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8月下旬以来，中海发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、保利发展、万科等上市房企陆续发布2022年中期业绩报告。截至目前，南方产业智库上市房企60健康指数（HFI－60）重点监测的60家中国A股和H股上市房企，仅6家房企未按时披露中报。
中报显示，面对疫情大流行、全球经济下行等多重因素的叠加影响，房地产行业正面临增速放缓和利润下滑的严峻挑战。尽管上半年行业已出现企稳复苏势头，但在HFI－60监测的企业中，仍有超六成的房企营收同比下滑，超七成房企净利润同比下滑，约两成净利润出现亏损。
综合来看，上半年房企业绩分化趋势更加明显。但值得注意的是，也有不少财务稳健的优质房企成长能力和盈利能力表现坚挺，部分头部和腰部房企业绩表现平稳。
39%房企营收增长
17%增收又增利
在南方产业智库重点监测、已披露中报的房企中，上半年营收总额约达17660.27亿元，营收均值约为327.04亿元。其中，万科以约2069.16亿元营收位列第一，而营收超过千亿元的房企共5家，除了万科，还有绿地控股、碧桂园、保利发展和中海发展。据初步统计，有39%房企实现营收同比增长，增长率平均值约3.6%。
净利润方面，26%房企实现净利润同比增长，其中建发国际以213.64%的净利润增长率位列第一。与此同时，也有18%的房企净利润亏损，融信中国、富力地产、阳光城等房企亏损较大。值得一提的是，在行业整体面临较大挑战的背景下，仍有约17%房企实现增收又增利，包括万科、龙湖、绿城中国等。
归母净利方面，中海以167.43亿元的归母净利蝉联第一宝座，不过，与去年同期相比仍下滑了19%。除此之外，万科、保利发展、华润置地三家房企归母净利均超百亿元。发布中报的房企中，仅26%实现归母净利同比增长，另有近三成企业归母净利出现亏损。
从房企的整体盈利能力来看，已披露中报的房企毛利率均值约22%，太古地产以约75%的毛利率位列第一。根据南方产业智库分析，有超过一半的房企毛利率超过20%，约有四成房企在10%—20%之间，只有不到一成的房企毛利率低于10%。同时，净利率超过10%的房企不到三成，一半房企的净利率徘徊在0—10%之间，仍有部分房企净利率为负。
国金证券数据显示，2019年—2021年，房地产企业的毛利率分别为26.96%、23.35%、21.3%。而2022年上半年这一指标已下滑至19.4%。为此，许多房企已经不再把毛利率增长作为目标，而是将稳健发展放在首位。例如龙湖集团首席财务官赵轶在2022年中报业绩会上曾表示，毛利率下降属于行业趋势，保持20%—25%的毛利率可能是未来整个行业的趋势。
优质房企业绩企稳回升
对未来充满信心
2022年中报业绩从一个侧面反映出，房地产行业的高增长时期已经过去。在行业整体面临挑战的情况下，大多数房企虽然业绩表现平淡，但凭借稳健的财务管理、多元化的业务发展方向，仍然可以将下行周期的负面影响降至最低。
早在7月，保利发展就发布业绩快报预喜，其上半年营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。同样以稳健著称的龙湖上半年表现依旧出色，上半年营收948.0亿元，同比增长56.4％。而高喊要“活下去”的万科则在上半年逆势实现“增收又增利”，营收2069亿元，同比增长24％；归母净利122.2亿元，同比增长10.6％。
业内人士普遍认为，随着流动性有所放松，行业有望进入企稳复苏通道，稳健型头部房企将迎来发展窗口期：以较低的融资成本和强有力的运营能力获得更优的市场投资机会，在新周期内继续保持优势地位。
总体来看，房企中期业绩分化更加明显，许多房企都在努力“活下去”。在2022年的中期业绩会上，中南建设董事长陈锦石坦承：“目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。”
优质房企业绩企稳回升，对未来也表现出良好信心。万科董事会主席郁亮表示，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。他对未来止跌企稳、稳中有升的行业前景非常有信心。
“2022年8月，房地产市场活跃度继续下行，重点城市商品住宅成交同环比下降，但降幅有所收窄。”中指研究院指数事业部分析师孟新增认为，“金九”房地产市场的表现对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键。此前，政策层面已经多次出手稳定楼市，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，也有利于房地产市场活跃度提升。
