「行业资讯」银保监会发声！房地产泡沫有转机？

9月23日，银保监会相关部门负责人介绍目前防范化解重点领域相关风险的工作进展时表示：“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转”。早在今年3月，银保监会主席郭树清就曾指出“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，而在两年前银保监会曾表示“房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制”，银保监会对房地产的相关表述在措辞上已有了明显的变化。针对银保监会对房地产的最新表述，植信投资研究院资深研究员马泓表示，此番表态，可能为年底适度扩大对房企融资便利提供了一些线索，房地产政策可能进一步释放维稳信号。

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一、地产行业泡沫大

自2003年以来，我国房地产价格快速上涨，地产行业“英雄辈出”，一度成为我国国民经济的支柱型产业。但随着其市场规模的不断扩大，投机行为也越来越多，存在过度投机的情况。大量楼市炒房泛滥，房价是“虚高”的，房子的价格与使用价值严重背离。此外，很多家庭为了买房就去银行贷款，透支了以后的购买力。整个房地产市场呈现出“金融化、泡沫化”、“高杠杆，高负债”的态势。中国房地产市场的泡沫化是非常严重的。一但这个泡沫破裂，首当其冲的就是金融行业，银行可能会因为开发商卖不出房子还不起贷款，积累不良资产，紧缩贷款；房地产的基金也有可能出现崩盘，造成股市的大幅下跌，影响金融行业的正常运行。

二、降低杠杆有对策

为了阻止房地产泡沫越来越大，2020年下半年，全国各地开始强调“房子是用来住的，不是用来炒的”“房住不炒”原则，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，加强了对房地产市场的调控力度。2020年8月，监管部门为防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程，针对高杠杆、高负债的房地产行业设立了“三道红线”政策，分别是红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%;绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。这“三条红线”就是为了断掉房地产开发商用新债还旧债的念头，减少房地产行业对金融资源的占用，遏制房地产行业的“泡沫化”、“金融化”。

三、国家调控有成效

银保监会主席郭树清在2021年3月的国新办新闻发布会上对房地产的表述是：“房地产金融化、泡沫化势头得到遏制，但他也认为，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强。”今年3月2日，郭树清再一次在国新办新闻发布会上对房地产的表述转变为：“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。”这一表述的转变，不难看出这两年多来“三道红线”政策运行实施效果不错。

事实上，这两年我们自己也能切身体会到房地产市场的变化——房价下降了，也几乎没有再出现以前那种房价短时间内大幅下跌或大幅上涨的情况，房价相对来说也比较稳定。身边人的买房需求似乎也没有以前的大了。这样的“降温”效果，我认为主要来源于国家对房地产行业实施的宏观调控的积极作用，使房价通过市场机制，被控制在了一定限度之内；其次则是新冠疫情的影响，使得民众更倾向于将口袋里的钱放在更安全、更稳定的地方，对于投资购房行为，实施起来更加谨慎了。

对行业本身而言，很多中小型的房地产公司和问题房企退出行业，行业内并购重组活动也比较多。特别是对于利好的大房企，资金相对来说更为充足，融资机会也更大，他们对中小型企业实施并购重组，但这也使得行业呈现出集中度提高的趋势。需要注意的是，当生产集中发展到相当高的程度时，再实施并购可能会触发反垄断审查。根据《国务院关于经营者集中申报标准的规定》当经营者集中达到下列标准之一的，经营者应当事先向国务院反垄断执法机构申报，未申报的不得实施集中：（一）参与集中的所有经营者上一会计年度在全球范围内的营业额合计超过100亿元人民币，并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币；（二）参与集中的所有经营者上一会计年度在中国境内的营业额合计超过20亿元人民币，并且其中至少两个经营者上一会计年度在中国境内的营业额均超过4亿元人民币。因此，对于大型房地产企业而言，通过并购拢获资源是好事，但也要注意是否触及法律红线。

银保监此次“放话”，或许是对对房地产金融降杠杆成果的肯定，也或许是对房地产市场政策由“降温”到“维稳”的转向信号。但不管未来对房地产市场政策如何转变，对于我们以居住为需求的房屋消费者来说，总归是利大于弊的。

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