有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多楼市干货。
央行和银保监会的地位都很重要，前者制定信贷政策，后者监督银行，防范金融风险。
每次货币政策的转向，都会有银保监会站台吹哨。近日，银保监会重磅定调：房地产泡沫化已实质性扭转！这次又透露出什么信号？
壹丨还有泡沫吗？根本不重要！
金融信贷对房地产太重要了，失去信贷支持，房企拿地、开工规模迅速萎缩，个人房贷业务办理困难，会直接减少楼市中的增量与需求量。
“三成首付、七成贷款”的销售制度、房企的融资需求，从根源上决定了，房屋的买卖双方离不开金融杠杆的支持。
所以，近日银保监会指出，房地产泡沫化已实质性扭转。这句话意味深长，值得重视！
翻一翻过去这几年，银保监会“嘴替”郭树清主席的发言，会发现几次尤为明显的政策转向，每一次都影响后续货币政策的方向。
2020年12月，郭主席说：“坚决抑制房地产泡沫。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”
2021年3月，在国新办发布会上，郭主席说：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛”；
这两年是对房地产金融信贷，甚至是正常融资的“严打年份”。“三道红线”、“房贷收紧”、“利率高企”皆是在此期间诞生，想让房地产市场迅速降温，卡住金融信贷的脖子，远比限购、限贷、限售等行政调控来得迅速有效。
但到了2022年3月，同样是国新办发布会，他却调转话头：
“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”，且“去年房地产市场调整对金融业是好事，但希望调整平稳些”。
发言过后，全国房贷利率开始骤降，骤降的背后是银行加量放水以及房地产市场的持续不景气。
此次，“房地产泡沫化已实质性扭转！”定调后，意味着房地产金融信贷端的调控收紧将不复存在，以往的金融信贷风向是防范楼市过热，现在显然是要把趋冷的楼市用力去抬一抬了。
个人房贷已经没有障碍，这次更多是向房企传达温暖信号，收紧了两年的房企融资，有望在四季度得到缓解。郭主席发言后的当天，武汉便约谈了十余家头部房企，会议中提到，“鼓励房企贷款，鼓励房企拿地”，缺钱的房企再熬一熬，春天可能真要来了。
贰丨房企是“期房恐惧”的根源
从目前的救市政策来看，虽达不到“应出尽出”的程度，但除一线城市外的限购基本名存实亡，房贷利率更是逐月走低，4%出头的新房利率，堪与公积金媲美。
政策环境这么好了，为啥市场还不景气？说到底还是信心的问题。
购房者有抵触情绪，是可以充分理解的。地方拿了土地财政和税收，开发商拿走了预售款，银行赚走了利息，但只有购房者承担着最大的风险，不能违约、不能破产，花钱买不到手里的东西，大家自然不乐意了。
现在去救房企，出险的民企陆续有了好转或者被接盘，才能根源上化解民众对期房的恐惧。从七月初的TD事件，其实对烂尾楼处置、保交楼工作等，已经有了进展。
第一，保交楼不是忽悠。七月底大会后，保交楼已经从民生事件，上升到政治觉悟这一高度，各地都在砸钱保交楼，烂尾最严重的郑州，宣布大干30天，并且判了5起恶意不复工的案例，力度堪比“打黑除恶”。
第二，国企/央企夯实，但城投公司真的托不动了。去年第三场集中土拍，福州、天津、上海、深圳、厦门等地就涌入了大批城投公司，一些边角料无人问津的地块被其收入囊中，到了今年上半年愈演愈烈，到了下半年，城投公司多半没了声音，才有了各地接二连三的土地流拍。
根源便是城投兜底的把戏，玩不转了。城投公司拿地，进度甚至比国企央企还要慢，一年不动工很是常见，何况今年五月国务院又提出“严禁在盘活存量资产中新增地方政府隐性债务”，这其实就是说闲置土地不开工，不允许城投公司再去举债拿地。
在土拍市场中出现的城投公司，说难听点，就是短期的应急之举，去应付地方庞大的开支，比如教育、基建、防疫、医疗、养老等，全是花钱的地方。
现在城投公司很快就要出局，再不救房企，尤其是民营房企，地方GWY的工资还得再降。索性就刺激刺激房企，给在保交楼中不躺平的房企多一点融资关爱，对大家都好。
现在还能在土地市场中支棱起来的，还是家大业大的国企/央企，像西安市场中，今年交控、陕建算是吃到了“民企衰退”的红利，土储量猛增，但也有条条框框的限制，比如紫薇地产只能在高新区拿地，以外区域并不能涉及。
国企/央企再大，多少都受企业性质的掣肘，没法像以往专精房地产开发的民企一般去专研市场需求，有些被迫接盘的房企连基本的操盘要素都不懂，能否做出好产品是要打问号的。开发商端的“国进民退”，把“可以交房”作为竞品打击说辞，何尝不是行业的一种损失呢？
第三，信心比黄金更重要。很多篇文章中，都有购房者对烂尾楼的diss，大量烂尾楼的催生，的确击垮了民众对于期房的信心，以致于几轮救市下来成效甚微，重新建立起被摧毁的信心信念，需要付出更多时间。
叁丨听话才有好果子吃
银保监会的新定调，后续无疑会对房企的正常融资加快进程，但还是有使用门槛的，尤其是出险房企，一味地躺平摆烂，自身债务压顶又不配合复工保交楼，银行没理由把钱借给你，那些积极配合复工的房企/项目，会走出最艰难的时刻。
对于楼市而言，此时两点值得关注：
第一，货币流入市场，注意这轮风向标城市的动作，边际调整限购的上海，及时放松的二线城市，如成都、苏州、杭州等大概率会引领这轮全国楼市的风向，密切观察这些城市的销量情况；
第二，再去放水救市，也难改全国楼市大分化的本质，人口盘、经济盘都摆在面前，缺乏普涨的依据，未来可能只有10%甚至5%的城市值得买入，缺乏人口增量、产业经济支撑的，能跑赢房贷利率已经很难了，珍惜手中的现金流。
版权声明：内容来源于互联网和用户投稿 如有侵权请联系删除