郑新立中央政策研究室前副主任：
“十四五”期间，农村最大的增长点是宅基地改革
搜狐财经：你认为中国“十四五”期间还有四大增长点需要刺激吗？为什么农村土地制度改革是最大的结构性增长动能？
郑新立：经过40多年的改革和发展，中国经济在不同时期解决了不同的结构性问题。在中国目前的经济结构中，剩下的硬骨头是城乡结构。
中国农村和农业发展滞后，基尼系数0.47，主要体现在城乡收入差距上。我国城乡居民收入差距为2.6: 1。因此，中国共产党第十九次全国代表大会指出，中国的主要矛盾已经转变为人民日益增长的改善生活的需求与不平衡发展之间的矛盾。其中提到的“发展不平衡”，主要体现在城乡发展不平衡；“发展不足”主要体现在农村发展不足。
“十四五”期间，要实施城乡统筹发展战略，实现农村振兴。目前，农村人口超过5亿。如果他们的收入水平接近城市人口的生活水平，中国消费市场的规模将进一步扩大，从而形成“十四五”期间刺激经济增长的最大作用。
通过城乡一体化战略实现农村振兴，主要做四件事。第一，农业现代化；第二，乡村建设；第三，农民工市民化；第四，特色城镇建设。启动以上四项任务，将创造巨大的投资需求和消费需求。但前提是改革农村土地制度。
农村最大的增长点是宅基地。目前城乡建设总用地22万平方公里，其中城市建成区仅5万平方公里，宅基地面积17万平方公里。同时，改革开放以来，农村人口减少了几个亿，宅基地不但没有减少，反而增加了。目前，农村人口占用的建设用地是城市建设用地的三倍，造成了土地资源的极大浪费。
通过市场化改革，落户城市的人可以有偿退出宅基地，退出的宅基地可以由村集体统一使用，如吸引社会资本、经营农房、加工农产品等。可以盘活闲置土地。坚持“房无投机”后，市内有大量闲置资金找不到出路。如果流向农村，也可以盘活农村闲置的宅基地。这样，中国的经济就充分活起来了，所以农村土地制度改革是激活农村发展潜力的关键。
搜狐财经：你觉得在全国范围内开展的宅基地试点项目，哪个地方的经验比较好？
郑新立：十八届三中全会后，国务院开始在全国14个县进行宅基地制度改革试点，取得明显成效。前几年，人民日报发表了一篇介绍安徽省金寨县农村宅基地改革经验的通讯，题目是《“沉睡”的资源这样被唤醒》。安徽省金寨试点的经验是，农民退出宅基地后可以获得几十万元的补偿，可以用来在城市买房。
福建省晋江市宅基地改革试点情况较好。福建人将退出宅基地作为资本，与城市和社会资本共同开发利用宅基地。晋江本地民营经济比较发达。宅基地撤了以后，用来建厂，开店，农村就住了，农民很快就富了。人民日报也写了一篇关于试点的报道，题目是《“沉睡”的资本这样被激活》。
全国有2000多个县，但目前宅基地改革试点县太少。而且十八届三中全会已经过去八年了，不可能一直搞试点。我认为扩大试点范围没有任何风险
还有国际案例可以参考。在制定“十一五”规划的时候，我带领一个团队考察了韩国的新农村建设，然后把新农村建设写进了“十一五”规划。目前韩国城乡收入差距已经基本消除。韩国的政策与中国正好相反，鼓励城市高收入群体在农村购买房产，从而提高农村房价。农民可以通过卖房子获得更高的收入。最终城乡差距缩小，逐渐消失。中国也有一段路要走。
我认为，14个宅基地试点县的经验已经总结出来了，应该尽快在全国推广。这样，“十四五”时期的经济增长动能就有了，农业劳动生产率就大大提高，城乡差距就缩小了，农村振兴的战略目标就完成了。
搜狐财经：你认为“十四五”期间宅基地改革会迅速推进吗？
郑新立：这取决于政府的政策和我们是否能采取改革措施。80年代初，土地承包责任制在少数地方率先实行。后来改革效果很好，全面改革进行的很快。目前推进宅基地制度改革应该和家庭联产承包责任制一样。
搜狐金融：宅基地改革有利于于建成城乡一体化的房地产市场。是否有利于增加城市住房供应，降低城市房价？
郑新立：你的理解是正确的。2019年5月，中央发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，提出三个“允许入市”:一是允许农村集体建设用地入市；二是允许本地入市或异地调剂入市；三是在农民自愿的前提下，允许村集体将闲置宅基地和废弃的集体公益性建设用地变更为集体经营性建设用地进入市场。
根据我的经验，河南新乡县一亩宅基地，地级市可以卖20万，省会30万，浙江江苏8-100万。农村集体建设用地异地出让的市场范围越大，其价格就会越高，农民通过出让农用地指标可以获得更高的收益。在我看来，农村集体建设用地市场化是必然趋势。
此外，2020年1月实施的新《土地法》还规定，只要村民会议举手表决通过70%以上，村集体就可以决定农村集体建设用地的使用，使用权属于村民委员会的自治权之一，上级政府不得干涉。
以上两项规定从政策上为农村宅基地改革扫清了障碍。关键是要做到
部要理解中央的这些部署，积极主动地进行改革，把农村蜇伏的潜力唤醒，这样一来，乡村振兴才有希望。搜狐财经：今年出台了房企融资的“三条红线”，是为了城乡一体化房地产市场的后续的建设做铺垫吗？
郑新立：对房企融资进行限制，是为了城市房地产健康发展的需要。目前城乡房地产市场是两个市场，相互间是隔离的。按照改革的方向，建设城乡一体化的房地产市场是难以回避的。
目前我国宅基地规模是17万平方公里，合计2.5亿亩。按社科院研究所党国英的研究结果，一亩地可盖3栋连排别墅，一栋别墅住3人，一亩地可住9人。那么，6000万亩宅基地就能够容纳5.4亿人居住。如果6000万亩还不能满足，2.5亿亩宅基地减去6000万亩还有1.9亿亩，相当于农村宅基地还有1.9亿亩的置换空间。将这1.9亿亩宅基地拿出来，一方面能满足农村居民改善居住条件的需要，另一方面还可以转让给城市，满足作为城市新增建设用地的需要，那么城市建设用地的价格马上就降下来了。剩下还有一部分宅基地，可以用来增加耕地，至少增加几千万亩耕地是完全有可能的。
全世界只有中国采取城乡房地产市场分离的政策。城乡一体化的房地产市场是一个必然趋势。
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