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保利地产屡次违规“追涨”背后：广东清远(地产)房价翻番

徐永红

都市圈时代，被誉为“广州(地产)后花园”的清远地产市场，近年来迅速崛起，地产企业之间的角力暗流涌动。

近日，保利发展控股集团有限公司(以下简称“保利”)子公司兴建的清远保利天汇花园一期14#楼，2017年出现使用不合格图纸施工的违法行为。最近拿到合格证的时候，工程已经完成了17层。2017年，保利天汇的几栋楼也被举报因修改后的图纸未经审查就用于施工而受到处罚。

《中国经营报(博客，微博)》记者走访现场，了解到保利天汇14号楼仍有施工声，销售人员称该楼是储存客户的，以临江大型平房为主，价格约1.8万元/平米。

保利清远项目屡遭非法“抢劫”，对应的是当地楼市火爆的时间节点。2016年和2017年，清远楼市成交量和房价水平稳步上升。目前清远的均价已经从2016年的4870元涨到2018年的8095元。走访期间，各大楼盘争夺客户的现象十分明显，比如蹲着拦截客户，广告车招揽客户等等。

目前，许多品牌房地产企业涌入清远市场。某房地产企业负责土地投资的一位业内人士向记者分析，对于房地产企业来说，清远的地价低于广佛(房地产)，广佛难以提供大地块开发。距离广州、佛山最近的清远，有一定的吸引力。从供需角度来看，也存在同样的情况。随着广州、佛山房价的上涨，需求溢出到清远市场，越来越完善。

屡次违法“追到”

近日，清远市住房和城乡建设局(以下简称“清远市住建局”)发布行政处罚决定。保利发展的子公司清远新锐置业有限公司(以下简称“清远新锐”)承建的清远保利天惠花园一期14号楼存在使用不合格图纸施工的违法行为，在取得资质证书时，该工程已完成17层。

一位建筑行业人士告诉记者，在当时市场销售火爆的背景下，该项目在修改后的设计图纸审查之前就开始施工，开发商有尽快将该项目推向市场的嫌疑。

具体而言，清远保利天惠花园一期工程14号楼施工图于2015年2月12日通过计划审查机构审查并取得审查证书，当月15日取得施工许可证，2017年11月开工。也就是从这个时候开始，项目开始使用修改后的图纸进行施工。

修改后的施工图变化比较大，主要包括户型和层数。其中，保利天汇将原有1梯3户的塔楼改为1梯2户，户型由两室两厅两卫一户改为两对称四室两厅两卫，由原来的32层改为29层。

直到2019年2月25日，清远新锐修改后的图纸通过了图纸审查机构的审查，取得了图纸审查证书，但当时该工程的17层已经完工。

近日，记者走访现场，发现涉案的14#楼在河边，产品定位为大型高端住宅。当时绿色防护网包围的大楼还能听到阵阵施工噪音，旁边还有一个大型的吊塔，楼下还能看到施工车辆和机械。

现场销售人员还表示，14号楼主户型面积230多平米，处于客户收纳阶段，买家可以注册，

早在2017年5月，清远市住房和城乡建设局就披露了相关行政处罚。清远新锐对保利天汇三期5 # ~ 10 #楼、地下室1#、11 # ~ 13 #、15#、18#楼、地下室2#楼的设计图纸进行了修改。修改后的施工图设计文件涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准的内容。当时清远市住建局清远新锐，给予责令改正的行政处罚，罚款20万元。

虽然这次涉及的楼盘没那么多，但清远新锐是惯犯，清远住建局罚了他30万元，并责令改正。

记者查阅了清远市住建局处罚依据《广东省建设工程勘察设计管理条例》，了解到经审查合格的施工图设计文件，任何单位和个人不得修改，而建设单位确需修改涉及公共安全、公共利益和工程建设强制性标准的内容，应将修改后的施工图设计文件送原审查单位重新审查。监管部门对上述现象的处罚是责令改正，并根据情节轻重处以20万元至50万元的罚款。

保利作为清远市场的重要项目，持有保利天汇项目54%的股权，该项目占地面积49万平方米，总建筑面积176万平方米，实用建筑面积124万平方米。保利发展计划在该项目投资86亿元。

截至2018年6月底，该项目累计承包面积为48万平方米。根据最近的现场考察，大型项目正处于建设阶段，主要是建设和销售住宅物业，还有一些空地计划建设商业物业进行开发。

