代建市场格局未定，你我皆是黑马？

随着地产行业去杠杆进程加速，房企纷纷寻求转型，而在纷杂的多元化业务中，代建业务显得尤为突出，2022年中期业绩会中，碧桂园、龙湖、旭辉等房企均表示了对代建业务的看好，并公布了公司代建业务的发展规划。截至2022年中，代建市场仍在成长阶段，入局企业的竞争格局也尚不稳定，9月16日，亿翰智库推出《2022中国代建服务商综合实力TOP30》，我们以此为基础来对当下代建市场发展情况进行解读。

一、三类代建模式共同发展，商业代建占主要地位

代建业务是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式，即与传统开发业务项目相比，代建业务不涉及拿地及出资环节，在接受代建委托后，代建方需要派驻团队进驻项目，对项目前期的设计规划、中期的建造、后期的销售及售后的物业等提供方案，最终获取管理费用。从国内房地产代建的发展来看，代建业务兴起于最初的政府代建，先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存的状态。

1、政府代建

政府代建是最早出现的代建模式，1993年厦门工程建设管理体制改革提出将一些基础设施投资项目委托给专业的项目管理单位进行建设，2004年7月国务院颁发《国务院关于投资体制改革的决定》，明确提出“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”，自此政府的保障房、基础设施（如学校、博物馆、体育馆等）等项目的建设多采用代建方式。

政府代建的主要流程为代建企业通过政府的邀请、公开或指定等方式拿下项目，对代建项目的建设进行全过程的管理，代建项目建设完成后，再转交给政府部门相关使用单位使用，政府代建项目大多不涉及销售，管理费收入仅与投资额有关，所以利润相对商业代建较低。由于政府部门具有风险回避的特点，叠加项目更多与财政及民生相关，因此政府更倾向于选择较为稳健的企业或者说有国资背景的企业作为代建方，典型如绿城管理，依靠着集团的国资背景，政府代建规模迅速扩张，带动企业2022年上半年政府代建收入同比增长73.5%至3.8亿元。

2、商业代建

商业代建兴起于2010年，受房地产调控影响，三四线城市的中小型房企去化速度放缓，转而与头部房企合作，希望得到品牌房企的助力加速项目去化，随后这种“借力”模式逐渐取代政府代建成为代建企业主要的收入来源。

商业代建是代建方与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方负责项目全过程开发管理，商业代建的委托方一般为小型房企，其管理费收入主要包括三个部分：第一，代建团队人员的基本薪资及福利；第二，咨询及管理费，一般按照建筑面积的一定比例收取；第三，销售佣金，商业代建通常需要负责销售，因此还可以按照项目销售额收取一定比例的佣金。整体来看商业代建的利润相对政府代建较高，由于商业代建本质是“借力”代建方的品牌溢价卖出委托方的项目，因此委托方更倾向于选择在当地知名度较高、美誉度较好的企业，典型如中原建业、朗诗绿色管理等。

3、资本代建

资本代建与商业代建的合作模式及收费模式基本相同，只是商业代建的委托方为房企，而资本代建的委托方为外部资本，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的地块的土地使用权。代建方需要为此类具有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，最终为金融机构实现安全、高效的投资收益的代建模式。资本代建规模较小，但2021年7月以来，地产进入下行周期，民营企业频频出险，AMC、信托类金融机构接盘不良项目后需要与代建企业合作盘活项目，推动了资本代建的规模上升。资本代建更加看重代建方在金融机构方面的资源优势，典型如朗基资本管理，与橡树资本、鼎晖投资、信达资管、东方资产、中国银行等各类机构联盟，落地了多个代建项目。

二、房企转型入局代建，龙头公司优势明显

随着地产行业规模见顶，大部分房企意识到需要转型寻求更多的盈利增长点，代建业务便这样进入了大众视野，绝大多数房企入局代建业务的时间较短。按照代建企业的不同发展情况，我们将其分为成熟类、成长类及初创类三类。成熟类代建企业的业务已经初具规模，企业有较为丰富的代建经验，典型如绿城管理等；成长类的代建企业布局代建业务时间较短，但对代建的发展规划已经有较为明确的认知，典型如旭辉建管、朗诗绿色管理等；初创期代建企业更多是刚宣布入局代建或者入局早但没有投入发展，前者如龙湖，后者如万科。

