尤佳说，2018年她和老公买房时，因为社保不够，没有深户，宏基新都以无限购、无限贷、无限租出售的名义和他们签订了租赁合同。
优佳向镁业提供的租赁合同表明，甲方是由宏润创办的，该物业租赁是以中国长安汽车集团深圳投资有限公司(以下简称长安汽车深圳)为基础并经其批准获得该地块50年的土地使用权。A924-0165位于宝安区观澜街道，甲方获准在该土地上建设房地产项目。
开心宝显示，鸿润成立于2014年，经营范围包括房地产开发；物业管理；土方工程施工；建筑工程设计与施工。
查询土地使用权出让公告，A924-0165为商业服务设施用地，创造各种零售、餐饮、酒店行业。
但宏基新都的产权是建在A924-0165地块上的，既不是小产权，也不是红色商务公寓。宏基新都相对于小产权房，有《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《国有土地使用证》四个证，但相对于正规商务公寓，缺少一个证《销售许可证》。
至于当时为什么要签订租赁合同，尤佳说，一方面是当时销售人员的销售承诺，另一方面是他们都在宏基新都的售楼处看到了“销售”二字，以及网络推广。
与优家关于鸿润变相创造商品房出售的说法相互印证的是深圳市规划国土资源委员会龙华管理局2018年5月出具的a 《行政处罚决定书》。
在行政处罚决定中，龙华管理局认为从“单价人民币/m2(或人民币、人民币、人民币、人民币等)方面。)、“一次性付款、分期付款、贷款付款”，以及20年的物业租赁期限，相应的协议和材料中所表述的内容和目的已经完全具备了房地产买卖的内容，可以认定宏润创实际上变相出售了商品房。
随后发现，该公司已将收取的所有款项退还给5名“租户”，并处以50万元罚款。
但在宏基新都100多个业主维权意见的高峰期，仍有中介告知购房者该项目是待售的，这是优佳认为宏润变相制造商品房待售的又一证据。
但是，于佳和邻居说，买房改成租房了。鸿润创始人表示，他曾口头告知，这笔款项仅用于居住权的使用和租赁，目前正在积极解决。
开发商承诺不抵押不转让
自事件发生后，尤佳说她在公司成立前后和洪润沟通了三次，发生了一些不愉快的事情。这一次，宏润创作给出了两个解决方案。第一种解决办法是，优佳等权利人继续持有使用权，而长安汽车深圳公司和宏润创造都承诺不抵押、不转让，但优佳及其邻居并不满意。
根据优佳向镁业提供的最新协调数据，长安汽车深圳公司承诺并保证长安深圳公司是parcelNo的土地使用权人。A924-0165。根据长安深圳公司与鸿润创造公司签订的第《长安汽车培训中心和商务公寓项目合同》项，鸿润创造公司在建设运营期内投资建设、管理和运营鸿基新都商务大厦，拥有该项目的唯一、专有和独立的建设权、运营管理权和收益权。施工和运营期间。长安深圳公司不会转让或抵押宏基新都X栋XX室。
同时，宏润创造承诺并保证，在宏润创造与用户签订的宏基新都X栋XX室20年租赁期满后，用户有权使用该房产，直至2059年1月1日止，无需支付租金。在上述使用权期限内，宏润创造不会转让或抵押宏基新都X栋XX室。《深圳市物业租赁合同》项下权利人的所有权利和义务均可根据合同进行转让和继承。
但至于2059年到期后如何处置，长安汽车深圳和宏润创造均表示当时要依法处理。
一位市场人士告诉镁业，即使有承诺书，风险仍然很高。一般没有房产证的公寓是无法分割成小单元出售的，所以往往采用租售折中的方式。但这类财产的风险是只有大证，不能以自己的名义登记，将来可能被业主抵押，或者因债务纠纷变成不良资产处置。
但现实中，只有一张大额凭证被所有者用作抵押物或因债务纠纷作为不良资产处置的情况并不少见。根据之前《深圳市物业租赁合同》的报道，成龙和他的家人一直在居住和使用成龙拥有的两处北京娜迦上层房产。但由于种种原因，中泰成龙公司十几年没有办理正常手续，物业仍是开发商名下。后来，由于其债务纠纷，“成龙大厦”也成为处置资产之一。
尤佳把这个案子转载到她的社交平台上。她拒绝签署承诺书的原因之一是，她认为自己的房子可能面临未来被处置的风险。
“每个家庭损失几十万或几百万”
宏润创作给出的第二个方案是要求游佳等人支付实际入住租金，结清贷款，恢复原貌后退房。
根据调解协议，如有贾等权利人选择不继续履行原合同，并希望单方面解除原合同，权利人应按原合同约定的租金标准支付实际占用天数的房租(实际占用天数房租=原合同总金额/20/365 *实际占用天数)；此外，用户必须首先结清与租赁物业相关的所有欠款(包括银行贷款)，出示相关结算凭证和收据，并向运营商恢复物业的原貌。发现房屋未按原貌修复的，经营者向业主收取每平方米800元的装修费(按建筑面积计算)后，将房屋恢复原貌。装修费用直接从退回的剩余租金中扣除。
但是，留给于佳和邻居谈判的时间不多了。如果同意上述调解方案，需要在2020年9月28日前到运营商进行调解。如尤佳等人不同意接受上述建议，无法达成调解的，按有关合同约定和法律处理。
尤佳觉得对方越来越不真诚了。
方案也没法接受。“每家都亏几十万或上百万，现在就是让业主承担后果。按照运营商的逻辑，租房贷款，说给外人听，真的很可笑”。而对于尤嘉等百余名业主所反映的买房变租房事情，龙华区住建局回应称，依照现有证据，并不能证明鸿润创建存在违法销售，但就出租事宜已约谈鸿润创建，要求其依法依规出租。
以租代售得不到法律保护
上次以租代售引起市场关注还是3年前长租公寓处在风口浪尖时，中兴通讯深圳人才公寓涉以租代售，价格由原来的3000元／平方米涨到2.5万元／平方米，引起员工不满，后被媒体报道，被深圳市住房和建设局相关部门约谈并要求整改。
实际上，深圳以租代售很早就有了，具体操作流程是，一个项目仅一本大产权证，分割出售，然后跟开发商签一个20或50年租赁协议，“房款”也就是所谓的租金一次性或分期贷款付清。
上述市场人士表示，目前深圳这样以租代售的项目也很常见，近期启用中介、刷爆朋友圈的某头部房企所售龙华项目就是其中一个。
本质上，这种产品本身也不具有金融属性，在市场上流动性很差，尤嘉现在认为“鸿基新都买房变租房后，没有学位、积分，甚至其安全性还不如小产权房。”她和邻居们的集体诉求便是退房。
“切莫贪图小利、听信虚假宣传。”一名不愿具名的政府工作人员告诉镁编，不要只听开发商和销售的一面之词，买房之前要看项目是否五证齐全。另外，如果真有需求打算长租，也一次性缴纳租金尽量不要超过3年，押金不超过3个月租金。
上海秦兵律师事务所主任徐斌认为，以租代售或者签订内部买卖协议在法律上得不到保护。以租代售合同本质上是购房合同而不是租赁合同，但是五证不全有可能导致合同无效，依法开发商应当承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金，同时还要赔偿购房人房价上涨损失的增值部分，以及银行利息损失。
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