盟固利：违反“房地一体”原则如何论证资产完整性？

盟固利：违反“房地一体”原则如何论证资产完整性？

——房地分离是否影响资产完整性？

【发行人概述】

天津国安盟固利新材料科技股份有限公司（以下简称“盟固利”或“发行人”）于2022年9月6日通过创业板上市委审议。盟固利的主营业务为锂电池正极材料的研发、生产和销售，主要产品为钴酸锂和三元材料。

【反馈回复】

报告期内，荣盛盟固利向发行人子公司北京盟固利租赁厂房，交易金额分别为861.84 万元、754.20万元和754.20万元。由于历史原因，北京盟固利、荣盛盟固利在北京盟固利拥有权属的土地上各自出资建设了办公楼、厂房、宿舍、食堂等建筑物设施，其中配电室、食堂等由双方共同使用。

其中，荣盛盟固利在北京盟固利的土地上实际出资建设的房产，由荣盛盟固利向北京盟固利租赁土地使用权；北京盟固利实际出资建设、荣盛盟固利实际使用的房产，由荣盛盟固利租赁房产；荣盛盟固利出资建设、双方均使用的食堂，由荣盛盟固利向北京盟固利支付土地使用权租赁费用（扣除北京盟固利使用食堂须向荣盛盟固利支付的费用）。

请发行人说明在北京盟固利拥有相关土地使用权，但荣盛盟固利拥有地上建筑物权属的情况下，发行人是否符合《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》第12条“资产完整”、“主要资产不存在重大权属纠纷”等发行条件。

请保荐人、发行人律师发表明确意见。

回复：

一、北京盟固利拥有相关土地使用权，但荣盛盟固利拥有地上建筑物权属的情况下，发行人符合《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》第 12条“资产完整” 的发行条件。

（一）北京盟固利具有维持其日常生产经营的土地、房产的所有权及使用权，使用荣盛盟固利食堂对其日常生产经营资产的完整性不产生实质性影响

1、北京盟固利拥有相关土地使用权，但荣盛盟固利拥有地上建筑物权属，与民法典、相关房地产管理法规及相关司法解释关于“房地一体”相关规定不符，荣盛盟固利存在违反房地产相关法律法规的情形，相关房屋建筑物存在权属瑕疵，但双方已经制定了相应解决措施

（1）民法典、相关房地产管理法规及相关司法解释关于“房地一体”的主要规定

《中华人民共和国民法典》、相关房地产管理法规及相关司法解释关于“房地一体”的主要规定如下：

荣盛盟固利在北京盟固利拥有土地使用权的土地上建设房屋建筑物并使用的事实状态与民法典、相关房地产管理法规及相关司法解释规定的上述“房地一体”要求不符，导致荣盛盟固利所建设房屋无法办理权属证书，由于房地分离，也可能导致北京盟固利和荣盛盟固利处置相关土地使用权及房屋建筑物时存在争议或潜在纠纷。

（2）荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设房屋建筑物存在违反相关法律法规的情形

《中华人民共和国民法典》第三百四十四条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据上述法律法规，北京盟固利作为土地使用权人，有权在其合法拥有使用权的土地上建设房屋建筑物，但需要履行规划等报建手续。荣盛盟固利作为非建设用地使用权人，在北京盟固利土地上建设房屋建筑物存在违反相关法律法规的情形。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的。荣盛盟固利作为建设单位，在北京盟固利拥有土地使用权的土地上建设房屋建筑物，可能面临被处罚的风险，相关房屋建筑物存在被拆除的风险。

荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设房屋建筑物存在违反相关法律法规的情形，荣盛盟固利作为建设单位存在被处罚的风险，相关房屋建筑物存在被拆除的风险；但北京盟固利并非相关建筑物的建设方及使用方， 且该等情形未改变北京盟固利工业用地的土地规划用途，未导致北京盟固利违反《中华人民共和国土地管理法》的规定或违反《北京市昌平区国有土地使用权出让合同》的约定，不会成为公司本次发行上市的实质性法律障碍。

