2020年，对中国来说是特殊的一年

在3月份的密集年报季，时代中国也迎来了2020年的业绩见面会。

3月24日上午，时代中国控股(01233.HK)业绩发布会在网上举行。时代中国董事长岑钊雄出席会议；时代中国首席财务官黄思宁；时代中国执行董事牛虎；时代中国联合总裁周思扬；和时代中国投资者关系经理周莹。

2020年对中国来说是特殊的一年。虽然目标定为823亿元，但中国最终实现销售额1003.8亿元，目标完成率为122%。首次突破千亿元，成功进入千亿房企行列。

在业绩会上，时代中国设定2021年销售目标1100亿元，增长目标10%。从公司管理层来看，公司的主要发展方向不仅是合同销售额的增加，还有利润的增加和财务报表的不断完善。

全年实现收入385.77亿元，下降9.1%；全年净利润53.66亿元，下降3.5%；毛利率28.8%，和去年基本持平。

虽然营收和净利润都有不同程度的下降，但时代中国管理层表示，下降主要是因为疫情导致公司交付延迟；此外，《泰晤士报》中国区房地产板块的收入是在19年末上市的，分拆后的2020年年报没有反映这一点。

即便如此，中国在过去的2020年还是有亮点的。除了规模超过1000亿元之外，旧城改造板块经过多年的投资，也逐渐成为公司业绩的有力组成部分。去年，该行业实现收入54.54亿元，增长151.6%，占总收入的比重上升至14.1%，成为中国除房地产开发行业以外的第二大增长点。

另外，从时代中国管理层在业绩会上的发言可以看出，进入后千亿时代后，时代中国将继续坚持质量增长，追求规模增长，同时利润增长也将逐渐成为公司的重要组成部分。

市区重建业务已见成效，收入增加超过150%

2020年，时代中国的营业收入为385.77亿元，主要来自物业开发、城市更新业务、物业租赁、转租和物业管理服务。具体而言，2020年各行业收入分别为326.73亿元、54.54亿元和4.5亿元，分别约占84.7%、14.1%和1.2%。

经过多年的投资，中国的旧城改造板块已经进入收获期。年度业绩报告显示，由于广州、佛山等城市更新项目的贡献，2020年时代中国的城市更新业务收入为54.54亿元，较2019年的21.68亿元增长151.52%。

数据还显示，2019年，中国城市更新收入仅占公司总收入的5.1%，到2020年已飙升至14.1%，增长9个百分点。城市更新业务发展迅速。

在业绩会上，管理层表示，该板块去年的增长主要是因为中国的旧城改造业务提前进入，已经十几年了。由于前期投资，很多项目已经在陆续进行改造。

“另外，我们前期推广这项业务的时候，投入并不是特别多。这也帮助了我们新的土地储备，直接帮助了我们的利润。”据时代中国报道，实际上，从去年开始，城市更新业务对公司的整体利润做出了积极的贡献。

据了解，过去一年，时代中国在广州、佛山、惠州改造了8个旧城改造项目，总建筑面积262万平方米；其中，5块土地已成功转化为公司的储土场，总建筑面积220万平方米。这八个项目的估计价值为601.6亿元。

年报还显示，城市更新不仅对公司的土地储备和收入有直接影响，而且在此期间，由于广州宏伟项目成功改造带来的溢价收入和汇兑净收入，中国在

目前，中国的老布局主要在广珠、佛山、惠州等大湾区城市，包括前期服务、合作意向和贸易商。截至2020年12月31日，时代中国城市更新项目总数超过160个，潜在总建筑面积约为5337万平方米。

据时代中国预测，2021年，公司的城市更新改造项目数量不会少于去年，改造项目的数量和面积都将比2020年大幅增加。

在一般土地储备方面，2020年中国将从多种渠道积极扩大土地储备，包括参与政府公开拍卖、旧城改造项目、一级开发、合作收购，在广州、佛山、东莞、肇庆、长沙、杭州等地购买16块地块，总征地成本约为171.19亿元。

