最近，一条接一条的楼市利好消息不断传来。

先有，人民银行、银保监会在9月29日晚间发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

然后有，财政部、税务总局在9月30日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

再接着央行又放话，人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

值得一提的是，上一次调整公积金贷款利率已经是2015年8月，意味着本次是央行时隔7年后再次下调。

而政策密集的出台，目的只有一个，那就是“稳地产”。

因为，稳地产就是稳住经济大盘。

房地产开始“弱复苏”

稳经济大盘，绕不开房地产业。

一方面，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额；

另一方面，房地产业对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响大，对经济金融稳定和风险防控具有系统性影响。

就此意义上来说，“稳经济大盘”之下的房地产业，不仅仅是暴雷企业的自救和纾困，也并非单纯的行业转型和升级，而是协同、融入经济大盘的一次深度调整。

而作为支柱产业，房地产业的稳定关系着金融体系乃至宏观经济的稳定。据中指研究院数据显示，从销售情况来看，前9个月TOP100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，虽然同比仍降低25.4%，但降幅较前几月腰斩的业绩相比，有所缓解。

对此现象，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，“到今年9月份，百强房企累计合约销售额同比降幅已是连续4个月收窄，市场呈现出弱复苏状态。”

其中，碧桂园以3542.9亿元，保利3202亿元，万科3126.4亿元霸占前三。城建集团、越秀地产、万达、保利置业、仁恒置地、大悦城、中国铁建、电建地产、招商蛇口、华发以及华润置地，金九的销售也不错，单月增幅超4成。

此外，保利、中交、中海、卓越、首开、金地的9月单月的卖房业绩处于正增长。

然而，对于多数房企而言，2023年仍有多轮债务到期高峰，偿债压力依旧较大。

虚假的繁荣，终是要还的

虽然今年以来已出现一定的融资政策利好，但政策覆盖面有限，在疫情及行业风险仍未出清之前，短时间内市场信心难以快速回归，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决，部分房企偿债压力依然较大，且存在流动性问题。

据克而瑞数据显示，2022前三季度房企债券到期规模为5146亿元，而发行规模仅为3072亿元，到期规模高出发行规模68%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

另外，据数据显示2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大，若未来销售市场迟迟未能恢复，预计债务违约现象仍将持续增加。

因为用债务堆积起来的虚假繁荣，终是要还的。

例如，京系老牌房企鸿坤就在十一期间直接宣布没钱还债已违约。

10月6日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发布公告称，兹涉及BJHKWY 14.75 10/08/22（ISIN: XS2059534342），根据债券的条款，债券的所有未偿还本金连同其应计及未付利息(连同“应付金额”)将于二零二二年十月八日到期应付。该公司预计不会在到期日支付应付金额。

根据债券的条款，未能在到期日支付本金将构成债券的违约事件，而未能在到期日后30日宽限期届满时支付利息亦将构成债券的违约事件。如公告所披露，公司未能于债券宽限期届满前支付于二零二二年四月八日到期的利息，以致发生违约事件。

同时，据上海票交所显示该企业的商票已发生实质性逾期，另外经 票眼小程序 不完全统计，北京鸿坤伟业的商票逾期拒付金额累计为2126万，该兑付数据为持票者自主上传，仅供参考。

这已经不是该企业首次公开债务违约了。

早在去年的11月25日，据上交所披露信息，鸿坤地产旗下一笔债券的回售兑付兑息达成展期。该债券简称“19鸿坤01”，债券代码163023，发行于2019年11月21日，发行总额3.44亿元，票面年利率7.50%，受托管理人为五矿证券。

债券兑付暂时展期，为鸿坤换来解决问题的时间，但也折射出这家老牌房企陷入举步维艰的境地。

公开信息显示，截至2021年中期，鸿坤地产账面现金及现金等价物仅3.04亿元。而同期，该集团有10.18亿元的短期债务、25.81亿元一年内到期的非流动负债，此外还有长期借款46.2亿元，总有息负债规模合计约153.38亿元。

剩者为王

所以说，未来的1年，将是房地产行业洗牌出清的关键1年。

也是房企“剩者为王”的关键1年。

如在剧烈波动调整后还是能撑到最后，那么该房企必定会迎来新一轮的春天。

游戏还在继续，最后就看谁的牌多了。

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