（3）荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设房屋建筑物无法办理产权登记，存在权属瑕疵

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

根据上述规定， 荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设的房屋建筑物无法办理产权登记，存在权属瑕疵。但荣盛盟固利为该等房屋建筑物的出资主体、建设主体，北京盟固利与荣盛盟固利已经就土地和房屋建筑物的使用签署了租赁协议，对相关资产的权属及使用进行了明确约定，因此该等房屋建筑物虽然存在权属瑕疵，但其归属清晰且使用无争议，对公司生产经营不构成实质影响。

（4）北京盟固利与荣盛盟固利双方已经制定了相应解决措施

鉴于荣盛盟固利在北京盟固利拥有土地使用权的土地上建设房屋建筑物并使用的事实状态与民法典等相关房地产管理法规及相关司法解释的“房地一体”处分原则不符，荣盛盟固利已出具《承诺函》，愿意就由此导致的责任和费用承担赔偿或补偿责任，荣盛盟固利已经采取有效手段消除该等资产瑕疵给北京盟固利造成的损失。同时，关于可能导致未来北京盟固利处分财产时存在争议或潜在纠纷，荣盛盟固利与北京盟固利签署了《<租赁协议书>之补充协议》进行相关约定，确保在租赁期满不再续租时或发生相关资产处分时北京盟固利的相关权益不受影响，具体内容如下：

①在荣盛盟固利与北京盟固利的租赁协议的有效期内，未经北京盟固利同意，荣盛盟固利不会将其在北京盟固利拥有土地使用权的土地上建设的房屋建筑物进行抵押、 赠予、 向第三方转让、出资、交换等处置；

②在荣盛盟固利与北京盟固利的租赁期满且不再续租时，荣盛盟固利将对该等房屋建筑物进行恢复原状或将相关房屋建筑物以届时双方另行协商一致的价格转让给北京盟固利；

③如果北京盟固利在未来发生与不动产相关的转让、互换、出资或者赠与、抵押等相关处置事项时，荣盛盟固利会积极配合，采用届时双方另行协商一致的价格将相关房屋建筑物进行处置，以确保北京盟固利相关资产处置不受影响。

综上，荣盛盟固利在北京盟固利拥有土地使用权的土地上建设房屋建筑物并使用的事实状态不符合民法典、相关房地产管理法规及相关司法解释关于“房地一体” 的相关规定，荣盛盟固利存在违反房地产相关法律法规的情形，相关房屋建筑物无法办理产权登记，存在权属瑕疵；但荣盛盟固利为该等房屋建筑物的出资主体、建设主体，北京盟固利与荣盛盟固利对此已经签署了租赁协议，对相关资产的权属及使用进行了明确约定，因此该等房屋建筑物归属清晰且使用无争议，对公司生产经营不构成实质影响；荣盛盟固利作为建设单位存在被处罚的风险，相关房屋建筑物存在被拆除的风险，但由于北京盟固利并非相关建筑物的建设方及使用方，且该等情形未改变北京盟固利的土地用途，未导致北京盟固利违反《中华人民共和国土地管理法》的规定或违反《北京市昌平区国有土地使用权出让合同》的约定，不会对公司造成实质不利影响；同时，针对可能导致未来北京盟固利处分财产时存在争议或潜在纠纷，北京盟固利与荣盛盟固利签署了《<租赁协议书>之补充协议》进行相关约定，确保在租赁期满不再续租时或发生相关资产处分时北京盟固利的相关权益不受影响。

2、北京盟固利拥有相关土地使用权，但荣盛盟固利拥有地上建筑物权属的情况下，公司符合《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》第12条“资产完整”的发行条件

（1）北京盟固利拥有其日常生产经营相关资产的所有权及使用权，使用荣盛盟固利食堂对其日常生产经营资产的完整性不产生实质性影响

北京盟固利拥有维持其日常生产经营的土地、 房产及知识产权的合法所有权及使用权，资产完整。其中，就土地房产而言：

①北京盟固利现生产经营所使用的土地使用权权属证书均办理在北京盟固利名下，北京盟固利拥有其生产经营用地的合法使用权。

②北京盟固利的办公楼和部分厂房已经取得不动产权证书，证载权利人为北京盟固利， 北京盟固利拥有该等办公楼和厂房的合法所有权。

③北京盟固利日常生产经营使用的部分厂房和宿舍由于报建手续不完整无法办理产权证书，但该部分无证房产系北京盟固利在其已经取得合法使用权的土地上出资自建，资产归属及使用均不存在争议，北京盟固利有权在此进行生产、办公、职工生活，随着发行人二期项目投产使用，该等无证厂房和宿舍将逐渐作为仓库使用，不再是发行人主要资产。

