房产税试点将开，有五个话题值得思考

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房地产税的试点将展开，试点为期五年。

有读者让解读，这个没法解读，因为内容太少了，目前能看到的细则就是不包括农村宅基地，其他均未公布。

如果我们来开动下头脑风暴，有如下五个方面的问题值得思考。

一、试点城市按价格征收还是按面积征收？

我举个例子，假如 ，我是指假如，假如试点征收的城市是深圳好了，这只是假设。

那么什么叫做按价格征收？

举例子，张三有一套房子，面积120平米，价值2000，李四有两套房子，面积200平米，价值1000万。

按照价格征收，那就是设一个免征价格，比如1000万以下部分，免，1000万以上部分，按照某个百分比。

如果这样，李四就不用交，张三就要交。

这是一种方式。

另一种方式就是按照面积征收，比如120平米之内，免，120平米以上部分，按照市场价值，交某个百分比。

如果这样，张三就不用交，李四反而要交。

这也是一种方式。

我们很难说哪种方式合理。

如果你从财产税的角度考虑，第一种方式合理，因为张三更有钱。

但是仔细想一想，张三住120平米，好像也蛮合理，这是一种自住需求，李四住200平米，是不是多了点？

这么想一想，似乎第二种方式更合理。

但是这么做，好像又违背了财产税的初衷。有钱的多交嘛，你管谁住的面积大呢。

那我们还是回到第一种模式吧。

回到第一种模式，你说张三的房子值2000万，理由是去年他的邻居和他相同户型，卖了2000万。

张三马上跳出来不干了，说，你去看指导价，指导价只有1000万，不相信你现在买我这套房子，你去按揭，就只能按照1000万的估值来按揭。

张三以此为理由，说自己没有达到征税的标准，这给我们带来了实际工作中的困难。

所以这是第一个要思考的问题，要想清楚，具体情况遇到了，怎么处理。

二、可不可以去掉免征起点？

我们可以看到，第一个问题中张三李四之所以扯不清，是因为有免征起点，无论按价值还是按面积。

那么如果我们把这玩意儿去掉，是不是就没问题了呢？

比如说，张三，你要交，反正我不管你120平还是2000万，你总之要交，李四也一样，我不管你200平的两套还是1000万的市值，总之，你要交。

要交那就公平了嘛，总之要交。交多少，按照什么估值，咱们再说，反正都要交，你们现在最起码不需要为第一个问题扯皮了。

那么这时候，张三跳出来了，张三说，我的房子120平，市值2000万，那只是个估值，是我邻居去年的成交价，仅此而已。

事实上，我买这套房子的时候，是20年前，当时只花了20万。那是我昔日下岗的一次性补贴加上这么多年蹬三轮还上的贷款。

反正，我这会儿没钱，我自己还吃补贴呢，你让我无论是对着2000万的市值交，还是对着1000万的限价评估值交，我都没钱，你们说咋办吧。

与此同时，张三又说了，你看李四，他可是互联网新贵，妥妥年薪百万的主，否则，他怎么可能短短几年，就用薪水买了两套房子，市值总共1000万呢？

他可是这会儿掏得出1000万的主，那你每年再让他掏点，他也不为难，不像我，我是20年前花20万买的房子，这会儿我自己顾自己这张嘴，还顾不过来呢。

你觉得张三说的有没有道理？

我觉得没有道理，因为站在财产税的角度，他的财产无论如何都比李四多，他理应交纳更多。

但是站在实际角度思考问题，他一个蹬三轮的，岁数也大了，也没有工作能力了，也没有收入来源了。你让他交，他就必须卖掉这套理论上2000万的房子。

首先他卖不卖得掉？如果就他一个人卖，当然卖得掉，如果是一批人，一批交不起的老张三们一起卖，市面上有没有足够多的有购买资格，且有足够资金的人来接盘，这是其一。

其二，你不要忘了，有一个市场指导价，张三如果私下里走两张合同，明着卖1000万，另外搭了一罐祖传的，82年的可乐，也卖1000万，其中第一部分可以贷款，第二部分要求对方付现金。

