目前，属于国家电网房地产板块的鲁能集团，在国家电网下定决心后，决定退出房地产业务。鲁能集团房地产板块的未来已经成为业内关注的焦点，许多买家的注意力都集中在鲁能集团旗下的楼盘上。
鲁能集团会退出房地产业务吗？公司的房地产业务是否有可能与其他央企的房地产业务合并？会如何调整？
对此，《商学院》记者致信鲁能集团，但截至发稿时，对方并未回应。
鲁能大厦：东莞双陆王
《商学院》记者7月12日作为购房者前往鲁能大厦，该大厦位于东莞市松山湖区，距离茶山东莞轨道2号线茶山站出口步行1公里即可到达。
来到鲁能大厦营销中心，项目的物业管理人员告诉记者《商学院》:“该楼盘的具体精装方案还没有确定，还在施工过程中，没有具体的开盘时间。”
鲁能大厦项目名称为鲁能博悦花园，已于2019年4月取得预售许可证。从现场看，小区的绿化和基础设施已经完成。规划的六栋楼已经封顶，一栋楼31层；2-3栋24层；4-5号楼32层，6号楼33层。其中有4.5米高的LOFT公寓，6米高的创新商业别墅，商业街。《商学院》记者实地参观鲁能大厦时，已是周六假期，但商业街周围人少。
鲁能大厦附近有金融街金悦大厦、时代汇、广元纳帕谷等楼盘热卖，均价2万元/平米。
在接受记者《商学院》采访时，上海申颐和律师事务所王律师解释说，根据房地产销售相关政策和法律法规，商品房必须在依法取得预售许可证后的法定时间内开放销售。但也有开发商故意打开项目审批销售许可证，或者故意拖延审批时间，变相拖延取得预售许可证。这些都是非法操作。一旦在监管中发现，必须立即整改，并给予相应的处罚。
国家和各地已经出台了具体的监管政策。2010年，住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款明确规定，房地产开发企业应在10日内一次性披露所有许可的房屋和每套房屋的价格，并严格按照申报价格出售，明码标价。
在王看来，一般有两种情况，一是开发商建造了一个房地产项目，但没有出售。一种情况是开发商选择暂不出售，另一种是客观原因导致不符合出售条件。
开发商主观选择暂时不卖的时候，一般叫“捂盘”。开发商“覆盖市场”的最终目的是为了经济效益，通过控制销售时间节点，使经济效益最大化。通常“捂盘”的原因主要有：第一开发商资金充足，囤积居奇抬高房价，这也是“捂盘”的根本原因和主要原因。第二，开发商不想降价销售，因为这样会导致已经高价购买的买家维权。
据了解，鲁能大厦的地皮早在2016年9月。经过212轮的激烈竞价，鲁能集团房地产平台天津光宇发展有限公司(“光宇发展”)以总价14.3亿元，相当于每平方米人民币的底价，506%的溢价，拿下茶山横江村的土地。总成交价和单位成交价均创历史新高，成为当时茶山新的“双料王”。
外界表示，价格可能是未能进入市场的主要原因之一。据东莞业内估计，鲁能大厦每平米需要卖2.5万元才能挣钱。但据中原战略研究中心统计，2019年东莞茶山房价均价仅为每平方米1.8万元。
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"企业获得王迪项目的压力相对较大."知名房地产分析师严跃进表示，开发商需要投入大量资金，从获取土地到建设，再到出售。“王迪”项目迟迟不入市，将影响开发商资金的撤出。
去地产：重组在不断肆虐
作为广宇发展的大股东，鲁能集团不遗余力地提供资金援助。
广宇发展是鲁能集团旗下唯一的a股上市公司，也是鲁能集团旗下发展房地产业务的主要平台之一。目前，鲁能集团持有广宇发展10%的股份.
自2020年以来，广宇发展已公布了六项财政援助公告，涉及广宇发展及其部分公司。其中，最后两笔资助金额相对较大。6月28日，鲁能集团向光宇发展的8家公司提供资金援助，总本金为人民币亿元，总利息为人民币1.13亿元，利率为5.5%，期限不超过一年。此外，7月1日，鲁能集团计划向广宇发展提供资金援助，本金20亿元，利率5.5%，总利息1.1亿元，期限1年。
上述交易完成后，预计2020年财政资助本金为亿元，剩余本金为亿元，额度利用率达到41%。
事实上，自2017年以来，广宇发展多次获得鲁能集团的资金支持，并每年向控股股东“伸手要钱”，并设定年度资金支持和关联交易的预计金额。
光宇发展，原名天津南开黄金有限公司，1993年12月在深圳证券交易所上市交易。2004年年中，鲁能集团子公司恒源地产控股的南开生化成为广宇发展的最大股东。同年12月，鲁能集团将重庆鲁能65.5%的股权注入光宇发展。
之后，市场预测，主营业务变更为房地产的广宇发展将注入鲁能集团的房地产资产。
据记者了解，鲁能集团和广宇发展的房地产业务
的资产重组，最早可追溯至2009年，二者先后发起过三次重大重组，前两次重组失败分别以政策调控、信披问题被叫停。2009年12月，广宇发展启动第一次重组计划,拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份,购买鲁能旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。但由于受制于房地产行业政策的宏观调控,房企并购重组一直处于暂停状态,直到2011年6月,广宇发展资产重组无实质性进展,第一次重组计划宣告终结。
2013年11月，广宇发展公布第二次重组方案，但在2015年4月宣告失败，原因即在于证监会的否定。证监会认为，“本次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露，不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四条的规定。”
