“借名晃号”的购买行为是否有效
来源：法轮江苏普法平台发布时间：2021-03-08字体：[大中小]
[案例]
朱为了在南京某区购买商品房，于2017年5月1日与尹某签订了《购房委托协议》，并委托尹某以抽签方式帮其购买了一套88平米的房子。双方同意委托服务费10万元。如果尹的注册号被动摇，朱将与开发商签订房屋买卖合同；如未能摇匀，殷将在开业后一天内无条件退还向朱收取的费用；服务结束后，双方自行销毁委托协议。签约当日，朱向殷支付了10万元服务费。在南京某小区的公证和抽签过程中，因尹的注册号不符合选房条件，未能在南京某小区开盘当天协助朱购买自己喜欢的房屋。此后，双方未能就服务费退款达成共识。2018年7月2日，朱起诉尹，要求退还10万元。
[评估]
对于如何认定“借名摇号”购房行为的效力，存在两种不同的意见。
第一种意见认为，朱、尹的委托购房是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。即使委托摇号买房违反相关政策，规定也不是强制性的。因此，委托购房合同合法有效，双方应按照合同履行。
第二种意见认为，朱与尹签订委托购房合同，目的是以不正当手段购买商品房。本合同的实质是规避实名、彩票号码购房政策，扰乱全国房地产市场正常交易秩序，损害社会公共利益和其他购房人利益。因此，委托购房合同应视为无效。
作者同意第二种意见。
从借名摇号的手段。摇号购买是在人多地少的情况下，维护房地产市场交易秩序，实现公平购买的一种方式。操作模式是有购房资格的人在规定时间内登记，选房顺序由公证处确定，开房时按此顺序选房，而序号较低的往往买不到房。2017年，南京市司法局和南京市住房保障和房产局联合发文《关于做好公证机构主持摇号方式公开销售商品住房工作的通知》，规定开发企业应采用实名制公开接受准买家登记，查验购房资格，留存身份证明复印件，编制登记名单，并报综合执法处和公证处备案。通过名称抽签，将已入围选房的人数改为未入围选房的真正购房人，使未入围选房的购房人能够顺利选房买房。本案中，朱作为未入围选房名单的购房人，拟借用尹的注册号取得选房资格。借名晃号的行为，试图规避公证程序和现行的晃号买房政策。虽然不成功，但以不正当手段实现购房意图的行为违反了现行的房地产市场交易政策。
从社会公共利益的角度。名义上的摇号损害的是社会公共利益，主要体现在社会正常的政治、经济、文化秩序，以及社会上大多数人和不特定人的利益。朱指名委托尹买房。一方面，它侵犯了按名称排列在入围买家之后的入围买家的选择权，另一方面，它侵犯了本应入围但未入围买家的购房权，同时也损害了其他未指明买家的利益。于是，朱委托尹以名摇号，损害了公众利益。
从公序良俗的原则出发。民事主体从事民事活动，不得违反法律、公共秩序和良好习惯。朱的摇号行为扰乱了房地产市场的正常交易秩序，损害了交易的公正性，对正常的公共秩序造成了阻碍，应当予以纠正。合同无效后，应当返还合同取得的财产。合同无效，双方都有过错的，应当承担相应的责任。基于上述因素，所涉及的购房协议规避了现行购房政策，扰乱了正常的房地产交易秩序，损害了社会公共利益，违反了公序良俗，应当是无效合同。因双方订立无效合同均有过错，本院根据双方过错程度及损失情况，判决尹返还朱8万元。
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