■后市展望
碧桂园集团总裁莫斌：
市场变化剧烈超出预期，明年6月或可恢复
“市场的变化，我们提前预判到了，但剧烈的程度超出了预期。”在中期业绩会上，莫斌首先用比较沉重的语气对碧桂园上半年业绩波动道歉。他同时表示，2022年是房地产行业充满挑战的一年，市场预期转弱、需求疲软、价格下滑，“寒意”传导致这个行业的每一个角落，每一个参与者。
“应该说现在市场已经进入底部，而且是在底部盘整阶段，现在最重要的就是市场信心的恢复。”莫斌指出，市场信心有其自身的不确定性。“市场信心的恢复应该不会那么快，对未来市场我们还是有信心的。”莫斌称，碧桂园把公司预算进行了提前规划，从今年6月做到了明年6月。
“我们认为在明年6月，市场应该恢复到健康发展的阶段上来。”莫斌说。
万科董事会主席郁亮：
住房刚需仍然很强，市场恢复是缓慢温和过程
“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是缓慢、温和的过程。”在中期业绩会上，郁亮重申了其在6月股东大会上的判断。他认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个“十万亿量级”的巨大市场，常做常有，常做常新。
郁亮表示，现在房地产行业“稳地价”“稳房价”“稳预期”的三大调控目标，前两个已基本实现，而“稳预期”出现了较大挑战，问题在于信心。“相比短期政策，我们更看重跟行业长期发展未来相关政策设置。”
对于公司运营，郁亮坦言，在当前情况下万科也面临非常大压力，同时也表示“我对今年全年的任务‘止跌企稳，稳中提升’是有信心的，因为我相信一分耕耘，一分收获。”
中海董事局主席颜建国：
当前市场处于“上下半场”转换期
“我们认为短期市场还是承压的，但从短期市场表现来看，不同城市存在的客储、成交也有一些亮点。”颜建国指出，房地产短期市场取决于宏观经济总体变化，和困难房企问题解决的进度。
颜建国认为房地产行业“下半场”的概念很难精准定义，当前市场处于上下半场的转换期，需要一段时间，过程相当复杂，也会比较惨烈，“行业重整后的‘下半场’，市场玩家、行业利润率都会进入相对稳定阶段，进入另外一个平衡，但转换期多长取决于多方面因素。”
值得一提的是，今年上半年中海接触了大量收并购项目，并购金额超过100亿元。对此颜建国表示并购方面会继续捕捉机会，保持积极姿态全面撒网，但仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下并购投资。
■房企观察
优质房企向管理要效益
在当前市场形势下，房企如何实现业绩“突围”？南方产业智库分析发现，在HFI-60指数监测房企中，得以实现业绩稳定甚至有所突破的房企，在投资拿地策略和自身成本管控等方面均进行了调整，以便更好地适应当前发展所需。其中，不断捕捉机会、守住“基本盘”、向管理要效益，已成为这一阶段优秀房企的共性特征。
谨慎拿地保住“基本盘”
房企在上半年的一个普遍现象，是拿地方面策略更加谨慎，具体表现在拿地数量、规模有所控制，以及更加聚焦在重点城市上。国家统计局数据显示，上半年全国土地购置面积和土地成交价款同比分别下降48.3%和46.3%。不过优质房企在市场低谷中仍不断捕捉着新机会。
中海地产上半年在国内13个城市新增21幅土地，拿地资金531亿元，值得注意的是，这些地块基本都位于北京、上海、厦门、成都等一线及热点二线城市。中海董事局主席颜建国曾向外表示，当前土地市场竞争在减弱，选择机会更多，并购机会也不少。
越秀在中期公告内称，上半年通过“6+1”多元化增储平台在7个城市新增16幅土地，总建筑面积约346万平方米，其中在广州就有5个优质地块。尽管与2021年上半年相比也有所减少，但在今年，这一规模在众多房企中并不算低。
拿地谨慎的目的之一是保障现金流安全，现金流事关投资、偿债、开发、销售，是房企能否稳固“基本盘”的关键。
这一点则在碧桂园身上体现明显。在广泛布局全国各省、自治区、直辖市的背景下，碧桂园上半年新获取9幅土地，权益土地代价只有约61亿元，碧桂园常务副总裁程光煜曾表示，在当前情况下，现金流主要保障公司经营生产安全，有富余资金才会投资。
但程光煜也指出，碧桂园并没有放弃土地获取，上半年在积极创造机会，通过收并购和部分城市集中供地来获取新增。另外，碧桂园总裁莫斌在介绍新业务状况时也提及“现金流安全”，“博智林机器人作为新业务的重点进行发展，其他一些新业务我们暂缓了”，以现金流安全为主要目标，碧桂园在主营业务和新业务上进行了平衡。
