本周开售！临港REIT、东久REIT认购指南在这里

我们也总结了各类REITs的平均年化收益情况。今年以来产权类公募REITs平均收益为14.46%，远超特许经营类项目[1]。产业园区类REITs整体也取得了不错的收益，成立半年以上的产业园区REITs的平均年化收益率为40%，在仓储物流、生态环保等各类公募REITs项目中位居首位[2]。

图▼各类型REITs平均年化收益情况

数据来源：wind

注：仅统计成立半年以上的REITs产品

以产业园区作为底层资产的公募REITs特色显著。产业园区具备抗周期性的特征，园区业务面对的客户对象主要是从事研发、制造型的企业，在中国经济增长大环境下，企业对标准厂房具有刚性需求，且入驻租户前期资本性投入金额较大，整体租金收入相对稳定。

投资者布局产业园区REITs再添新选择。国泰君安临港创新产业园REIT（场内简称“临港REIT”，基金代码“508021”）将于9月19日（周一）重磅发售，国泰君安东久新经济REIT（场内简称“东久REIT”，基金代码“508088”）紧随其后，将于9月20日（周二）发售[3]。

不同于打新股票、债券的“摇号抽签”，公募REITs的认购实行比例配售，所有参与认购的公众投资者都可以按比例获得配售。且不同于传统不动产投资的高准入门槛，公募REITs基金1000元起投，普通投资者也可以轻松参与。

那么作为普通投资者，如何购买REITs呢？今天，小君详细拆解了购买REITs的四个步骤，手把手教大家认购公募REITs。

1认购REITs第一步：记住REIT发售时间，准备好资金

小君整理出了两只REITs的发售安排。下表显示：

在2022年9月19日（周一）与9月20日（周二）认购临港REIT。

在2022年9月20日（周二）与9月21日（周三）认购东久REIT。

但是！！

有些投资者可能习惯在产品的募集期快要结束时才入场，减少资金空置的时间成本。REITs基金的“玩法”却并非如此。由于REITs是一类较为稀缺的兼具股性和债性资产，有助于管理投资组合的整体风险，因此REITs基金往往在开售首日就被抢购一空，如果第二天再参与，别说捡“剩饭”了，可能“盘子”都已经舔干净被端走了（允悲.jpg）。

空口无凭，数据证明了REITs基金认购的火爆。市场上已发售的18只REITs产品全部超募，公众投资者发售部分均于首日结束募集。

图▼临港REIT与东久REIT发售安排

来源：《国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金询价公告》、《国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金询价公告》

2认购REITs第二步：选择认购场所临港REIT与东久REIT的询价公告指出：“对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。”虽然在场内和场外均可认购基金，但是两者在交易上存在差异。由于公募REITs采取封闭式运作，因此基金成立后只能通过二级市场买卖。在场内认购可直接交易；在场外认购基金份额的持有人想要卖出基金份额，须将份额转托管至场内可卖出。转托管业务不收取手续费，投资者朋友们无需担心。临港REIT和东久REIT的场内认购渠道需要有证券账户，场外认购渠道为中国银行、兴业银行、支付宝等。

3认购REITs第三步：REIT认购操作

1.场外认购

场外认购的方式和普通公募基金认购一样，我们可以通过上述代销机构认购，输入代码508021（临港REIT）/ 508088（东久REIT）进行认购。

2.场内认购

场内认购需要通过证券公司的证券账户，在证券APP内输入508021（临港REIT） / 508088（东久REIT）就可以进入认购界面了。不过产品在还没开始认购时一般无法查不到，需要等认购开始后再输入代码购买。

另外，如果是第一次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限（交易权限一般是在券商交易APP内业务办理、业务开通或权限开通等模块）。投资者朋友们可以考虑提前开通交易权限，以免影响认购。

3.缴费规则

不同于股票、债券打新中签后才缴款，REITs的公众投资者在认购时就需要全额缴纳认购资金及认购费。

在最低认购金额方面，两只REITs产品的询价公告明确指出，公众投资者通过具有基金销售资格的上海证券交易所会员单位及场外销售机构认购基金，单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。具体业务办理以各销售机构的相关规定为准。

在认购费方面，场外认购的手续费将按照认购金额划分。认购金额为1000万以下时，认购费率为0.6%；认购金额大于等于1000万元时，每笔收取1000元认购费。对于场内认购也参照场外认购费率进行费率设定。值得注意的是，认购费用在投资者认购基金的过程中收取，但最终认购费以成功认购的金额为准，也就是说，没有成功认购的部分将予以退还。

4认购REITs第四步：确认认购结果

于募集期结束日的次日，REITs战略配售、网下发售、公众投资者发售的基金份额数量及配售比例将确定并予以公告，此时，我们就可以知道自己成功认购的基金份额。

如果公众投资者的认购总量超过公众发售总量，那么将按比例进行配售。举例来说，如果公众投资者募集规模为10亿，但在募集期末日（即公众投资者有效认购申请份额总额超过募集上限的当天）有100亿认购规模，则每个投资者均能买到自己申请认购规模的1/10。

公募REITs认购火爆在这里也可见一斑。wind数据显示，在已确认认购申请比例结果的18只REITs产品中，14只产品（占比78%）的公众投资者配售比例低于5%，这意味着，如果可认购的资金为1亿元，有超过20亿的公众投资者资金参与了认购。

在实施配售过程中，每个投资者的获配份额取整后精确到1份，产生的剩余份额按每位投资者1份，依次分配给认购金额最大的投资者；当认购金额相同时，将分配给认购时间最早的投资者。份额取整完成后，某一公众投资者的最终获配份额=获配份额+取整分配份额。