十月的楼市，房地产的银十没有来？

从去年年底开始，我就在头条文章里做了2022年楼市的推演，至今为止都是准确的，我不是专家，但我是在这个行业从业了7年，并且考取了证券金融相关的水平认证，对房地产具有一定深度的理解。

如截图，在圈子里的群里，去年12月就对2022年全年楼市做了推演，为什么我说下个月会是近五年最惨的行情？

1:对于地产行业来说，9、10月是非常重要的节点，甚至是全年最重要的节点，这两个月里，各开发商都会想尽办法上策略，做促销活动，下一个节点就是元旦了，如果9、10月份没有拿到好成绩，下半年的业绩报表就会非常难看，元旦节点压力也会更大，但是按照目前群众对经济下行的情绪来看，很难对楼市有信心，在现阶段消费端和供给端都在收缩的情况下，传递给大家的感受是，大部分行业都很难赚到钱，在楼市端，双方心理博弈的关键时刻，开发商因为资金压力，降价抢客户，造成买方观望情绪越发的浓重，观望意味着购买力没有爆发，开发商销售额远远没有达到预期，在未来的日子里，开发商的求生欲就会越来越强，下个月就更加降价，为什么？没招了呗！

要知道，去年年底和今年拍的低价地开始陆陆续续入市了，并且大部分是央企国企拿的，面粉的价格和去向，就决定了做出来的是什么面包，前后相差接近一倍的地价，打起价格战来，不用我说了吧？

所以，未来一段时间，将会有更大的价格下探，说通俗点，就是抢跑，再不先卖掉，低价地楼盘出来，价格就得更便宜了

我是如何看待未来的房地产市场的？

短期来看，房价上涨的理由很弱，长期看，能够微涨，但是会有严重的两极分化，一线城市的核心区域未来依旧是香饽饽，因为配套齐全，优质，企业多，人口流入，就业机会多，进一步吸引扎根，二线城市的核心区域也可以，至少有足够的需求支撑，四五线不考虑升值的情况下，自住属性我不做评价。

最后:

再说说降利率的事情，中介满朋友圈发说是拍大腿的利好，殊不知，现在的都是浮动利率，每一年Lpr都会调一次，什么意思？即使你现在是0利率，明年基准利率是7，那么明年你的房贷基准利率就从0变成了7，中介给你算几十年的利率差距，却殊不知不变的是基准外的上浮部分，Lpr是每年都会调整的，并且现在是没有固定和浮动可选，统一是浮动Lpr，不要跟我杠，问了十几家银行了。

最后说一句:作为地产行业和金融行业专业人士，我的判断是，未来的几个月，利率大概率还会继续降，如果刚需买房，我觉得11月可以考虑下手，毕竟涉及到小孩教育和落户问题，学区房需要提前报名。其次，最差的行情，就是最好的购买时机，明年整体经济面和地产行情，会慢慢回暖。