1、成熟类代建企业

成熟类代建企业按照上市与否可以分为两类，上市代建企业以绿城管理及中原建业为代表，两家公司先后于2020年7月和2021年6月在港交所上市，布局代建业务时间较长，两家企业的业务模式及盈利能力均有较大差异，主要体现在绿城管理代建规模较高、盈利水平较低，中原建业代建规模相对绿城管理较小、盈利水平较高。

绿城管理背靠全国性规模房企绿城中国，凭借多年布局与经营，获取了代建行业的先发优势，其代建业务起步于2005年的政府代建项目，2010年开始尝试商业代建项目，2020年7月以“中国代建第一股”的身份登陆香港资本市场。由于背靠全国性房企，绿城管理的代建项目布局广、体量大，涵盖了长三角经济圈、环渤海经济圈、京津冀城市群、珠三角经济圈以及成渝城市群五大主要经济区域，连续六年保持20%以上的代建市场份额。截至2022年6月底，绿城管理拥有代建项目共390个，合约项目总建筑面积9430万平米，较2021年底上升11.3%，总可售货值达5859亿元，其中长三角、环渤海&京津冀、珠三角、成渝分别占比31.9%、24.4%、16.7%及2.1%，保持着代建领域的第一占位。

中原建业背靠区域性知名品牌建业地产，发展起步较晚，2015年11月才获得首个房地产代建协议，2018年规模迅猛增长，属后起之秀。中原建业布局的特点是以河南省为战略重点，覆盖大多数县及县级以上城市，虽逐步将业务拓展至河北、山西、陕西、新疆、安徽及海南省，但是份额相对较少。截止2022年6月底，中原建业共计拥有266个在管项目，建筑面积达3141万平米，其中河南省内在管项目达241个，建筑面积2876万平米，占比达91.6%。

中原建业专注于向项目拥有人提供房地产商业代建相关服务，涉及极少量的商业项目、安置房及动迁房项目，无其他咨询服务。为确保公司一贯的优质服务并提高运营效率，合约项目均由公司直接管理，这也在一定程度上失去了合作扩大代建规模的机会，但能够最大限度保障公司的盈利能力，2018年至2022年上半年中原建业的净利润率分别为59.7%、62.3%、59.2%、59.2%及54.0%。不过中原建业过于集中的布局也给企业带来了较大的经营风险，2021年下半年以来河南房地产市场受疫情及地产行情下行影响较大，使得中原建业营业收入同比下降40.1%至3.78亿元，净利润也随之同比下降43.6%至2.0亿元。

非上市的代建企业以金地管理及华润置地为代表。其中金地管理背靠金地集团，自2006年承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”，标志着金地集团首次进入代建领域，通过12年的经验积累，2018年金地集团正式做出深耕代建领域的战略举措，成立金地集团代建公司（后更名为金地集团开发管理公司）。截至2022年6月底，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超90个，累计签约面积超1600万平米，其中住宅项目累计货值超过1000亿元，商办项目投资规模超过420亿元，累计政府公建面积超过360万平米。

华润置地在深圳用10年时间打造了片区统筹规划、开发、建设、运营的南山模式范例，并将这一成功经验推向西安、成都等地，积累了丰富的代建代运营经验。十三五期间，华润置地累计获取了189个代建项目，管理投资规模约1406亿元，实现营业额9.97亿元、净利润2.31亿元。截至2021年底在管项目数量198个，建筑面积约4000万平方米。2022年上半年，华润置地代建代运营业务实现收入达72.0亿元，同比上升19.3%，为企业持续提供稳定的现金流。

2、成长类代建企业

成长类代建企业虽规模相对较小，但管理层已经对业务的未来发展战略有了较为明确的规划，典型如旭辉建管、朗诗绿色管理等。

旭辉集团2021年宣布成立旭辉建管，驶入代建业务拓展的车道。2022年7月26日，旭辉集团启动了新一轮的组织架构调整，设立了地产开发、商业、代建、职能四大平台，将代建业务提到和地产及商业平行发展的位置，2022年上半年旭辉建管新获29个代建项目，其中政府（含国资）代建项目4个，商业代建项目21个，资本代建项目4个。截止2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州、西安、长沙、武汉、成都、合肥、宁波、石家庄等重点城市，累计在管总建面超700万方。旭辉建管董事长在业绩会中表示“代建是一个非常大的市场，从2010年-2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积、300亿元的收入”。