年报显示，目前全国处于不同阶段的重大项目有138个，其中广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山等广东省主要城市128个，湖南长沙5个，湖北武汉1个，四川成都2个，浙江杭州2个。

截至2020年12月31日，中国土地储备总量约为2159万平方米，足以满足未来三年的发展需求。主要分布在中国和大湾区的一二线城市，大湾区的土壤储量占近90%。

时代中国管理层表示，该公司近90%的投资集中在大湾区，这一战略布局将得到坚定实施。未来，公司在大湾区的投资不会低于80%，投资将保持高位。

此外，长三角、长江中游、成渝城市群等中国主要经济圈已初步完成布局，未来投资将占整个集团布局的10%-20%左右。2021年，中国的征地预算将在230亿至250亿之间。

现金储备将增加，未来将追求高质量的增长

房地产业贷款融资收入

紧，三道红线等压力之下，时代中国在过去一年也在积极调整其自身的债务结构。

据了解，2020年，时代中国发行境内公司债约95亿元，平均成本5.6%，较原成本7.9%下降2.3个百分点;平均年期5.2年，较原年期3.7年延长1.5年。此外，公司发行中长期美元债9亿美元，平均成本6.3%，较原成本8%降低1.7个百分点;平均年期5.1年，较原年期2.6年延长2.5年。

过去一年，时代中国的境内外债在融资成本以及债务结构方面有了良好的改善。数据显示，2020年时代中国净负债比率为65.6%，较2019年下降1.6个百分点;现金对短债为2.1倍，拥有较好的流动性。

在两条红线数据健康良好之外，时代中国仅有一道红线“踩线”，为剔除预收款后的资产负债率。对此，时代中国管理层在业绩会上非常有信心地表示，预计在未来1-2年的时间里，会把剩下的这条红线完全解决掉。

“目前来讲，我们在整个负债的控制方面还是蛮好的，就是整个现金流、负债的比率，包括在投融资这方面的安排，其实我们还是比较合理。”

从具体的数据上看，过去一年，时代中国的现金结余确实有了一定的增长，此外，短期借款的额度也有所下降。2020年，该集团的现金及银行结存账面结余约为379.6亿元，较2019年的292.79亿元增加29.6%。当中，受限制银行存款为44.28亿元。

而其2020年的计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为615.1亿元。一年内到期借款180.71亿元，同比2019年的185.98亿元有所下降;而约406.9亿元的借款须于两年至五年内偿还，约27.5亿元的借款须于五年后偿还。短期偿债压力较小。

从时代中国管理层在业绩会上的表态可以看出，进入千亿后的时代中国已经更注重质量方面的增长。时代中国方面称，接下来的一个阶段里，公司会在确保更有质量的增长方面下功夫，使得公司在规模增长的同时，各项指标也可以同步得以改善。

当中，追求利润的增长成为时代中国非常重要的一环。具体如何实现?时代中国方面表示，一方面，通过债务结构的调整，公司的利率有了大幅的降低，这部分的改善会对公司未来利润的贡献带来非常正面的帮助。

另一方面，时代中国的城市更新、产城融合业务，给公司土地储备带来稳定增长的同时，也使得公司的土地价格处于一个较合理的水平。这部分的土储会对未来利润的增长，也将带来非常坚实的基础。

此外在内部组织管理的提质增效上，时代中国方面称，公司在过去几年一直致力于数字化的变革。这让公司内部决策更加高效，提升了公司的运营效率，对公司内部的费用有一个良好的控制。最终，这些都会在利润表上有所体现。

一组数据很直观地展示了时代中国在内部费用管控方面的成效。2020年，时代中国销售首破千亿，同比增长了28.1%。但其销售及市场推广成本则由2019年的12.12亿元减少至11.2亿元，下降了7.6%。此外，该集团过去一年的行政开支15.74亿元，与2019年基本持平。(李奕和)