楼市新政满月调查 房价依然坚挺

一个月前，面对中国经济持续放缓和国内楼市下行趋势，国家主导的救市政策陆续出台：3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发文，支持居民自住，改善住房需求；3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》号文件，将第二套房首付比例下限下调至40%，公积金贷款购买第一套房最低首付下调至20%；同日，财政部、国家税务总局也发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》号，将普通住房营业税的免税期限由五年改为两年。

这意味着一套比较完整的中国房地产救市组合拳——《3月30日楼市新政》已经发布。

现在，新政满月。本报独家策划一系列报道，带你直接去淄博楼市——新政在过去一个月

淄博方鑫市场

变暖的速度正在加快

在政策利好的背景下，本月淄博新房市正朝着无数从业者预期的方向发展：很多新需要的楼盘被引爆。

似乎“春天”已经开始了，这让许多当地开发商重拾信心，甚至一些房地产开始暂定提价。

然而，新政实施一个月后，仍处于观望状态的淄博楼市显然没有为上述涨价行动带来支持。目前，高库存压力仍然存在，越来越多的迹象表明，对于该地区的许多房地产企业来说，最好的选择是加快成交量。

只需要被引爆

4月29日，在淄博市中心联通路与金晶大道交叉口以西约200米的幸福花园售楼处，营销总监赵不愿享受春天难得的舒适。

望着络绎不绝的租户，“我们忙得找不到北了。”他告诉记者。

作为该房产的主承销商，赵坦言，这样的忙碌已经持续很多天了，3月30日后还会继续增加。数据显示，从3月31日到4月29日，售出了20多套房产。

类似的场景在华盛顿韦斯特兰上演。"整个四月我都没有休息一天。"该物业的一位物业顾问说。

上述物业顾问说，最忙的时候，她一天接待十几组客户。"去年的这个时候，有时候没有一群顾客."

游客数量的大幅增加为其营业额的增加提供了支持。在采访中，记者了解到，自3月30日以来，该房地产每日两位数的交易数据已经持续了许多天，“这在去年是不可想象的。”上述物业顾问说。

刚刚被引爆的急需房产绝不是上面两个。

4月26日至29日，记者走访了嘉义国际、华润橡树湾、创业奇悦花园、金石绿城、史明豪庭等10多个楼盘。达成了“交易好”的共识，刚刚需要的产品占主导地位。

淄博市房管局官网披露，截至4月27日，淄博10大楼盘中，有一半以上被急需项目占用。"这表明淄博楼市的主流仍然是急需的产品."部门的一个人说。

观望的情绪正在逐渐消失

恰逢春天，随着游客数量的大幅增加，淄博的房地产定位于提高需求，也在迎接顾客观望情绪逐渐消退的时刻。

“特别是进入4月以来，这种变化更加明显。”西苑一物业顾问表示。

随后，黄金国际、龙泰源、中润华侨城、华润橡树湾、上湖皇家花园等楼盘也收到了类似的回应。其中，上湖皇家花园营销总监李表示，在“3.30楼市新政”的影响下，他们明显感觉到购房者入市的步伐正在加快。

淄博新区销售经理表示，自3月底以来，该房地产的访问量和交易量都有所增加

上述观点在我们的调查中也得到了证实。一个月前的这个时候，记者从调查中了解到，当时来自方正凤凰国际、华润橡树湾、天府清华校区、史明豪庭等地产的消息称，虽然3月份以来市场形势发生了变化，尤其是3月第二周以来，客户相对强烈的观望情绪仍然主导着市场。然后，变化悄然发生。“总体而言，与一个月前相比，观望情绪正在逐渐消退。”一个来自史明的人说：

数据显示，截至4月29日，淄博市商品房成交量已接近3500套，而上月同期，淄博市商品房成交仍报2350套。

暂定涨价后的价格战

楼市各项数据的改善，让不少本地开发商重拾信心。在“3月30日楼市新政”出台后的短时间内，部分楼盘甚至开始试探性提价。

3月30日晚，记者从权威渠道获悉，淄博新区某大型楼盘发布红头文件称，市场部全面梳理现有存量房屋，结合项目库存情况和2015年经营计划，所有待售产品价格合适。升级，提价在2%-5%之间，新的价格体系从2015年4月1日开始执行.

随后，自始至终以“学区房”形象出现的张店地产，宣布其待售住宅均价自4月1日起上调10%。

与此同时，淄博高新区的一个楼盘也从地面起步。从4月份开始，每平方米价格从200元提高到300元。

但前述房产的涨价并没有走远，“优惠”随之而来。以淄博高新区为例，它在从地面出发的同时，打出了一张大大的推广牌：90平米以下3万/套优惠，90平米以上4万/套优惠。

优惠不限于上述性质。

记者梳理后发现

188个淄博新盘中，截至4月28日，有优惠政策存在的楼盘高达142个，其中天府清华园、和平铭苑、方正北金城、水岸名都等4个楼盘出现价格下跌。

　　但也不是所有的楼盘都是如此。

记者发现，上述188个楼盘中有4个楼盘出现价格上扬，它们分别是冠博兰亭苑、棠悦、华润橡树湾、盛世泽园。其中，冠博兰亭苑均价以高达8.33%价格涨幅位居上述涨价楼盘之首。

“窗口期”与“最好的选择”

尽管部分房企的试探性涨价变相“破产”，但新政出台一个月的时间里，市场观望情绪渐消融是不争的事实。

　　这给楼市的买卖双方提供了最好的“窗口期”。

“对于购房者来说，应把控好政策短期红利带来的购房‘窗口期’。”淄博明晨地产研究机构董事长张华元说。

张华元说，参照以往的经验以及房价走势，一般来说，楼市利好政策出台后的6个月左右，房价往往止跌回升、甚至直接上行。

　　而就“3·30楼市新政”为主的本轮调控来说，也是如此。

采访中，淄博地产界人士表示，预计这一新政的效果最快在五一、最迟今年十一前后明显显现。“在此期间，对于购房者来说，这是最佳购房窗口期。”淄博华宇地产咨询一名于姓分析人士称。

事实上，“窗口期”并不针对买方市场。

　　“对于开发商来说，这个窗口期同样存在。”于称。

他说，包括“3·30楼市新政”在内的本轮调整，核心是保证中国房地产长期平稳、健康发展。

“稳”字当头，因此，开发商应该认识到，不管政府和房地产的关系多么紧密，一个不争的事实是，中国住房已经告别短缺时代，中国楼市不会、也不被允许回到那个如野草般疯狂蔓延的时期。同样，2009年房价“跳跃式”疯狂上攻局面也不会重现。因此，放下幻想、面对现实是每一个理性开发商必须面对的事情。

多名受访人士表示，对于大多数开发商来说，面对依旧维持高位的库存压力，最好的选择仍然是，利用政策的暖意，加大消化库存，回笼资金，赶快转型，而不是做再次暴涨的美梦。

值得关注的是，上述“最好的选择”已经出现。采访中，龙泰苑世嘉、银泰时代广场、名士豪庭、华润橡树湾、碧桂园等多家房企表示，即将到来的5月，他们已有明确计划加快推盘节奏。

　　记者冯冬宁

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