这个是可以的，你注意，私下里，我不知道。

但是现在我知道，是我为了让他做一件合理的事情，而导致他做了一件不合理的事情，比如我心里清楚，他违背了指导价这件事，那从道理上，你等于让自己处于两难了。

明白我这意思吧？

咱不能为了做一件对的事情而导致一件不对的事情发生。我不能为了完成现在的工作，而默默的看着他偷偷的卖祖传的82年的可乐。

这咋办呢？这件事，要深思，要找到妥善的办法。

三、如果还是得有免征起点，到底是按人，按家庭，按人均，还是按啥？

你看，我们绕了一圈，发现绕来绕去，好像还是得有免征起点。

这个免征到底是按照估值，还是按照指导价，还是按照面积，咱们先搁置，咱们先想第一个问题，张三，李四到底是什么意思？

张三，李四，是一个人的代名词，还是一个家庭的代名词， 或者是人均的代名词？

如果这个世界上，每个人都是独立的，那么就很简单，这套房子就是张三一个人的，咱们管他收钱，评估他的实际情况就可以了。

但现实中，一套房子的归属实际上是复杂的。

这套房子可能是张三一个人的，也可能是张三和他媳妇两个人共有的，还可能是张三和他媳妇以及孩子们共有的，或者是张三和他媳妇，孩子们以及他的父母共有的。

到这里就完了么？没有的。张三的这套房子，他说是20年前20万买的，这20万里面也许5万是他拿出来的，5万是他父母拿出来的，另外10万，是他的兄弟姐妹帮他凑的，而兄弟姐妹此时此刻名下无房。

我为什么要说这一点。

我们想一想，一套房子，500万，如果是一个人所有，那么他很富有，如果是10个人共同所有，其实每个人名下就只有50万。

针对500万征收财产税，我们觉得很正常，针对50万征收财产税，我们就不免犯嘀咕。

可是这件事搁到今天，实际上是不可考证的，因为全凭张三他们一家子怎么说，他们姑且说着，你也只能姑且听着。

有些事情我们想要还原，是非常困难的。所以现实中不免遇到很多问题，就是有很多人会故意欺瞒。

如果你按照人头，有的家庭可能就拆分了，人家两口子故意离婚，实际上还是搭伙过日子的。如果你按照人均，人家可能把非试点地区的八竿子打不着的亲戚都弄成这套房子名下的股东，搞得你也很郁闷，弄不清这户的人均财产到底是多少钱。

四、我们别忘了，财产的背后是债务关系。

我前面说了那么多，始终是一个简单的财产模型，但是现实中，是财产与债务的复杂模型。

张三名下有一套房子，市值2000万，李四名下有2套房子，市值1000万，王五名下没有房子，是个穷光蛋。

但是，王五有两张借条，借条上明白写着，张三欠他2000万，李四欠他1000万。

搞了半天，王五才是冰山下的财主，张三李四只是有购买资格的代持人，王五才是真正的房东，他才是真正应该为自己的财产交税的人。

但问题在于，我们怎么把这种债务关系理顺，并且给王五一个应该交的理由呢？

这种事，在现实中非常常见。别说房产，股票代持，都是很普遍的。名下有钱的不一定是大老板，大老板也许名下毛都没有一根。

这又是一个具体执行过程中值得深思的问题。

五、每一点微调，都会引起连锁反应。

我随便举个例子，如果你以面积为起征点。你会发现很多人卖掉三四线的房子，去买一线的房子。

道理很简单，同样是100方免税，这100方的市值100万，和这100方的市值1000万，免税的额度不同呀，显然是后者占便宜大。

即便在同一个城市里，人们也会卖掉小房子，买入大房子。

有人想不通，面积大征税多，为什么卖掉小房子买入大房子？

道理很简单，因为大房子赠送面积多。

我给你举个例子，两套房子，各90方，建筑面积一共180方，实得多少？两套的套内使用面积加起来大约140方。你为了得到这140方要按照180方交。

180方的排屋，花园露台地下室套内扩建，使用面积多少方？500~600方。你得到了500方，只需要按照180方交。

180方的顶楼平层，带180方的阁楼，使用面积多少方？330方。你得到了300方，只需要按照180方交。

你发现这里面的问题了么？

你原本是想让房子大的多交点，房子小的少交点，但现实中会遇到很多问题，也许和初衷南辕北辙。

你原本是想让一线城市的人去三线城市，别扎堆，但反而可能引起扎堆。

你注意，这些都是问题，随便想想就有很多问题，但是问题是怎么解决的？

就是靠试点来解决呀，试点就是试，就像我们写程序，写程序有BUG，有BUG改BUG，改完BUG新BUG，那就加班继续改BUG。

程序调试就是这么一个过程，所以才有试点五年。

在这个过程中，希望大家群策群力，共同想办法，帮助推动这件事做好，做完善，真正做到有钱的多交，钱少的少交。
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