谢娜张杰买房“跳单”传闻引起众人争议，该如何进行法律分析

“跳单”也称“跳中介”，顾名思义，就是委托人跳过中介人，与他人达成交易的行为。

对于“跳单”行为，民法典第965条规定，委托人在接受中介的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

根据法律规定，谢娜一方在买房中有没有存在“跳单”行为，可以从四个方面进行分析。

首先看谢娜一方与中介公司有没有存在委托关系，或者看双方有没有签订了《看房确认书》，这是“跳单”行为成立的基础条件，即双方存在有效成立的居间合同。

第二，要看中介公司有无履行约定义务，为委托人即谢娜一方提供了正当的中介服务。

第三要看谢娜一方有没有利用了中介公司提供的服务和信息，和卖方签订了房屋买卖合同。在很多情况下，同一房源的信息可能被多家中介公司所掌握，委托人完全可能通过其他途径获得房源信息购买房屋，所以不能仅仅因委托人最终所购买的房屋与中介公司所提供的房屋信息一致，就认定委托人是利用原中介公司提供的信息。因此房产中介是否独家代理就显得重要，在存在多家中介的情况下，要认定“跳单”其实很难。

第四，要看谢娜一方有没有存在不履行或者不完全履行支付佣金义务的行为，损害居间人权益，委托人“跳单”的主要目的在于逃避支付佣金。

实践中，认定是否存在“跳单”行为，也需要考虑一些其他因素。

比如“跳单”有期间限制吗？通过中介看房后，过了两三后再跳过中介与他人达成交易，能否算跳单呢？如果这也算，感觉就有点荒谬了。一个有效的解决办法就是是设立合理的“跳单”期间，在该期间内排除委托人“跳单”行为的合法性。比如可以将“跳单期间”设定为 12 个月内或 6 个月内等等。

还有一个问题就是需要明确“跳单”行为与“跳单”条款的认定标准。如果是独家委托，委托人利用中介公司提供的完整信息完成交易，毫无疑问应当视为“跳单”；但如果不是独家委托，委托人与出卖人直接缔约，但没有证据表明委托人是通过合法手段获取信息，是否可以推定为“跳单”呢？当然，如果委托人与其他中介缔约，就要审查具体情况了。

根据爆料，谢娜一方曾于2019年6月21日、22日两次在中介带领下看房，但以不喜欢为由不再购买。 但根据爆料者提供的图片，该房屋现在的权利人为重庆某公司，谢娜是该公司的实际控制人。有报道称，该房屋于2019年12网签，那么网签时间距中介带看房时间在6个月内。又有报道称，这套房屋最终是通过另一家中介成交的，但巧合的是，这家中介据说与房子的卖家，是同一家公司的子公司，而且实际并不经营二手房业务。如果这些传闻是真的，那么，谢娜一方绕开中介，用实际控制的公司与卖方签订房屋买卖合同，确实有“跳单”的嫌疑。