最近这一周，地产人狂欢，媒体人要落泪。

就在刚刚，央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。今天傍晚，财政部也发布公告，明确售房1年内重新购房的市民，个税予以退税优惠。

而在昨天，人民银行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

除此以外，广州住建部昨天发布最新版关于商品住房限购政策36条问答，透露未成年人在从化、增城区范围内可单独购房，再一次小范围释放利好！

好消息目不暇接，楼市黄金周是不是稳了？

在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长，房地产财经专家邓浩志就本次放宽首套住房贷款利率下限等利好展开讨论，并对国庆假期楼市情况做出预测，让我们一起来回顾本期的精彩内容吧～

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十一推新热情不高 中心区成主战场

节目开头，主持人淼钧现场电话连线房地产财经专家邓浩志，就本次“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”的相关政策措施展开讨论。

邓浩志表示，放宽部分城市首套住房贷款利率下限有以下三个影响。

第一，打消了部分城市下调首付比例的顾虑。他表示降低首套房的首付比例，其实不是现在才有，今年上半年已经有十几个城市执行了相关政策，普遍是从三成首付降为两成。

但就楼市松绑方面来说，不同城市之间有不同的解读和纠结。譬如城市放松政策，国家层面又坚持房住不炒的方针，这使得部分城市在制定政策时会有犹豫，到底是松动还是不松动，首套住房利率降低还是不降低。

而这一次，央行、保监会的发文明确地指明了方向和范围，预计未来会有一批城市特别是二线城市有后续的推进。因为，目前一线城市仍会坚持比较严厉的调控，三四线城市早已经松绑了，介乎于松与不松中间的二线城市最为尴尬。

第二，一线城市是不可能错过这一班车的。从统计数据显示，2022年6-8月的商品住房价格环比，同比下降的城市有二三十个。当中二线城市有8个，三线城市有15个，反观4个一线城市北上广深全都不符合条件，没有条件降低首套房的首付比例。

但其实，像广州实际交易情况还是比较低迷，市场亟需提振。虽然广州搭不上这班车，但未来可能会另辟蹊径，从其他方面适度松绑。

第三，这个政策对市场的复苏有多少帮助也是大家非常关心的。虽然像广州、深圳不会跟进这个政策，但是周边城市佛山、东莞等二线城市，政策可能会进行调整。这次是针对首次置业的家庭，首付可以从三成降到两成，但是当下在大湾区甚至全国范围，买房的大部分是改善型购房者。他们再次买房不过是以小换大，以差换好。

根据统计数据显示，国内家庭自由住房自由率已经达到了89%，接近九成的家庭成员已经有了房子，所以国内首次置业的比例并不高。

因此，这次政策对当前楼市有帮助，但是帮助明显并不大。

接下来，特约主持村长向直播间的观众介绍他本周的看房行程。

村长表示本周看房行程满满当当，几乎“马不停蹄”，让他终于感受到了金九银十繁忙的感觉了，向他咨询买房的人也比之前要多了许多。

他首先介绍了黄埔大道旁合景ONE68，今天直播前才从ONE68展厅拍完视频赶回来。在此前节目中，他已经简单介绍过这个天銮2.0版本的项目，也很可能是珠江新城最后一个新盘。

值得关注的是，现在价格已经出来了，单价在10-12万，总价最低1000W左右。村长表示这个价格其实比他想象中的要便宜，因为珠江新城不少二手楼盘也要10-12万。

另外，合景ONE68业主可以享受楼上五星级酒店的所有配套设施，包括24小时管家服务，服务内容包括全屋清洁、整理衣柜、烫衫等等，居住体验就像住酒店一样。他表示，虽然有粉丝提到过还不如租酒店，但他仔细算过，买来住比租要划算许多，这个10万的单价实际上包含了人工服务的费用，所以并不算贵。

其次还有香江天辰，翡翠绿洲的第15期组团。这个楼盘已经有了20年的历史，承载了30万的人口，配套齐全，当初的凤凰苗也长成了参天大树。这次新组团的户型设计非常出众，赠送面积较多，譬如102方的户型全屋有8个飘窗、2个阳台，飘窗面积是赠送的，阳台只计一半，所以使用率可以去到95%。

重点是，单价也比之前几期的实惠，大概在1.8万左右。（往期介绍：新塘又上新盘，这次我觉得可以买）

这个楼盘与凤凰城距离很近，与黄埔仅有一马路之隔，这也意味着距离黄埔很多新企业也就是一条马路的距离。如果在黄埔上班，又想在买价格实惠的楼盘，香江天辰不失为一个好选择。

不过，这个盘也有它的缺点。譬如周边没有地铁站，只有规划中的28号线，距离开通可能还要好长一段时间，所以现在业主出行都是靠自驾或者坐楼巴，途经的广园快速路在上下班高峰期又比较塞车。通勤问题会是一个痛点。