控制成本降低开销
在成本控制方面，HFI-60指数监测的60家房企中，除去未公布中报的恒大、奥园、融创等6家房企外，其余54家中，有32家的销售/营业成本相比2021年中期有所减少。
而细看成本明细会发现，上半年各家房企在销售费用和管理费用上进行了不同程度的削减。有37家房企的销售费用同比出现降幅，降幅较大的时代中国超过了50%，碧桂园、绿地香港等降幅超过40%，华润置地、滨江集团、绿地控股等房企，销售费用缩减幅度也在20%以上。
在管理费用方面，同比减少的房企则多达40家，其中也出现了万科的身影——同比减少2.21%，另外一些状况较好的房企，管理费用也在收缩，例如华润置地和中海同比均减少约8%，保利发展同比减少6.58%，旭辉控股和美的置业则分别减少约29%和42%。
通常而言，销售费用和管理费用分别与营销推广费和职工薪酬挂钩，这两项出现下降也意味着对应企业在主动或被动地减少投入以节省成本。浙商证券研报认为，降本增效已成为行业内达成共识的一项重要工作，各房企逐渐重视对销管费用的控制，管理走向精细化。
不过财务费用又是另外一番景象。有16家房企出现同比下降的情况，33家房企同比增加，但房企之间财务费用增减幅度各有不同。例如宝龙地产的财务费用从15.95亿元增至52.02亿元，金科股份从2.8亿元增至7.5亿元。而万科的财务费用则从2021年中的17.47亿元降至今年的2.24亿元，降幅达到87.20%。通常情况下，财务费用的变动与融资利息支出等融资成本指标有关，有升有降，也体现出当前房企在融资和偿债策略上的不同选择。
■样本房企的稳健“密码”
万科▶▷
不断通过非开发业务增厚业绩“安全垫”
万科董事会主席郁亮曾说：“身处冬天，行业最重要的是生火取暖。”万科生火取暖的方式或许就是开发、经营、服务业务并举，不断通过非开发业务增厚业绩“安全垫”，穿越周期。
今年上半年，万科实现经营性业务收入241.1亿元，同比增长30.6%，增速在稳步加快中。其中，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%；万纬物流营收18.6亿元，同比增长39.1%；长租公寓营收14.8亿元，同比增长12.3%；商业业务营收40.1亿元，同比增长10.4%。
目前，万科已在深圳、上海、广州等重要城市，围绕城市基础设施建设、运营及服务、城市更新、EPC代建、物业管理、物流仓储等多领域开展合作，业务已从传统的房地产开发成功转型为“开发、经营、服务”并重发展。
龙湖集团▶▷
不借贵钱，严格遵守财务管理纪律
身处行业大变局中，龙湖集团能够“稳”字当头，离不开其严格遵守财务管理纪律，这也是其抵抗周期风险的根本。
2022年上半年，龙湖集团财务延续稳健，连续6年保持“三道红线”绿档水平。截至上半年末，龙湖集团净负债率55%，现金短债比4.07倍，平均借贷成本3.99%，各指标维持行业内较高水准。
龙湖集团很早就定下不借“贵钱”的规矩，多年来将财务纪律放在至关重要的位置。要做到不借“贵钱”并不容易，意味着龙湖集团必须对借款量做出一定限制，并且控制投资量，不能像高杠杆房企那般通过投资量实现规模快速增长，但时间证明了一切。
“因自律得自由，因过去对自己够狠，才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”龙湖集团董事长吴亚军说。
保利发展▶▷
核心层力量下沉一线，赋能实际销售
2022年上半年，保利发展签约金额2102.21亿元，签约面积1307.31万平方米，稳居行业头部阵营。销售领跑得益于保利的“主动出击”——让核心层的关键力量下沉一线，赋能推动实际销售，同时积极转型数字化销售，提升获客率。
具体来看，保利发展加强纵向联动机制，推进总部关键岗位下沉一线，建立跨专业线赋能小组，分赴各大片区开展市场调研，督导提升销售表现；强化数字化营销能力，落地“云和+”在线销售平台，累计上线项目超1000个，在有效拓展获客范围的同时，丰富项目展示形式与呈现效果；基于核心城市布局优势，开展跨区域、跨业态项目的联动营销，通过对客户需求调度匹配，做大目标客群基数。
虽然上半年保利发展签约金额和签约面积略有降幅，但优于行业平均水平，相关业绩表现为下半年销售目标冲刺打下较好基础。
出品：南方产业智库
数据来源：上市公司公告、WIND、同花顺iFinD
南方日报记者 周中雨 葛政涵 柴亚娟
统筹：冯善书
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