中介推动“法国贷款”购买中介，诱导客户进行民间借贷

通过银行贷款回收、严格限制使用、冻结信贷额度等多种措施，通过“商业贷款”炒作房地产的现象明显降温。但是，为了赚钱，一些贷款中介开始在各大社交平台打出‘正规银行贷款，低利率，房贷……’的大旗。但据《今日北京商报》记者调查，所谓“法律贷款”并不是正规的同名银行业务，与银行的“法律贷款”业务在抵押、审批等规则上有很大不同，甚至中介会诱导客户从事民间借贷。

"不需要抵押"

法国拍卖行可以贷款，1比1 VIP服务，最快3天就可以贷款.5月18日，《今日北京商报》记者发现，在商业贷款“炒房”被严厉封杀后，一些贷款中介开始在各大社交平台推出“法国拍卖贷款”这一名称，以吸引客户、收钱。

顾名思义，‘拍卖贷款’是一种司法拍卖贷款，主要是银行为符合申请条件的客户提供的贷款服务。从具体模式来看，主要是银行向‘法国拍卖行’买家发放专项住房融资贷款，银行提前为竞买人预批贷款业务，竞买人成功中标标的物后发放个人住房贷款。法院支持符合条件的服务提供者开展“依法拍卖贷款”相关服务。

贷款中介李力(化名)表示，“依法贷款”具有利率低、贷款期限长、按月付息、零抵押等特点。目前经营性贷款利率比较高，不太好做。银行对审批材料和用途有限制，我们的业务也在收紧。但是，只要有客户需要通过拍卖买房，‘法国拍卖贷款’都可以。李丽说。

根据李莉提供的资料，『法国贷款』业务首套住房贷款的普通住房最高额度不得超过房产价值的65%；非普通住房最高限额不得超过房产价值的60%；普通住房用于第二套住房贷款的最高限额不得超过房产价值的40%；非普通住房的最高限额不得超过房产价值的20%。李莉说：“所有银行都可以不抵押，收费是贷款金额的3%，利率可以是4.3%。”另一位贷款中介李明也向《今日北京商业》记者提到，没有抵押贷款也可以。

这个操作符合吗？一家大型国有银行住房金融部的一位客户经理告诉《今日北京商业》记者，“合法拍卖贷款的主要流程之一是由有银行权限的担保机构承担定期担保”。由于拍卖行要求的付款周期很短，银行会采取先放款后抵押的政策，找专业的担保机构担保贷款。担保公司将监督客户过户手续的完成，并将房产证交给银行。银行完成转账后，担保公司的担保责任解除，因此向贷款客户收取1.5%的担保费。

客户经理提醒说，在“依法拍卖贷款”的过程中，我们遇到过所谓中介机构主动联系客户洽谈的情况。他们提供的服务都是有偿的，会收取成交价的3%作为服务费，这个费用还是很高的，银行和中介之间也没有什么合作。

诱导至向地下"银主"借款

在调查过程中，《北京商报》记者注意到，一些贷款中介并不太了解"依法贷款"的业务流程。

按照银行的正式流程，“依法贷款”的借款人必须满足当地限购、限贷政策、良好信用状况等核心要求。在咨询过程中，许多贷款中介并没有向《今日北京商报》记者提及限购政策，而只是提到了唯一可以动动手脚的信用信息修复。

李莉说：“申请了很多网贷产品的客户，以及进行了很多网贷查询的客户，一定在信用信息上留下了记录。我们主要负责

被贷款中介称为“征信花”的客户可以进行“合法贷款”吗？一位接近“依法贷款”业务的客户经理表示，“个人信用信息存在的问题是，在贷款过程中存在逾期或不良记录，或者存在一些与诉讼相关的信息，银行最终会在综合评估后决定是否贷款。只要没有逾期客户，就可以贷款。贷款中介的任何业务都是有偿的，银行不会向客户收取任何额外的费用。此外，需要注意的是，如果借款人及其家庭名下有两笔以上未偿还的住房贷款，则暂不提供贷款支持。贷款中介没有向《北京商报》记者提及这一信息。

在贷款中介的话的引导下，不明原因的买家很容易陷入陷阱。在随后的调查中，一些贷款中介机构推翻了"依法贷款"的渠道，转而向《今日北京商报》记者推荐了另一种购房方式。贷款中介张玉明(化名)说可以先用全款买房，再用银行贷款还清。

比如‘依法拍卖贷款’拍卖总价为300万元，客户只有100万元，可以提前从贷款中介处获得200万元全额购房，并收取1%的10天服务费和3%的1个月服务费。公证、转账等一系列流程完成后，向银行借款还清预付款。这笔预付款不是由正规贷款机构支付，而是由所谓的“银主”支付。

张玉明解释说，我们公司和很多人合作过，有闲置资金。他们是垫资的‘银主’，垫资也有一定比例，不是全部垫资’。

据《今日北京商报》记者计算，如果买家使用“银主”作为预付款，以200万元为例，一个月内支付的手续费将高达6万元。由于拍卖行的不稳定，如果转让和公证周期延长，买家的负债会更高。

这种方式也演变成了变相民间借贷的灰色模式，本质上是拍卖领域的一种民间借贷。北京浔镇律师事务所律师王德义指出，他们之所以敢于放贷，是因为借款人本身就是

有一定经济实力的，而且有正在进行交易的不动产，可以作为他们履行借款合同的信用保证。这种短期借款很可能造成综合借款成本超过四倍LPR(贷款市场报价利率)，一旦产生争议，超出部分不受法律保护。

"捡漏"的风险

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受北京商报记者采访时指出，"法拍贷"继经营贷后冒了出来，有短期和长期的原因。短期看，部分银行受楼市强监管压力，同时为向房地产贷款集中度监管标准靠拢，限制房贷额度，刺激房贷需求转向经营贷，因此在经营贷被严格监管后，投机者又寻找新的"空白点"。

由于低于市场价，法拍房成为部分购房者的"捡漏"选择，一度受到购房者的追捧。北京商报记者根据阿里司法拍卖平台梳理发现，开年截至5月18日，共发生了超10万起住宅用房拍卖，其中涉刑资产、诉讼资产、破产资产分别有211起、99312起、3088起。

这些法拍房最低起拍价仅为1元，但瑕疵也更为严重。例如，法院通常会在竞买须知中标注，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续造成的费用由买受人承担，拍卖人不作过户登记的任何承诺。有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、被占用、欠税费未腾空等情形，每一项对于新接手的购房者来说都是较为棘手的难题。

王德怡提醒称，依法合规进行放贷或者借款是保证各方利益的前提和基础，与普通商品房买卖相比，法拍房风险更大，对买家的专业能力要求更高，相关交易履行过程当中各种节点都有专业性，最好是有专业律师和财务人员参与，以便把控风险。

消费金融专家苏筱芮在接受北京商报记者采访时亦认为，银行需要注意风控，包括对房屋质量的把控和购房者资质的把控，"法拍贷"此类模式将风控全部依托于担保可能积聚底层风险。对购房者来说，应注意收费名目类别，清晰甄别除了服务费以外还有没有别的隐形收费。