那么恰逢金九银十，广州楼市的行情又是如何？

村长表示近期地产的户外广告多了不少，不只是新盘，就连成熟大盘也安排上了。愿意投放户外广告意愿高，证明开发商对市场的信心也在逐步回升。

同前两年，即是跟2020、2021年相比，今年黄金周的推货数量少了。数据显示，今年十一假期大概有20个项目加推或者开盘，预计推出2000套单位，货量同比减少约41%，但再与之前的2019、2018年相比则相差无几。所以从宏观层面上，今年十一楼市推新情况只能算是平淡，不算特别好，但也不算差。加上这两天楼市利好密集发射，很有可能刺激开发商和购房者态度更加积极，所以广州黄金周依然值得期待。

那么为什么和前两年比，今年十一供货端的表现会回落这么多？村长表示主要是有两方面原因：

第一，因为前面“金九”、中秋节假期的楼市表现没有预期的好。外围区项目销售依然有困难，特别是一些全新盘，蓄客的情况可能并不理想，所以开发商会自觉放慢营销动作。村长表示在中秋节点甚至有两个客户申请延迟做推广，过了国庆之后看情况如何在做打算。

第二，前两期节目提到过，最近广州市场上有比较多关于“利好”消息的传闻，不管真还是假，大家始终都会有所期待，譬如前几天落实的的广州市针对未成年人放开限购。所以对开发商来讲，会考虑将“弹药”留到年末，等重大利好出台再冲刺。

“具体到区域上，我估计都是市中心比较热闹，贵价盘的信心和底气是否足点呢？”主持人淼钧询问。

村长表示这个态势非常明显，中心区的一向比较热闹。从供货量来看，市中心是绝对的主战场。在今早他刷朋友圈时看到，北京和深圳这两天都有几个近千万楼盘获得不俗表现，当地朋友表示目前已经进入了豪宅的市场，包括粉丝朋友也咨询了很多有大户型的楼盘。

在市区供货中，白云和黄埔供应占比最大，两个区的新货加起身接近全市一半。白云方面，新货主要来自钟落潭、同和、太和，特点就是户型超卷，价格刚需，越秀白云星汇城、保利珑玥公馆、珠实云悦花语、白云城投云麓花城都会有新动作。

黄埔方面则正好相反，十一期间基本就是热销楼盘的纯改善盘包场，譬如之前就卖得比较好的保利翔龙天汇、富颐华庭和越秀星樾山岚，都有少量加推。

另外就是豪宅，有些都会凑下热闹。譬如荔湾区的广州幸福湾，明天加推楼王单位，285㎡做四至五房非常奢侈，单价10万+。还有海珠区的保利湖光悦色，都会加推少量140㎡左右的四房单位，价格8万左右。

02

看房意愿回升 预计旺丁不旺财

说完供应端的情况，购房者方面的反应又是怎么样呢？

村长表示他所接触的粉丝朋友信心都比较，纷纷表示“子弹已经准备好了”，让他联系案场去看房。

目前，不少楼盘已经筹备很多优惠和惊喜活动，打算先吸引购房者来看一看、瞧一瞧。

他认为大家看房意愿还是很强烈的，难得有长假期，而且全家出省出国旅游都不是方便，所以很自然会去看看楼盘，看下有没有优惠。但是，有看楼意愿不代表有买房意愿。真要拿真金白银出来买房，大家始终会有顾虑，因为工薪阶层的购买信心未完全恢复。特别是刚需、改善型买家，难免会观望，譬如想等楼市走势再明朗些，或者想等价格再优惠点。

村长预计，今年十一成交数据会一般般，可能会属于“旺丁不旺财”的情况，即有人气但是买的人不多。

节目最后，主持人淼钧和特约主持村长就10月10日是广州第三批集中出让展开讨论，他们又是怎样看待节后回来的的土拍呢？

村长认为这次土拍基本延续上两次出让的特点，市中心的地块较多，达到限价标准以后采取摇号，但是供地数量、供地面积和出让金都是今年最高的，其中有几块地体量大、有景观资源，一看就是做豪宅的。另外，这次还有几块流拍的“回锅肉”，降低了价钱和条件，有机会能顺利出让。

村长预计国家队会继续主场，平均溢价率有可能创今年新高，并且很有机会出现0流拍的好消息。因为听说不少开发商都有兴趣参拍，到时候举牌出价的开发商数量应该会比前面两次土拍要多。

村长表示大家可以一起期待下，等过完节了，第三轮土拍结果出炉，到时候村长和主持人淼钧会和直播间的观众好好分析下。

以上便是本期《湾区楼市焦点》精华内容，感谢大家对节目的关注以及支持，想要了解更多关于未来广州楼市发展以及楼盘推荐，可关注掌楼牛市咨询。

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