房价的上涨很难停止

保利项目违规“抢滩”的背后，是清远楼市近几年持续火爆，房价大幅上涨，市场上各大楼盘抢客户的现象越来越明显。

在访问期间，记者注意到清远主城区的街道上随处可见房地产广告。即使在上班时间，大部分房产销售中心的人气依然有增无减，依然有很多买家来来往往。此外，一些房地产中介在销售中心门口“蹲”拦截客户，说可以免费带购房者去其他建筑。清远地铁站附近楼盘最新动态

此外，记者还观看了

到，侧面贴满了某楼盘广告语的两辆货车，还停在了其他楼盘的销售中心门口不远的地方，企图向路过的购房者进行宣传，引起了楼盘保安人员的注意。在一品牌房企销售中心，现场销售人员称首付款可以进行分期，以4成首付来看，其中两成首付可分别在半年和一年的时间节点前支付。

与此同时，为抢下客户，清远楼市的销售乱象也在滋生。在保利天汇和保利花园，现场销售人员均表示保利旗下名为“保利小贷”的金融平台可以为资金不足的购房者提供“首付贷”服务，贷款形式主要为消费贷或装修贷。

清远楼市各大楼盘之间的暗流涌动，与近年当地楼市蹿升不无关系。记者梳理清远市统计局发布的数据获悉，2016年全市共完成商品房销售面积万平方米，增长43.3%，实现销售额亿元，增长46%；在2017年，全市商品房销售面积为万平方米，同比增长16.9%，商品房销售额同比增长56%至亿元。

2018年，清远商品房销售面积和销售额同比虽然有所下降，但房地产开发企业共完成投资亿元，同比增长了42.4%，增幅同比提高20.9个百分点，而且比全省平均增速高出23.1个百分点。另外，当年土地购置费达到亿元，同比增长%。

进入2019年，清远楼市畅旺态势未减。2019年前两个月全市商品房销售面积和房地产开发完成投资双双增长，分别同比增长12.4%、22.6%；商品房新开工面积万平方米，同比增长44.9%。

以上述数据估算，2016年商品房每平方米销售均价约4870元。而在2018年，官方披露的清远商品房每平方米销售均价已经升至8095元，几乎是2016年的两倍，同比2017年增长了24.6%，商品房住宅每平方米销售均价则同比增长30.2%至8331元。其中，清远主城区（清城区和清新区）商品房住宅每平方米销售价格9319元，同比增长29%。

“清远楼盘来自广州的客户较多，还有一些珠三角的客户，因为清远周边的广州和佛山都限购了，使得一些需求就外溢到了清远。”走访中，清远楼盘的销售人员如此表示。

“随着广州和佛山房价上涨，很多刚需客户已经没办法置业，但是他们有居住的需求，孩子也有读书的要求。”上述负责土地投资的房企内部人士向记者指出，这些刚需客户大部分是外地人，他们可能社保也不满足要求，“当清远被纳入广清一体化，即将开通轨道交通，并且有楼巴、公交车这些交通配套，广州和佛山的购买力会外溢。”

近期在清远买房的广州人士杨先生告诉记者：“买房是为了让家里老人退休居住的，但广州买不起，只好退一步去清远了。”

在接受记者采访时，地产经济学家邓浩志分析称：“清远房地产市场尤其是南部靠近广州的区域，主要是广州买家为主，清远不限购，也比较靠近广州，的确吸纳了一部分资金实力稍弱的广州买家。另外，清远的生态环境比较好，所以旅游度假客户也是其中一大部分。”

　　广清红利效应助推

一轮涨势过去后，清远楼市竞争逐渐升温，已由过去本土小地产商混战发展到品牌房企涌入抢占市场的新局面。除了保利发展、恒大、中国时代等较早驻扎清远市场的品牌房企外，近年仍有不少新面孔加入了掘金清远市场的队伍。

2019年初，富力地产耗资逾4亿元接连拿下清远两宗地块，而金地亦收获一宗地块。2018年，华发通过入股项目的方式进入清远市场，而阳光城(000671)也以近2亿元竞得位于清远新城峡江西路与富强路交界处的007号地块，折合楼面地价6552元/平方米，溢价率为61%。

在走访中，记者发现阳光城所拿地块已建起高楼，项目案名为阳光城愉景公馆，销售中心也在近期开放接待购房者。现场销售人员称，项目房价目前仍在待定，但将于近期面市销售。

对于各大品牌房企近年接连涌入清远市场，上述负责土地投资的房企内部人士告诉记者，与广州佛山相比，清远的地价比较低，对房企有吸引力，“房企都有土储的压力，广州和佛山都难以提供大片可开发的地块，而最靠近广州和佛山的区域就是清远了。”