④北京市住房和城乡建设委员会已出具合规证明，未对北京盟固利进行过处罚。

⑤除上述外，北京盟固利日常生产运营还涉及与荣盛盟固利共用食堂，该食堂系荣盛盟固利在租用的北京盟固利土地上建设。由于食堂为辅助性设施，可替代性强，对北京盟固利生产经营影响较小，北京盟固利向荣盛盟固利租赁食堂使用对其日常生产经营资产的完整性不产生实质性影响。

综上，北京盟固利合法拥有与其日常生产经营相关的土地使用权，日常生产经营相关的办公楼及部分厂房已经取得合法的产权证书，未取得产权证书的厂房等由北京盟固利出资在拥有使用权的土地上建设并自用，所有权及使用权均不存在争议；因此，北京盟固利日常生产经营相关的主要资产完整，使用荣盛盟固利食堂对其日常生产经营资产的完整性不产生实质性影响。

（2）荣盛盟固利在北京盟固利合法拥有土地使用权的土地上建设房屋建筑物， 对北京盟固利的资产完整性不产生实质性影响

①荣盛盟固利在租赁的北京盟固利土地上自建厂房、宿舍、食堂等情况系由于历史原因造成，该等资产由荣盛盟固利出资建设、体现在荣盛盟固利账上，除食堂共用外，其他资产也是由荣盛盟固利在使用，不属于北京盟固利日常生产运营必须资产，因此该等资产的权属瑕疵也不会对北京盟固利日常生产经营产生实质影响；

②北京市住房和城乡建设委员会已出具合规证明，未对北京盟固利进行过处罚；荣盛盟固利已出具《承诺函》，愿意就由此导致的责任和费用承担赔偿或补偿责任，荣盛盟固利已经采取有效手段消除该等资产瑕疵给北京盟固利造成的损失。

③就荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设的房屋，双方已经签署了租赁协议，对相关资产的权属及使用进行了明确约定，相关资产的归属清晰，双方在该等房屋的使用上不存在纠纷和争议。

④对于可能导致未来北京盟固利处分财产时存在争议或潜在纠纷，荣盛盟固利与北京盟固利签署了《<租赁协议书>之补充协议》进行相关约定，确保在租赁期满不再续租时或发生相关资产处分时北京盟固利的相关权益不受影响。

综上，北京盟固利合法拥有与其日常生产经营相关的土地及有证房产的合法使用权及所有权。就部分未取得产权证书的厂房，是由北京盟固利出资在自己拥有使用权的土地上建设并自用，北京盟固利有权占有、使用、收益、处分，资产归属及使用均不存在争议。与北京盟固利日常生产经营相关的土地房产中，除存在食堂共用情况外，与北京盟固利日常生产经营相关的资产完整。荣盛盟固利在北京盟固利合法拥有土地使用权的土地上建设的房屋建筑物主要为其自行使用，且其已经承诺承担由此产生的相关责任和费用，对北京盟固利的资产完整性不产生实质性影响，发行人符合《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》第12条“资产完整” 的发行条件。

二、北京盟固利拥有相关土地使用权，但荣盛盟固利拥有地上建筑物权属的情况下，发行人符合《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》第12条“主要资产不存在重大权属纠纷” 的发行条件。

1. 如上所述，北京盟固利拥有与其日常生产经营相关的主要资产的所有权及使用权， 其主要资产不存在重大权属纠纷。

2. 荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设房屋建筑物系由于历史原因造成，房屋建筑物的出资主体、建设主体、资产归属等均清晰无异议，北京盟固利与荣盛盟固利对此已经签署了租赁协议，对相关资产的权属及使用进行了明确约定。

3. 荣盛盟固利出具《承诺函》，承诺如果由于其在北京盟固利土地上建造的房屋建筑物导致北京盟固利承担任何责任或发生任何费用，其将对北京盟固利进行赔偿或补偿。根据荣盛盟固利的承诺，北京盟固利与荣盛盟固利关于资产权属引发的责任和赔偿已经进行了清晰的界定。

