据悉，10月27日，上海雅銮房产经纪有限公司与上海思和资产经营管理中心商品房委托代理销售合同纠纷案，将在上海市黄浦区人民法院开庭。看似一起普通的房产销售纠纷，因明星谢娜、张杰夫妇被指买房“跳单”而引人关注。
今年2月，上海雅銮房产经纪人霍某某在网上爆料称，谢娜、张杰夫妇购买上海豪宅“跳单”。霍某某表示曾于2019年6月21日和22日两次为谢娜、张杰带看房源，后者以不喜欢该房为由不再购买。此后不久，霍某某发现谢张二人已私下联系房东上海思和资产经营管理中心，并购买了该房源。
随即，谢娜、张杰方律师发布声明辟谣“跳单”事件，并以侵犯隐私权、名誉权为由对上海雅銮房产及霍某某等人提起诉讼。
对此，《法治日报》律师专家库成员、竞天公诚律师事务所合伙人靳林明律师认为，认定俗称的买方“跳单”，需符合3个条件：第一，买方接受了中介的服务；第二，买方利用了中介提供的交易机会或者媒介服务；第三，买方绕开中介直接订立合同。
“上述条件是否符合，在司法实践中需要根据案件具体证据情况加以判断。比如，房源信息来源、中介提供的具体服务及其服务对最终成交产生的作用等。”靳林明律师表示。
也有观点认为，同一房源信息可能经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的促成交易，这是买方的自主选择权。如果买方并未利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，并不构成“跳单”。
根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条的规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。
《法治日报》律师专家库成员、北京市中盾律师事务所高级合伙人魏现州律师认为，根据司法实践，“跳单”人应当承担如下民事责任：
第一，“跳单”人如果与中介已经签订了服务合同，应按合同约定的标准支付中介费。
第二，“跳单”人与中介如果还未签订书面合同，但中介已经向其提供了服务（交易信息、撮合等），应视为双方达成口头合同，可以参照同类业务的中介费标准，由“跳单”人支付中介费。
第三，“跳单”系违约行为，除支付正常的中介费之外，还应承担中介为维权所支出的调查费、诉讼费、律师费等合理费用。
根据前述经纪人提供的信息显示，谢娜、张杰所购房源为思南公馆东苑某号某室，面积341.77平方米，竣工时间是2010年，于2019年12月14日正式网签，成交价格为5920万元。
这就意味着，这套价值近6000万元的豪宅，按照一般房产交易佣金2%-3%计算，该房产的中介佣金正常在120万元至180万元之间。这笔中介费被一些网友视为过高而不合理。有网友直呼“100多万的中介费，搁谁身上谁都肉疼，中介磨磨嘴皮子，又没干什么重要的事”。
北京一位房产经纪人则向法治网研究院介绍，他们每成交一套房产，其实做了很多工作，要做好从前期的房源登记追踪、房主关系维护到交易环节的联系银行、催放贷款、交易登记、过户等手续环节。
《法治日报》律师专家库成员、北京盈科（厦门）律师事务所高级合伙人许东认为，中介费实行市场调节价，一般而言，中介费应与服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况等相匹配。
还有观点认为，针对豪宅的业务流程，房产中介所提供的服务与普通商品房并没有差别。
许东认为，在豪宅交易市场，买卖双方对于中介服务抱有较高期待或特殊要求，同时豪宅居间交易中一般促成交易的难度较大、周期较长。买卖双方在签订中介服务合同时若已明确约定居间费用，并且经中介居间而促成交易，各方均应当遵循契约精神履行支付居间费的义务。若买卖双方认为居间费用过高，则应当在签订居间协议前提出，并协商双方可接受的居间费用。
事实上，近年来，二手房买方“跳单”引发的纠纷频频出现。
对于如何避免“跳单”纠纷，魏现州律师认为：第一，中介机构应当具备一定的风险防范措施，提供中介服务一定要先签订中介服务合同，在客户签约之前，不向其提供有效信息和实质性中介服务。
第二，在中介服务合同中针对“跳单”行为，约定较重的违约责任，警示客户“跳单”不仅不会省钱，还会给自己带来更重的法律责任。
第三，提供的中介服务专业、贴心、及时，尽量不给客户“跳单”的想法、条件和机会。
靳林明也认为，规范严谨的中介合同以及规范的服务流程，对于避免“跳单”纠纷能够发挥很好的作用。
栏目主编：张武 文字编辑：杨蓉 题图来源：上观题图 图片编辑：邵竞
来源：作者：法治网
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