过去一二十年什么行业最吃香?可能很多人都会说“房地产”。不仅可以从无数个房地产巨头和富得流油的炒房客上找到答案,此外,公开数据显示,截至2018年末,全国约有6940万人“靠房吃饭”,包括1263.5万地产从业人员、5809万建筑从业人员,以及1680万公职人员,再叠加与房市关系密切的建材、家电、电梯等上下游行业,房地产直接影响的人口不少于8000万。
如果说房地产因为卖地、盖房、销售商品等操作让大家都吃上了饭,那么购房者则是“做饭的人”。在过去这些年,人们倾其所有把自家的“米”都拿出来做饭,米不够的,还去银行借米做饭,然而,当米越来越贵,吃饭的嘴越来越多时,购房者再努力也会心有余而力不足。这绝不是开玩笑,随着行业自身发展和城市化进入下半程,苦日子来了?具体看看。
一,楼市风波成导火索,盖房子的苦日子来了
据克而瑞统计报告,截至2021年底,24个重点监测城市停工延迟交付的问题项目总建筑面积约为2468万平米,占2021商品房交易总面积的10%。值得一提的是,长沙是未交付问题项目最多的城市,有28139个问题项目;郑州是问题项目占全年成交额比例最高的城市,占28%,相当于每10个楼盘就有3个存在烂尾问题。无独有偶,在上半年中消协组织受理的投诉情况中,商品房领域投诉增多,主要包括房屋烂尾产生纠纷、开发商未按期交房、房企利用补充协议等方式规避监管,侵害消费者权益。
楼房交付出现逾期,甚至是烂尾,最受伤的还是购房者,自己出钱交了房款,并给开发商2-3年时间建造房屋,但预售制度却给开发商提供了虚假宣传的机会,挪用购房者的钱滚动开发,还让购房者面临房财两空、住房质量不过关的风险,以至于每年可能有几十万个问题项目和住宅接连出现,这已经不是单纯的商品房买卖纠纷了,而是上升到国家层面的民生问题:一方面为了推进现房出台措施为房企降杠杆,另一方面,千方百计保交楼,给出专项借款支持停工楼盘交付,毕竟卖出去的房子90%都是期房,停工楼盘对整体市场的影响并不小。
二、高杠杆成隐患,购房者和房企都负债累累了
众所周知,房地产这些年发展很快,各路资金都向房地产集中,相关数据统计,A股近50%的上市公司持有大量投资性房产,没有纳入统计的非上市公司就更不用说了。因为无论房企还是个人炒房客的资金来源大多依赖于银行,以此造成高杠杆隐患,一旦还不上债务,可能断供,也可能房子不能按时交付,甚至企业也会连同关门,承担风险的能力将会一降再降。
购房者方面,家庭大部分财富都押在房子上,在广发和西南财大发起金融调查显示,中国的家庭资产配置中房产占比73%,金融资产11.8%,而同期老美的数据分别为34.6%和42.6%。同时2021年底房贷余额达到38.32万亿,有43.4%的城镇家庭都有房贷;
房企方面,2021年末,房地产开发贷款余额12.01万亿元,同比增长0.9%,不仅如此,盖房子真的不赚钱了,伴随着对房企实行四档三线管理,如今苦日子来了,企业融资难、负债高的情况被放大,一边要在规定时间内将负债率降至标准,另一边以为通过快速销售能获得回款挽回损失,但销售却越来越难。
三、经济复苏存挑战,大家都不敢花钱了
冠毒3年以来,房地产赖以生存的经济环境正在发生变化,也存在不少变数,上半年GDP增速仅2.5%,超乎预期的下滑,1-8月社零总额累计28.3万亿元,同比增长仅0.5%,对于这样的环境,经济日报在8月30日的文章中提到,经济循环的畅通无阻关键是推动供给侧有效畅通,有效供给能力强就能穿透循环堵点、消除瓶颈制约,创造就业和提供收入,从而形成需求能力。
很显然,如果大家都背着过重的房贷、车贷,收入又锐减的话,哪还有什么经济能力去消费其他商品,带动实体经济发展呢?显然经济放缓之后,房地产虽然不至于滑坡,但肯定不能与往日所比拟。
可以看出,不管是楼市风波、高杠杆还是经济复苏难等问题,都意味着楼市这两年都要做好做苦日子准备。因为就目前来看,经济复苏仍存在不确定性,至少明年才能慢慢恢复,所以在这两年,楼市的发展可能对经济造成“拖后腿”的影响,但不代表就能再启用刺激房地产的手段来促进复苏。在这种情况下,普通人手中有钱怎么办?中央要求“过紧日子”。
在人民日报2022年3月25日的评论文章中提到,中央部门带头过“苦日子”,重点保障刚性支出、急需支出,从严控制一般性支出,强化“三公”经费预算管理,努力降低行政运行成本,要将更多资金用在发展紧要处、民生急需上。根本上说是为了老百姓过“好日子”。
房说君认为,其实在高层要求过紧日子、苦日子的大前提下,我们首要考虑的不是再将钱用于投资买房上,而是要把每笔钱花在刀刃上,做好紧日子苦日子准备,近一年来众所周知的事情仍未消弭,大房企债务压顶、名企裁员减薪,事实证明曾经多么辉煌也不能解决所有的事,建议普通人不仅要做好未来过“苦日子”的准备,切记别做以下2件事。
1、别扩大债务。目前来说,保障收入为第一前提,最好别扩大债务,以免收入锐减无法偿还,再加上通胀来袭,不少生活日用品的价格上涨,人们手中的钱越来越不经用,容易面临入不敷出的风险。
2、别盲目创业。经济萎靡很多行业都不景气,盲目创业的成功率非常小,再加上物价高,创业需要进的商品售价有一定涨幅,容易压缩利润空间,无论是开店还是办厂风险都大。
房说君有话说,这不是危言耸听,在市场下行的情况下,楼市可能真的要做好长期的苦日子准备,接下来支撑我国的经济发展可能不再是房地产,而是能走向世界的高新产业技术。
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