广清一体化利好下的城市联系、产业发展也是重要的因素。走访中，“广清一体化”“长隆度假区”等字眼频繁出现在各大楼盘的宣传海报以及销售人员的讲解中。官方信息显示，广清城轨将在2019年开通，而广清永高铁、广清地铁规划衔接也取得新进展。

据《清远日报》报道，清远市副市长张帆近日在公开活动中表示，清远将与广州同心协力，深化产业共建，推动形成“广州总部+清远基地”“广州创造+清远制造”“广州孵化+清远加速”的城市及产业一体化发展模式。

自2012年年初提出“广清一体化”以来，双城合作近年有了重大进展。2018年5月，广州和清远两市人民政府联合印发《高质量推进广清一体化发展工作方案》，明确指出要将清远当广州一部分来规划，提出将通过交通一体化规划、产业一体化布局、生态一体化保护、城镇一体化建设、社会一体化管理，推动清远在粤东西北，尤其是粤北地区率先发展。

在粤港澳大湾区建设的背景下，清远也将目光放在长远发展上。其在2019年政府工作报告中提到，以深化广清一体化为抓手，全面对接粤港澳大湾区，带动全市区域协调发展。

另一方面，被喻为清远“一号工程”的长隆项目正在紧锣密鼓地建设。资料显示，该项目2015年正式开工建设，项目预计总投资500亿元，可带动直接就业5万人，相关就业20万人，可创造旅游增加值超过150亿元，景区一年接待游客可达到3000万人次。

“国家一直在推动都市圈的发展，以中心城市带动周边城市，广清一体化符合了这样的趋势。这两个城市的交通网络日益完善，而且具有互补互利的特点，广州的人口和产业可以向生态环境较好、土地资源相对丰富的清远转移。”暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚告诉记者，相对广州而言，清远房价比较低，所以在这样的背景下，清远房地产市场算是一块洼地。

（责任编辑:何一华）

清远和什么交界 清远最大的楼盘

清远，10月26日(，成)广州和清远交界处聚集了大量的房地产。在楼市整体低迷的情况下，一些房地产开发商通过低价策略吸引了刚刚需要的人，成功跑量，加快了去库存的步伐。一些房地产最近推出了6000元/平方米以上的低价房。开盘认购首日售出218套，降价1.7亿元。

广清城轨预计2016年正式通车，届时从清远到广州花都仅需25分钟。这是广州北部最重要的铁路线，投资近140亿元。设置的6个站包括花都的广州北、市北、狮岭站，清远的银站、龙塘、清远站。

沿着广清城市轨道，广清楼市带来了中国梅林湖、北方万科城、碧桂园度假半岛、恒大银湖城等知名社区板块。一位房地产企业负责人表示，除了进一步缩小两地城市化进程外，位于广州北部的清远楼市的价格洼地也将被挖掘，沿线的物业将成为刚刚需要的客户和投资者的“热点”。

位于广清交界处的中国梅林湖，近日推出“秦天半岛”别墅项目，均价约6500元/平方米。预计11月份开业，总价38万元/套，户型主要为60-146平米，两室至三室。据房地产开发商介绍，高性价比吸引了大量买家。25号第一次卖了218套，有人当场买了9套。

和中国的梅林湖一样，广珠轻轨成为了另一个属于清远、毗邻广州的房地产“阳光100芒果城”的营销工具。在银行优惠抵押贷款政策的推动下，今年第十一期房产销售突破5000万元；上周共网上签约59套，成交可观。

不可否认的是，在广州和清的交界处，仍存在着大量房地产的抛售压力。近日，周末，在广州地铁越秀公园站出入口，大批房地产企业工作人员向市民发放传单，争相吸引人们加入看房团。

为了吸引购房者，许多房地产开发商加强和改善了配套服务。今年5月，中国梅林湖与广东省名校广州铁路一中签约，共建15年全日制教育体系；此外，中山大学第六附属医院也将进驻该站点。北部的万科城市已经建立了三个商业中心，面积超过8万平方米，覆盖了社区从幼儿园到中学的教育。

随着轻轨开通的好消息，很多大企业都来清远淘金。2011年9月8日，万达集团正式与广州花都签约，打造200亿的旅游城市项目。2013年11月8日，长隆集团正式与清远市政府签约，投资300亿元建设800亩银展森林旅游综合体。

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