2016年4月，广宇发展踏上第三次重组征程。这一次鲁能集团压缩了其拟注入上市公司的资产包，剔除包括海南公司在内的3家标的资产，减少标的资产交易作价至亿元，重组的资产增值率从第二次重组方案中的133%降至%。
2017年8月24日，广宇发展与鲁能集团有限公司之间的重大资产重组方案获无条件通过，并于9月20日取得证监会批复，10月30日新增股份发行上市，至此，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。
然而在2019年重组再生波折。2019年，4月8日晚间，广宇发展发布放弃受让大连神农科技、海南英大、北京碧水源、天津鲁能置业100%股权及关联方都城伟业集团所控制的海南亿兴置业60%股权。原因是是综合考虑目前房地产市场行情低迷及上市公司资金情况，相关资产注入上市公司不利于改善上市公司持续盈利能力。
至此，长达10年的重组路终未能圆满，鲁能集团仅完成了部分资产注入广宇发展。
严跃进认为，鲁能集团积极寻求重组，一方面是通过资本市场来发力，借助资本市场获取更多的竞争优势，能够迅速扩大规模；另一方面，通过改善公司治理结构，更好地实现企业经营效率提升，并提升品牌溢价。放在央企重组加速、房地产业竞争激烈的背景下，重组显得尤其关键。
近年来鲁能集团一直有意弱化房地产业务，近5年来，鲁能的拿地动作主要集中在2015年和2016年，两年共拿地9宗，面积达1560.99亩，至今再无任何新增土地。
在公司的官网上，主导产业中也没有提及房地产开发，取而代之的是商业、文旅、体育、健康与科技等。
鲁能集团在2018年9月宣布，从“泛产业地产发展商”转变为“商旅一体化专业运营服务平台”。提出的绿色发展与产业升级战略构想，围绕幸福产业、绿色能源、专业运营，全面整合产品线资源，加速向产业链高端迈进，打造具有鲁能特色的幸福产业生态链。
接“退房令”：鲁能何去何从
从2010年国资委首次“退房令”开始，鲁能集团的地产板块的命运，可谓一波三折。
2010年3月底，国资委出面作出表态，严令除中国建筑等16家央企可以继续从事房地产业之外，其他78家央企必须限期退出。
国家电网就是78家央企之一，这意味着国家电网也必须退出房地产业，而作为国家电网旗下运作房地产业的平台鲁能集团，也迎来了一次重大的危机。
但国家电网的“退房”风波在次年就迎来转机。
2011年，国资委再次公布，国家电网等主业为非房地产业务的5家央企获准保留地产业务，从而使允许从事房地产业务的央企由此前的16家扩编至21家。当时，国资委有关负责人表示，一是鲁能集团开发地产时间较早，二是业务规模较大。
重获地产业务牌照后，鲁能迎来了一段爆发期。
先是2015年，鲁能在土地市场快速加仓，当年拿地就花了137.8亿元，销售额达到了220.7亿元。这一年，鲁能首次进入房企榜单TOP50，仅以220.7亿元排名45名。
2016-2017年间，鲁能集团的地产业务发展较为迅猛。据克而瑞榜单统计，2016年，鲁能集团流量金额达646.7亿元，排名第20位。
2017年，鲁能集团在售项目达30多个，其中鲁能三亚湾新城、山海天、鲁能领秀城、格拉斯小镇、泰山7号等项目销售金额均在50亿元，五个项目业绩合计贡献率达40%以上。在此基础上，克而瑞榜单显示，2017年，鲁能集团流量金额达893.7亿元，排名第21位。
但从2018年开始，鲁能却明显低调起来，未再公布房地产销售数据。
记者注意到，从广宇发展7月1日的一则关联交易公告则显露出如今鲁能集团的规模。公告显示，2018年鲁能集团的营业收入为491.9亿元，净利润45.2亿元；2019年前11月鲁能集团的营业收入为265亿元，净利润49.98亿元。数据显示，相比于2018年，2019鲁能集团的营收规模有所缩小。
到了2020年，鲁能集团再次由香饽饽成为国家电网的烫手山芋。
2020年3月20日至22日，中纪委公布十九届中央第三轮巡视整改进展情况。作为45家被巡视单位之一，国家电网在巡视整改材料中表示，下决心退出房地产业。
当国家电网下决心退出房地产业务后，很多人就把目光聚集到鲁能集团身上，后者命运成为行业关注焦点。
《商学院》记者采访到上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华,其认为钱从央行放出来，央企和国企获得资金的成本明显优于民企，因此对于一些央企国企而言实际的拿地成本较低。央企国企高价拿地即使有先天优势，但在国家房住不炒的大前提下，高价地王则存在较高的风险，地王频出对楼市会造成“繁荣”的假象，不断推高房地产的价格。政府要求国有企业退出房地产市场，有利于平稳房价，抑制房地产市场的过度开发。
严跃进表示从央企改革角度来讲，国家电网退出房地产业务，鲁能的地产资产将大概有两种可能：一是鲁能集团被国家电网切割转让；二是长期逐步清理房地产项目，鲁能集团慢慢去做转型，剥离房地产业务。
孙文华则认为对于鲁能集团来说，需要重新定位企业的主营业务，如果要从原来的地产要转为产业，可以着眼于母公司国家电网的电力业务发展，或从事能源业务，还有电力科技等。往哪个方向去走，是需要看鲁能集团的转型决心。
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