朗诗绿色管理则是从地产开发逐渐转型至代建开发，2022年8月9日朗诗地产宣布正式更名为朗诗绿色管理，管理层称“自2014年提出“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略转型以来，公司房地产开发项目的平均持股比率呈逐年下降趋势，此次更名意味着公司在中国市场，已由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成”，此次更名也表示代建项目的利润将成为公司主要利润来源。截至2022年6月底，朗诗拥有代建&小股操盘项目共计88个，建筑面积达388.4万平米，可售货值达695.5亿元，上半年代建业务实现收入2.83亿元，毛利润率31%。

3、初创期代建企业

初创期代建企业主要分为两类：刚宣布入局代建以及入局早但没有投入发展，前者以龙湖为代表，后者以万科为典型。

龙湖集团于2022年中期业绩会中官宣了代建品牌“龙湖龙智造”，龙湖龙智造将提供一站式、全周期、全业态的服务。龙湖等头部企业所提供的，已不仅仅是传统的代建代销，而是链条更长，精细化程度更高的项目“保姆式”服务。头部房企的加入将加速代建业务的发展，不仅在于头部房企将带来更高的品牌溢价，更在于头部房企在项目运营及商办、产业类资源的优势。

万科地产早于2012年便引入国外代建巨头铁狮门的小股操盘模式，开启了第一个小股操盘项目昆明云上城，以23%的股权获取了项目43%的收益，投资回报率高达987%，但后续随着2015年地产开发周期上行，万科的战略重点重回地产主业，选择了物业、物流、商业等多元化业务作为新的增长点，将小股操盘模式划分为“金融化”业务，与REITs、资管等业务并列。2022年，万科重新审视了代建业务，1月与深圳人才安居集团、深业集团、深圳市特区建工集团合作成立深圳市安居建业投资运营有限公司，股权占比20%，或为政府提供保障房代建。

三、替代传统地产开发，代建市场迎来重大发展机遇

从代建行业的发展进程可以看见，代建业务发展的几次关键节点——商业代建兴起的2010年与资本代建发展的2021年——均与地产行业进入下行周期相关，由于较高的关联性，我们认为代建业务与传统开发业务是“替代类业务”，因此在地产行业下行期间，代建类企业往往可以获得更多订单，具有较强的抗周期特征。展望代建市场的发展，我们认为主要围绕着增量及存量两方面：

增量市场主要围绕着政府代建及商业（国有企业）代建。一方面，十四五期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套建，帮助2600万+新市民、青年人改善居住条件，这带来政府代建规模的快速扩张；另一方面，地产下行期间民营企业拿地能力缺失，土地市场由央企、地方国企及城投类企业主导，涌现出较多新面孔，部分国企及城投类企业拿地主要目的是为托底市场，开工意愿及能力均较弱，变相造成资源的浪费。这两方面给代建企业带来了增量市场的机会，代建企业无需引入金融资源，不会带来额外的资金压力，确保地块顺利开工建设、有序竣工即可。

存量市场主要围绕着资本代建。存量市场更多围绕着已经出险的项目或尚未出险但房企无力维持建设的项目，2021年下半年以来，部分民营企业资金状况趋紧，旗下的项目或由AMC、信托、金融资本接盘，或由政府引导有实力的头部房企接盘，如AMC、信托等这类金融机构开发能力较弱，需要与独立第三方代建公司合作，推动风险项目的盘活；对于尚未被接盘的项目，有能力的代建公司也可以“带资进组”，引入资本，促进项目的顺利建设，但风险相对其他代建较高。

伴随着地产开发的走弱，代建业务迎来了重大的发展机遇，传统地产开发业务由于可以享受土地及房价增值，因此带来的利润远大于代建业务，但若不再增值，那么代建业务的盈利则将居上。