不得不说，2021年楼市让很多人大跌眼镜。可以说2021年是楼市迎来转向的一年，尤其是从第三季度开始，楼市房价出现了“三连跌”。根据9月份70城房价数据显示：“新房方面，27个城市新房房价环比上涨，7个城市新房房价环比持平，36个城市新房房价环比下跌。而二手房方面，17个城市二手房房价环比上涨，1个城市二手房房价环比持平，52个城市二手房房价环比下跌。”

到了10月份，新房市场价格下跌的城市有52个，相比9月份的36个城市明显增多。二手房市场价格下跌的城市有64个，即九成左右的城市二手房房价出现明显下跌。到了11月份，新房市场价格上涨的城市有9个，2个城市价格持续平稳，59个城市房价下跌。二手房市场方面，价格上涨的城市有3个，4个城市的房价维持平稳，房价下跌的城市有63个。

从这我们就可以看出，2021年“三连跌”的现象已经非常明显。中原地产首席分析师张大伟认为，自2015年2月至今，近7年来70城二手房数据第一次出现仅3个城市上涨的现象。可以看出，2021年下半年楼市的转变可谓是非常明显。这也给人们透露了一个信息，那就是楼市出现了“拐点”。

实际上，从2021年来看的话，房价就是“倒V型”发展趋势。在2021年1-2月份时，我国的平均房价已经达到了11030元/平方米，而到了2021年十月份，我国的平均房价仅为9749元/平方米。这也是楼市从“普涨”转向“普跌”的具体表现。而面对9月、10月、11月三月不断下跌的房价，也使得人们清楚地认识到房价只涨不跌的“神话”已经破碎。

面对这样的局面，根据第一财经不完全统计，从2021年8月以来，至少有23个城市发布了“限跌令”。其中有些城市是直接发布行政命令，优点则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。在这23个城市当中，主要以三四线城市为主，但也并不全是这些小城市，比如说沈阳、昆明、天津等城市也在其中。

而出台“限跌令”的目的，就是维持房价平稳。毕竟经过2021年的“三连跌”后，人们对楼市失去了信心，当房价只涨不跌的神话破碎，人们对买房投资的热情也消散了不少。可以说楼市和股市有着相同的特点，当房价下跌时，人们纷纷抛售手中的房源，只有房价不断上涨，才有大量群体选择买房投资。

这也就导致现在部分城市的房价出现了大幅下跌的局面，以2021年9月份发布限跌令的张家口为例，当时张家口主城区已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。也就是说，2021年9月份张家口主城区的房价，距离最顶峰的时候已经下降了四成。如果不出台“限跌令”的话，相信部分城市的房价下跌幅度将超乎人们的想象。

而面对这样的局面，很多家庭都不知道现在是否适合买房。毕竟2021年是楼市的“转折点”，楼市也呈现出了两极分化的局面，未来楼市走势让人无法捉摸，使得这些打算买房的家庭，一直处于观望状态，不敢轻易买房。简单点来说，如果今明两年不买房的话，五年后更容易买还是更买不起呢？答案已经清晰明了。我们可以从城市和住宅两个方面来分析，城市分化和住宅分化将呈现出什么样的局面？让我们一起来看一下。

城市分化

首先从城市方面来说的话，我们要考虑的就是城市内人口流动的问题。毕竟在一个城市当中，人口基数才是城市房价涨跌最关键的因素。而对于现在来说，人口流动的方向是什么呢？这点就关乎到我国的城镇化发展方向。根据第七次人口普查的数据显示，目前我国的城镇化率已经达到了63.89%，这也就意味着我国的城镇化已经进入到下半场，而城镇化的发展方向也发生了改变，不再是农村人口涌入到小城市当中，而是小城市人口逐渐流入到大城市当中。

这样的情况下，小城市的人口就会不断流失，使得大城市的人口在逐渐增加。楼市当中一直流传着这样一句话：“短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口。”这还是因为人口会给楼市带来购房需求，对于那些人口不断流失的小城市来说，城市内的购房需求也会不断减少，毕竟人们都跑到大城市买房生活去了，根本就不会选择在小城市买房了。

这就导致小城市最终会面临住宅大于需求的局面，使得城市房价没有太大的上涨空间。而对于那些人口不断流入的热点城市来说，这些人口流入到城市内，肯定会选择在城市当中买房居住，使得城市内购房需求不断增加，房价还有上涨的空间。因此，对于5年后来说，小城市的房子会更容易买一些，而对于那些热点城市来说，竞争压力较大，买房将更加困难。

住宅分化

从住宅方面来说的话，我们可以借鉴一下孙宏斌的看法。孙宏斌在2020年的年会上接受记者采访时表示：“未来房地产行业的发展潜力还很大，虽然目前我们国家的住房资源已经过剩，但是大部分过剩的住宅资源都集中在三四线城市。毕竟大部分过剩的住宅资源品质都比较差，随着人们收入水平的不断提高，人们对住宅品质的要求也会越来越高，未来中高端住宅的需求会越来越大。”

从这句话我们就可以看出，孙宏斌依旧看好未来的楼市，只不过从住宅的角度来说，目前我国住宅已经出现了过剩的局面。实际上这也是很正常的事情。根据央行给出的数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%。从这我们就可以看出，现在拥有多套房的家庭占比不在少数。

并且目前楼市住宅没有出现过剩现象，最主要的原因，就是因为很多住宅处于空置状态。根据西南财经大学给出的数据显示，我国城镇住宅空置率已经达到了21.4%。而在2017年，我国城镇地区有6500万套空置房。只不过对于这些住宅来说，很多品质都比较差，人们购买这样的房子也是为了满足自己的居住需求。但随着现在人们收入水平的不断提高，越来越多的家庭开始更换改善型住宅，比如从高层住宅搬到多层洋房。这就导致以后中高端住宅将成为人们购房的主要目标，而对于那些品质较差的住宅，将变得无人问津。因此，对于5年后而言，品质较好的中高端住宅将会更难买，而对于品质较差的住宅来说，会更容易买一些。

对于城市分化和住宅分化而言，你有何看法呢？