这段时间，提前还房贷很火。
不知道你们有没有人跟这个风…
简单来说两句。
提前还贷，肯定是要用闲钱去还，且房贷利率比较高才有必要（比如5.5%以上），
这个前提就不多啰嗦了。
我们来看具体操作。
如果确定要提前还，有两种方式：全部还清or部分还清。
全部还清很简单，不多说。
如果选择部分还清，就涉及到是「减少月供」还是「缩短年限」。
这两种方式的区别，我们举个例子对比下。
假设原贷款100万，利率5.6%，贷款年限30年，等额本息。
此时月供5740元，待还总利息为106.67万。
还款2年后，打算提前还款50万。
两种方式对比如下：
减少月供，每月还贷金额降为2790元，不到原来的一半。
减少期数，每月还贷金额基本不变，
但不到9年就能把房贷还清，整体也可以节省更多的利息。
选哪一个呢？
如果是我，会更倾向于「减少月供」。
相当于，牺牲现有的一部分资金存量，来换取现金流支出的减少。
手头压力骤减，效果立马看得见。
选择「缩短年限」，则对现状没有任何改善：
付出去一大笔钱，月供却一分没少，现金流并没有得到优化。
好处是还款年限从剩28年降到只剩9年，整体上节省的利息更多（因为占用资金的时间变少了）。
但这也意味着，提前还贷的成果，要9年之后才能兑现。
9年...
可能这套房都住不了这么久，没几年就要卖掉换房呢。
特别是刚买了第一套刚需房的年轻人，正处在职业上升期，收入很容易涨，换房需求通常来得会比想象中快很多。
（数据显示，我国的平均换房时间大概在6-8年。）
既然都要卖掉，贷款还剩几年，还剩多少，基本也就无所谓了。
现在很多城市都在推行「带押过户」，以后卖房大概率不再需要提前解除抵押；
就算需要第三方赎楼，成本也不高。
按现在行情，解押100万差不多2万成本， 剩40万本金和剩25万本金，赎楼成本只差3000块左右。
而且在利率下行的大背景下，房贷大概率越往后越便宜。
如此一来，提前付出去一大笔钱，却几乎没捞着什么好处，
岂不是还了个寂寞…？
总之，提前还贷不仅要计算利息，
还要综合考虑当下的现金流压力，未来换房的可能性，
以及利率下行趋势，甚至潜在的机会成本。
如果已经笃定会在一套房子里住一辈子/十几二十几年，手头现金流也很宽裕，
别的都不考虑，就只想快点把房贷还完。
那就选「缩短年限」，可以多省点利息。
其他情况，还是选「减少月供」更划算一点。
ps.
还有一件事。
多家国有大银行带头，下调存款利率。
3年期存款利率只有2.60%，5年期是2.65%。
分别比之前下降了10-15个基点。
虽然很不情愿，但这一天还是来了。
上个月LPR下调的时候就说过，贷款利率下行，存款利率通常也会跟着下调。
如今经济形势不好，企业不敢贷款搞业务，个人也不敢消费，都想着把钱存起来。
所以现在要降息，刺激经济，
贷款利率低了，老板们融资的成本变小，才敢借钱去扩大生产；
存款利率低了，大家发现把钱存银行赚不到钱，存款的意愿自然也会变低，
可能就会把钱投进其他地方，比如股市，楼市…
总之，刺激市场中的钱流动起来。
利率下行是个很难扭转的趋势，这一点，大家应该慢慢都有所体会。
想把钱存银行，安稳吃点利息，越来越难。
这时候，就更加凸显出理财险的好，因为它的收益率是可以提前锁定的。
比如金满意足，irr无限接近3.5%，能锁定几十年，
不管以后存款利率多低，它都稳稳的按3.5%的收益率复利增值。
3.5%的irr，折合成单利（银行存款都是单利计息），持有30年是6%，40年7.3%，50年9.1%。
只是它也已经进入停售倒计时，9月30日全平台下架。
如果想要稳妥的收益，能接受8年以上的长期储蓄，真的要珍惜这最后的机会。
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