认。

同一天，市场传出消息称，苏州核心区域调整首套房限购政策，外地户籍本地无房者，无需6个月社保或纳税证明就能直接在当地购买首套房。这相当于苏州全域松绑限购。

此外，还有南京、宁波等城市也传闻放开限购，更有一大批只做不说的城市，早已实质性放开限购。

在政策利好的刺激下，8月份主要城市房地产销售面积止跌企稳，部分城市的销售面积环比出现回升态势。

房地产上市公司经营层面也出现利好趋势。根据克而瑞数据，TOP30房企中已经有10家在8月份实现销售额同比增长——中海、龙湖、金地、建发、金茂、中铁建和仁恒更是实现同比、环比双增长。

头部的央企开发商和区域型龙头房企的业绩率先回升，是市场的先行指标，代表着全国楼市的冷暖，它们销售业绩之所以率先回升，有着以下原因：

一、头部房企的聚焦优势

根据克而瑞数据，百强房企8月份销售额环比下跌0.3%，同比下跌32.7%，趋势是：整体下行，降幅收窄。

数据来源：克而瑞

其中，30强房企的销售额却在8月份环比上涨6%，同比降幅也比百强房企更低，整体销售恢复速度比百强房企更快。

这意味着在房地产保交付的大环境中，买房人更倾向于安全性更高的头部房企。

头部房企所布局的城市也是市场复苏较快的城市，而跟随头部房企一起复苏的区域型龙头房企，如滨江、仁恒等，也都密集布局浙江、江苏等房地产较好的市场，享受到了区域聚焦的好处。

二、低基数效应

从40城每月新房销售面积变化可以看出，这一轮整体市场下行是从2021年7月份开始，在今年4月份进入谷底，在6月份明显回暖，但随着停贷等“黑天鹅”事件冲击，这种回暖没有持续。

因此从同比变化来看，由于房企去年8月份的销售额基数比较低，今年8月份数据与之相比较，更容易出现同比正向增长。

以招商蛇口为例，其7月份和8月份的销售额均实现了同比接近17%的增长，反而是6月份销售额同比下滑。

但是对比今年6-8月份的销售数据会发现， 6月份的销售额其实比7月份和8月份更高，但是因为去年6月份市场成交太好，因而今年6月份出现同比下滑，这是基数不同对同比增速的影响。

三、部分城市已复苏

如上所述，8月份销售业绩比较好的企业，土地储备和销售收入贡献明显向热点城市集中。

接下来，我们以金地集团（SH600383）为例，对房地产销售业绩比较好的城市做个剖析。

金地集团8月份实现销售金额212.3亿元，同比上升11.56%，环比增长14.5%，均实现两位数增长。

房小评向金地方面了解到，在7-8月份市场尚未完全企稳的行业大背景下，金地集团在多个城市实现了热销。

首先是在一线城市中的北京、上海表现亮眼。

北京金地壹街区卖了3.8亿元，和锦华宸销售5亿元，都是各自所属板块销冠。而位于上海的金地嘉源项目，8月份开盘即成交440套，去化率100%，签约金额20.7亿元。

根据诸葛找房的40城统计数据，四大一线城市中，北京是8月份唯一销售面积环比回升的城市，上海的降幅已经缩小到5%以内，市场行情恢复较快。

而金地集团在2021年初设立了北京、上海、深圳三大城市公司，加大在一线核心城市的战略布局。这一策略，使得金地先一步踩到了北京、上海等城市复苏的节奏。

同时，金地覆盖的二三线城市比如西安、武汉、沈阳、大连、厦门、青岛、嘉兴等也是热点省会或者大型城市群内的城市，这些城市的项目也贡献了不少业绩。

另一个代表案例是建发股份（SH600153）。8月份，建发的销售额环比增长57%，同比增长71%。这与建发近2年来在一二线城市大举拿地分不开。据申万房地产研报，建发股份在一二线城市土储预估权益货值占比近70%。

中指研究院数据显示，8月份新增新建住宅价格下跌城市主要是基本面较差的三四线城市，部分热点一二线城市新房价格环比仍上涨。

政策利好叠加企业经营层面变好，是地产股最近一直涨的原因，而这些利好，还在持续。

9月15日，中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、交通银行、中国银行等六大国有银行宣布即日下调个人存款利率，包括活期存款和定期存款在内的多个品种利率有不同幅度的微调。

其中：三年期定期存款和大额存单利率下调15个基点；一年期和五年期定期存款利率下调10个基点；活期存款利率下调0.5个基点。

调整后，银行存款利率相比通胀（CPI）已经没有优势。以三年期定存为例，目前年利率约为2.75%，而8月份全国CPI同比上涨幅度为2.5%。存款负收益时代，已然不远。而仅今年上半年，全国居民存款就新增了10万亿元，存款负收益必然触动居民提取存款，对房地产消费是个利好。

同时，8月份的金融数据也显示，目前国内金融环境宽松，M2增幅高达12.2%，这与上一轮房地产周期反弹时差不多。

目前，限购、限贷等行政性调控手段已经陆续解绑，政策宽松度直逼2009年和2015年房地产上升周期启动的前夜，而M2、贷款量等金融指标也非常宽松，如今就是居民中长期贷款（主要是房贷）拉胯：

8月份居民贷款新增4580亿元，同比少增1175亿元。其中，新增居民短期贷款1922亿元，同比多增426亿元；新增居民中长期贷款2658亿元，同比少增1601亿元。

按照研究机构的说法，居民短期贷款主要是用来买车，中长期贷款主要是用来买房，当贷款利率一再降低时，居民买车消费增加了，买房消费仍然低迷。

“房地产周期反弹，万事俱备，只差买房人了。”

在银行、开发商、政府和买房者共同构造的房地产生态圈里，如今只差买房者出席，而买房者买房意愿低迷的主要原因是：房价不涨，购房者担心买房后房价下跌，赔钱！

9月15日，媒体报道称，广州市已经对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。这样一来，郊区不好卖的房子会增加开发商调价自主权，可以降价出货，核心地段好卖的房子可以涨价，对整个城市房价形成带动效应。

房地产市场真是“刚想打瞌睡，就有人送枕头”，每天一个好消息，房地产股岂能不涨？

房地产销售复苏也可期待，虽然这个复苏是分化型的，分城市、分区域的复苏，但是政策底和市场底已现，对于购房者和好房企来说，房地产最寒冷的冬天过去了。