首只民企REITs，东久新经济REIT，值得买么？怎么买？

产业园区类REITs

基础设施REITs以基础设施为底层资产，通过发行基金份额汇集投资者资金，投资于基础设施项目，并将底层资产产生的租金或收费分配给投资者，具有流动性较高、收益相对较为稳定等特点。保障房REITs是大家当房东，产业园REITs是大家出租厂房。

产业园区REITs具有以下优势：

1、政策支持，规划清晰，容易形成产业集群，从而租期长，收益相对稳定；

2、可以伴随产业、或者地区的发展而发展，具有提高租金的潜力；

3、产业园区REITs属于产权类REITs，具有资产产权，或有资产增值空间；

4、收益多元化，除了租金外，或有园区服务、金融运作等收入。

值得买么？

9月20日（周二）东久新经济REIT发行，是否值得买？

第一点理由：截至2022年9月15日，已经上市的产业园区REITs根据交易价格计算出的预计现金分派率均显著低于年化4%，而首发的产业园区REITs的预计现金分派率往往高于年化4%，因此在当下市场环境下，参与产业园区REITs的首发，具有一定投资价值。

第二点理由：9月19日已经发行了临港REIT、20日发东久新经济REIT，认购临港REIT的资金赶不上参与东久新经济REIT认购，也就是说，摊到一只基金上的认购金额或许减少，那么如果东久新经济REIT发生比例配售，则配售比例有可能比单只发行时要高一些。

第三点理由：东久新经济REIT的网下拟认购数量总额达123.65亿份，认购倍数为100.94倍，该产品得到了机构投资者的认可。

东久新经济REIT

1、项目基础设施资产：

上海市金山区亭林镇金舸路288号的东久（金山）智造园项目：距离G15沈海高速、S4沪金高速仅5分钟车程，距离A30上海绕城高速10分钟车程。15分钟可达金山卫站，乘坐轨道交通至上海南站仅需30分钟，距上海虹桥机场38公里，浦东机场55公里。

昆山市玉山镇南淞路111号的东久（昆山）智造园项目：昆山国家高新技术产业开发区内，项目位于江苏省昆山市高新区南淞路111号，距京沪高速(S2)、距沪蓉高速(S5)3公里，距昆山南站15分钟车程，距上海虹桥机场车程仅需1小时，区位优势明显。

无锡新区飞凤路5号的东久（无锡）智造园项目：无锡国家高新技术产业开发区内，项目位于江苏省无锡市新吴区飞凤路5号，距离市中心35分钟车程，距离高速入口5公里，距离无锡苏南机场10公里，与京沪高铁和沪宁城际铁路车站仅15分钟车程，交通十分便利。

常州麦里奇特持有的位于常州市新北区黄河西路585号的东久（常州）智造园项目：常州国家高新技术产业开发区内，项目位于江苏省常州市新北区黄河西路585号，沪蓉高速与江宜高速交汇口，是国内唯一一个同时拥有综合港口、空港、高速和铁路运输网络的工业开发区，距离常州奔牛机场12公里，与常州北站仅9公里之遥。区域交通便捷，与苏州、无锡、镇江连袂成片，距上海、南京的车程在2小时以内。

项目资产主要是标准厂房，开始运营时间为2015-2017年之间，符合三年稳定经营要求。截至2022年6月，东久新经济REIT底层资产四个项目出租率均达到100%。租户结构涉及精密器械、汽车装备、信息产业、高新材料等。

预测现金分派率：根据《招募说明书》，2022年度预测现金分派率（年化）为5.33%，在当前市场环境下，高于已上市产权类REITs的平均水平，具备一定投资价值，可供分配金额及现金分派率的测算是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。已经发行的REITs存在大量达不到预测现金分派率的情形，请投资者注意风险。

2、产品要素

基金场内简称：东久REIT

基金代码：508088

原始权益人：东久工业地产投资有限公司，该项目为首单民营企业作为原始权益人的REITs。

东久工业地产投资有限公司的实际控制人为DJNewEaseGroup(Cayman)Limited（简称“DNE”）是一家根据开曼群岛法律设立的境外控股平台公司。DNE的主要股东及持股比例为孙冬平持股主体（41.31%）、华平投资持股主体（34.82%）、瑞士合众集团（7.44%）、行健资本（4.96%）、红杉资本（4.47%）。

孙冬平先生，男，1974年12月出生，中国国籍，无境外永久居留权，大学本科学历。1996年至2002年就职于海湾控股集团；2002年至2004年就职于上海市松江建筑工程总公司；2004年至2022年设立上海锦都建设集团；2011年至2017年投资设立“易商集团”，2017年退出；2014年至今，和华平投资共同创办东久集团，于2014年至今担任董事长兼首席执行官，负责东久集团的日常经营管理。

发行价：3.035元/份

场内认购限额：每次为1000元，超过部分为1元的整数倍（配售后不足1份将会被判为废单）

募集份额：5亿份，向公众发售约为0.525亿份，最终发售份额以最终公告为准。

向公众发行日期：2022年9月20日（周二）

风险提示

投资REITs不意味着稳赚不赔，基金亦未经任何一级政府、机构及部门担保。产业园区REITs面临租金风险、政策风险、运营风险、房屋质量风险、经济风险、流动性风险、气候风险、战争等风险，且我们的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读《基金合同》《招募说明书》等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，并根据自身风险承受能力，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

投资者不能依据其他REITs的上市后涨跌幅，预测本只REITs涨跌幅。发行期认购REITs，也不代表一定盈利。

再次提示投资者：现金分派率预测基于大量假设，具有较大的不确定性，不作为投资担保，投资者进行投资时应谨慎使用。仅从现金分派率角度分析REITs也非科学的方法，请投资者综合各项元素，谨慎分析。

作者：权唐 S1440611030014

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