港股打新｜万物云(02602.HK)预期将于9月29日上市

一、新股进度

万物云(02602)于2022年9月19日-9月22日招股，拟全球发售约1.167亿股H股，其中香港发售占10%，国际发售占90%，另有15%的超额配股权，每股发售价为47.1港元-52.7港元，每手100股，股份预期将于2022年9月29日(星期四)上午九时正开始交易。

二、新股介绍

万物云，成立于1990年，是中国领先的物业管理服务商，为住宅小区、工作场所和公共建筑等多元化的物业以及覆盖业主、企业及其他机构客户的广泛客户群提供服务。公司的业务起源于万科集团（02202.HK，000002.SZ）的住宅物业服务品牌万科物业，在中国首创了市场化的物业管理服务方式，是物业管理服务行业市场化标准的订立者之一。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

于往绩记录期间，公司的收入来自：i)社区空间居住消费服务，为业主及居民提供物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务；ii)商企和城市空间综合服务，为企业、政府及其他机构客户提供物业及设施管理服务、开发商增值服务以及城市空间整合服务；iii) AIoT及BPaaS解决方案服务，包括使用AIoT解决方案及BPaaS解决方案等在小区、商企和城市空间实现服务标准化及数字化。

我们认为公司具有以下竞争优势与投资亮点：

1. 公司是中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商，按基础物业管理 服务收入计，公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一

2. 公司控股股东万科集团实力强大，双方相互助力，协同发展。

三、投资亮点

1、公司是中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商。截至2022年3月31日止三个月，万科物业的客户满意度始终保持在高位，物业管理费收缴率达约94.7%，住宅物业服务的留存率达约99.8%。截至2022年3月31日，公司在管住宅物业由独立第三方物业开发商开发的达1,657个，占公司所有在管住宅物业的57.4%。根据乐居财经于2022年作出的国民物业服务客户满意度调查，万科物业位列物业服务品牌前列。

2、公司控股股东万科集团实力强大，双方相互助力，协同发展。根据中国房地产业协会和中国房地产测评中心共同发布的「2021中国房地产开发企业综合实力测评」中，万科集团排名第一位。2021年，根据弗若斯特沙利文的资料，万科集团位列中国房企第二名。

四、风险提示

1、毛利率低于多数物业头部企业。2021年，华润万象生活（01209.HK）的毛利率为31.08%，碧桂园服务（06098.HK）为30.73%，雅生活服务（03319.HK）为27.5%，绿城服务（02869.HK）为18.5%，保利物业（06049.HK）为18.7%，而公司仅为17.0%。

2、上市前大幅派息。根据公司招股书，2019年至2021年万物云分别宣派股息2.47亿元、3.18亿元、35.37亿元，三年累计派息超41亿元，而其同期的净利润分别为10.20亿元、14.64亿元以及16.68亿元，累计41.52亿元，公司上市前派息几乎将公司盈利全部派发。

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