4. 北京市住房和城乡建设委员会已出具合规证明，证明未对北京盟固利进行过处罚。

5. 对于可能导致未来北京盟固利处分财产时存在争议或潜在纠纷，荣盛盟固利与北京盟固利签署了《<租赁协议书>之补充协议》进行相关约定，确保在租赁期满不再续租时或发生相关资产处分时北京盟固利的相关权益不受影响。

综上，北京盟固利拥有与其日常生产经营相关的主要资产的所有权及使用权，北京盟固利主要资产不存在重大权属纠纷。就历史原因形成的荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设的房屋建筑物，其出资主体及资产归属清晰，北京盟固利与荣盛盟固利对此进行了清晰的约定，且荣盛盟固利已经就其建设的房屋建筑物可能引发的权属纠纷进行了承诺。因此，本所律师认为，荣盛盟固利在北京盟固利土地上建设房屋建筑物不影响北京盟固利资产权属清晰，发行人符合《创业板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》第12条“主要资产不存在重大权属纠纷”的发行条件。

【律证分析】

在盟固利案例中，北京盟固利系发行人控股子公司，荣盛盟固利系发行人关联方。由于历史原因，北京盟固利、荣盛盟固利在北京盟固利拥有权属的土地上各自出资建设了办公楼、厂房、宿舍、食堂等建筑物设施，其中配电室、食堂等由双方共同使用。荣盛盟固利向北京盟固利租赁厂房。审核机构要求说明在北京盟固利拥有相关土地使用权，但荣盛盟固利拥有地上建筑物权属的情况下，发行人是否符合 “资产完整”、“主要资产不存在重大权属纠纷”等发行条件。

“房地一体“原则是我国在立法中创设的关于土地及地上建筑物关系处理规则，核心宗旨是“房随地走”，“地随房走”，将房屋和土地视为整体，统一进行处分，两者的权利归属于同一个主体，这样能够避免土地的使用权主体和房屋的所有权主体分离，解决房地之间的权利冲突。

对于发行人因历史原因造成违反“房地一体”原则的情形，中介机构的论证思路非常清晰，主要可归纳为如下几点：

1.承认不符合相关法律规定，存在权属瑕疵。

（1）荣盛盟固利在北京盟固利拥有土地使用权的土地上建设房屋建筑物并使用的事实状态不符合民法典、相关房地产管理法规及相关司法解释关于“房地一体”的相关规定。

（2）荣盛盟固利存在违反房地产相关法律法规的情形，相关房屋建筑物无法办理产权登记，存在权属瑕疵。

2.已采取补救措施，不会对发行人造成实质不利影响。

（1）双方签署了租赁协议及补充协议，对相关资产的权属及使用进行了明确约定，确保在租赁期满不再续租时或发生相关资产处分时北京盟固利的相关权益不受影响。

（2）荣盛盟固利作为建设单位存在被处罚的风险相关房屋建筑物存在被拆除的风险，但由于北京盟固利并非相关建筑物的建设方及使用方，且该等情形未改变土地用途，未导致北京盟固利违反《中华人民共和国土地管理法》的规定或违反《北京市昌平区国有土地使用权出让合同》的约定，不会对发行人造成实质不利影响。

3. 论证发行人符合 “资产完整”“主要资产不存在重大权属纠纷”的发行条件。

（1）北京盟固利合法拥有与其日常生产经营相关的土地使用权，日常生产经营相关的办公楼及部分厂房已经取得合法的产权证书，未取得产权证书的厂房等由北京盟固利出资在拥有使用权的土地上建设并自用，所有权及使用权均不存在争议。

北京盟固利日常生产经营相关的主要资产完整，使用荣盛盟固利食堂对其日常生产经营资产的完整性不产生实质性影响。

（2）荣盛盟固利在北京盟固利合法拥有土地使用权的土地上建设的房屋建筑物主要为其自行使用，且其已经承诺承担由此产生的相关责任和费用，对北京盟固利的资产完整性不产生实质性影响。

（3）主管部门已出具合规证明，未对北京盟固利进行过处罚。

【参考法规文件】

《中华人民共和国民法典》（2021.01.01生效）

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

《中华人民共和国城乡规划法》（2019.04.23修订）

第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第六十六条 建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：

（一）未经批准进行临时建设的；

（二）未按照批准内容进行临时建设的；

（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2020.01.01修订）

第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004.03.01生效）

二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020.11.29修订）

第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。