北京一中院：购房付款须谨慎，严防诈骗莫踩坑！

刘某以K经纪公司员工胡某虚构低价房源借K公司名义签订中介合同进行诈骗，起诉K经纪公司要求退还全部购房款并赔偿资金占用损失。一审法院支持了刘某的部分诉讼请求。一审判决后，刘某不服，向北京一中院提出上诉。近期北京一中院审结该起中介合同纠纷案，最终维持一审判决。

一

基本案情

A号房屋的产权人系案外人王某。刘某通过K经纪公司的销售经理胡某得知王某欲低价出售A号房屋，遂与胡某签订房屋买卖合同、补充协议，其中合同约定刘某应向王某个人账户或以建委资金监管的方式支付购房款，并直接向税务主管机关支付税费。

后刘某直接向胡某个人账户支付购房款项共277万余元，其中包括购房税费62万元。胡某携款潜逃，后被生效判决确认其犯诈骗罪，受到刑事处罚。

现刘某以K经纪公司为被告诉至法院，要求K公司退还购房款277万余元，并赔偿资金占用损失。

二

判决结果

一审法院经审理认为

胡某系K经纪公司门店经理，负责二手房买卖业务。就购买A号房屋，胡某在房屋买卖合同中作为中介方即K经纪公司经办人的身份签名，而房屋买卖合同中约定了房价款及居间服务费金额，并加盖有K经纪公司合同专用章字样的印章，定金专用收据亦加盖有K经纪公司收据专用章，充分显示出胡某以中介方K经纪公司经办人的身份，与刘某沟通房屋交易情况，并指示刘某向其本人及指定账户支付购房款项等事实。对于刘某来说，其系基于对K经纪公司作为从事中介活动的营业主体的信任，以及对胡某作为K经纪公司经纪人身份的信赖，相信胡某代表K经纪公司为其提供真实房源才产生购买意向，且刘某向胡某支付购房定金后，K经纪公司为其出具收据，刘某亦有充分理由相信胡某的收款行为系其作为K经纪公司经纪人履行工作职责。因此，刘某虽未与K经纪公司签订书面的中介合同，但双方形成了事实上的中介合同关系，故K经纪公司应对胡某的中介服务行为所产生的后果承担责任。

关于刘某有权要求K经纪公司承担损失的数额。对于62万元购房税费，刘某明知双方在补充协议中明确约定了本次交易涉及的税费由承担方直接向主管机关缴纳，且向国家税务机关缴纳税费并不属于K经纪公司提供中介服务的范围，故刘某无权要求K公司赔偿该笔损失。对于扣除购房税费后的215万元购房款，一方面，K经纪公司对其业务员从事买卖中介的服务过程欠缺监管，致使其公司业务人员利用其居间身份从事犯罪活动，给刘某造成了经济损失；另一方面，刘某被胡某陈述的低房价吸引，作为购房人未尽到基本审慎的注意义务，且基于对胡某的轻信而实施直接向胡某进行支付的行为亦有部分过错。综合考虑上述情形，一审法院最终判决K经纪公司赔偿刘某损失172万余元。

刘某不服一审判决，向北京一中院提出上诉，主张其已尽到审慎义务，不存在过错，且K经纪公司应承担的损失范围包括62万元税费。

北京一中院经审理后认为

关于刘某在中介合同的签订及履行过程中是否存在过错的问题。首先，刘某曾通过K经纪公司购买过房屋，其应对房屋交易的相关流程具有一定程度的了解。刘某知晓A号房屋的交易价格低于同期市场价格，却未向房屋业主本人对房源予以核实，未尽到基本审慎的注意义务。其次，依据合同约定的关于房屋交易具体事宜约定的内容，刘某理应将购房款以自行支付给王某或以建委资金监管的方式支付给王某，但刘某均系将购房款以转账方式支付至房屋中介胡某账户，未能按照约定的方式支付购房款，亦未尽到审慎的注意义务。最后，依据合同的约定，刘某理应依约直接将税费直接向主管机关缴纳，且向国家税务机关缴纳税费并非K经纪公司提供中介服务的范围，因此，刘某应自行承担其直接向胡某支付购房税费62万元的相应责任。一审法院综合考虑刘某与K经纪公司各自的过错程度，酌定K经纪公司应向刘某赔偿损失172万余元并无不当。最终，北京一中院判决驳回上诉，维持原判。

三

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（原《中华人民共和国合同法》第一百零七条）

《中华人民共和国民法典》

第九百六十二条

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。（原《中华人民共和国合同法》第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。）

四

法官提示

购买房屋作为百姓的一项重要消费，购房人应在合同的签订及履行过程中尽到必要的审慎义务。

当前二手房交易模式多为经纪公司向购房人进行介绍及推荐，购房人与售房人签订房屋买卖合同，并与经纪公司签订中介合同。为避免购房人踩雷，在房屋交易过程中，购房人既不能过分贪图低价，也不能怕麻烦，从签订合同到履行合同直至合同全部履行完毕，购房人应理性、谨慎对待交易，以期合同能够顺利履行。

首先，购房人应挑选具有资质且信誉较高的经纪公司作为中介方。其次，在经纪公司向其推荐房源后，购房人应与售房人进行充分的磋商，以了解出售房屋的具体信息，包括房屋的实际产权人是谁，房屋是否涉诉以及是否被抵押、冻结，出售人是否有权出售该房屋等情况。在此基础上，购房人应在与类似房屋市场价格进行对比的基础上考虑房屋出售价格是否合理正常。再次，在合同的履行过程中，购房人应按照合同约定的付款方式及付款日期支付购房款，并保留相应的付款凭证。最后，交纳房屋税费是购房人应履行的义务，购房人应及时、足额向相关主管机关缴纳该费用，获取相应的缴税凭证。

来源：北京市第一中级人民法院微信公众号

作者：田心

编辑：任喆