去年底以来，国内楼市不断有政策松动的风声，最近一周尤其明显。广州、苏州、菏泽、南宁等几个不同量级的城市，相继以各自不同的方式，向外传递出了不同凡响的讯息。
不同以往，迄今尚无任何一座城市出现楼市新政“见光死”或“一日游”的局面。
在经济下行压力加大的当下，楼市政策在一定尺度内松动是因地制宜之举，还是房地产行业将绝处逢生，迎来上行周期，为外界所普遍关注。
顶端新闻·河南商报记者 王治国
松动：此起彼伏，多点开花
央视新闻2月21日报道称，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大家银行从当日起，下调广州地区房贷利率。其中，首套及二套房优惠审批利率分别下调0.2%。另据财联社报道，苏州首套房贷首付比例虽仍为3成，但多家银行首套房贷款利率最低降为4.8%。
而2月17日，有“中国棚改的第一城”的菏泽市“四大”银行下调个人住房贷款首付款比例，其中对无房无贷的购房者，最低首付比例下降至20%。年内稍早，重庆、赣州部分银行已经将首套房首付比例下降至20%。而最近几日，广东佛山也出现非限购区域部分楼盘首付降至2成的现象。
2月18日，南宁则出现公积金贷款额度提升和公积金贷款首付款比例下降的新规。新规规定，首套房、二套房公积金贷款最高额度，分别提升至70万、60万元，第二套房公积金贷款首付款比例由不低于住房价值的40%下降到30%，新规计划自3月1日开始执行。
更早的1月14日，北海购买二套房或申请第二次公积金贷款，最低首付比例由60%下调至40%。1月3日马鞍山出台政策，高层次人才公积金连续缴存6个月以上，首次购房公积金贷款最高额度提升至60万元。
（2022年以来国内部分城市楼市政策松放汇总）
中原地产研究院统计数据显示，2022年1月以来，全国房地产调控政策发布次数累计超过70次，其中有36个城市发布了稳定楼市的政策。相比往年的收紧，2022年开年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。
另据报道，广州房产限价天花板多年来被摁在 10 万元/㎡ 以下，但最近一个豪宅项目备案价突破14 万元/㎡，刷新广州一手房价格天花板，让人难免产生未来房价可能上涨的浮想联翩。“德科地产频道”文章认为，“这件事情放在过去七年的任何时候，都是不可想象的。”
2021年，郑州接连遭遇7.20特大暴雨和3轮疫情侵袭，很多行业遭受重创。房地产行业爆冷，降价、裁员、暴雷、停工的信息不绝于耳，甚至连河南房地产标杆企业建业也有挺不住的时候，先是去年9月被爆出向省政府发出求救信，继而于今年2月通过组织变革瘦身乃至裁员，以求自保。
为给市场注入信心，2 月 15 日在郑州市委经济工作会上，郑州市代市长何雄不惜高调喊话房地产，要在降低二手房税费、大力推进安置房货币化及发展郑州都市圈等政策指引下，用两三年时间通过留郑大学生和外来务工者群体，差不多把郑州商品房存量消化掉。
“代市长这么喊话还能被公开报道，这件事情放在过去七年的任何城市，都是不可想象的。”“德科地产频道”主持认为。
变量：早有讯号，不同凡响
总而言之，多地出现的房地产政策松动主要体现在五个方面：一是非限购城市重启最低20%首付，以重庆、菏泽为代表；二是下调首套或二套房房贷款利率，以广州、苏州为代表；三是放松公积金贷款，以南宁、北海为代表；四是通过吸引人才落户、发放住房补贴等政策托底楼市，以玉林为代表；五是房产限价天花板被打破，以广州为代表。
广州、苏州、菏泽、南宁等不同体量的城市，都不约而同从不同侧面传递出有关楼市房地产政策松动的讯息。而且，今年以来尚未有任何一座城市出现楼市政策被曝光后“见光死”或“一日游”的局面，而仅2020年就有海宁、济南、宝鸡、驻马店、荆州等十余个城市，以及2021年南昌、沈阳和黑龙江等部分省市，出现楼市政策“一日游”情况。
房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。为防范房地产领域或区域房地产出现系统性金融风险，在“房住不炒”的长期定位和楼市几番调控升级的大背景下，当下多座城市不一而足的讯息，耐人寻味。
与以往不同的，2021年，是中国楼市调控最为凌厉也最见成效的一年。这一年，恒大地产这个巨无霸，应声倒下。虽然房地产市场各个环节都遭到冲击，但国家相关层面认为风险总体可防可控。话虽则如此说，截止到去年11月初，已有近20家上市房企暴雷。有报道称，这是史无前例的，这是房产政策松动的一大变量。
受房地产市场持续降温影响，中国宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的“三重压力”，由此酝酿了宏观经济层面不同往年的另一大变量，即从去年第四季度开始，中国经济增长幅度大幅收窄，下行压力遽然增加，放松楼市政策的讯号及口风，时有传出。
去年年底，呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定等10多个城市相继出台包括契税减免、现金补贴等在内的相关购房补贴政策。到12月20日，央行不失时机降息5个基点，今年1月又接着降息10个基点。27天两次降息，节奏之紧密，超出市场预计。有观点认为，国家层面“提振楼市的枪声已经响起”。
1月16日，国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，要求因地制宜多措并举满足居民节日消费需求。要求促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式。
有解读认为，这是1998年房改以来，24年头一次由像国家发改委这样的宏观调控部门而非房地产公司喊话，让大家春节买房，而“要求促进住房消费健康发展”的提法，也与之前“稳定住房消费”，旨趣大有不同。
从去年第四季度开始的降速增长，到低预期的国际大环境，国家层面的政策导向偏向“稳字当头”，传导到各省市，2022年大部分省份设置了较低的经济增速目标，这俨然是要做好过苦日子的节奏，“把货币政策工具箱开得再大一些”成为必然之选。
（国内各省及直辖市预期GDP增长率略有下调）
同月18日，央行副行长刘国强在国新办新闻发布会上表示，当前经济面临三重压力。“稳”本身就是最大的“进”。简单说，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力：一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方；二是精准发力，要致广大而尽精微，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，按照新发展理念的要求，主动找好项目，做有效的加法，优化经济结构；三是靠前发力。现在虽然是年初，但一年的时间很短，一年之计在于春，所以我们要抓紧做事，前瞻操作，走在市场曲线的前面，及时回应市场的普遍关切，不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就“哀莫大于心死”，后面的事就难办了，所以我们不能拖，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。
解读：一城一策，根本未变
尽管国内多个城市出现不同程度的房产政策松动，让人有“惊蛰”之翘盼，不过，因为各个层面接受低速增长的预期，除非特别意外情形出现，否则国家层面当不会有大力度、大面积的楼市刺激政策出台。这种基调，也与2月11日央行发布的去年第四季度货币政策执行报告里所提及的“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是一脉相承的。
不仅如此，无论国内多地采用何种方式放松楼市政策，并不代表房地产信贷政策有根本性转向，更不代表“房子是用来住的、不是用来炒的定位”有丝毫的变化，但显然，这一轮楼市政策松动尚未出现“见光死”或“一日游”的局面也说明，最高层默许一城一策，允许对过去不适应当下市场行情的状况，在稳地价、稳房价、稳预期之下，做适度地微调。
交通银行金融研究中心认为，近期部分非限购城市开始下调首套房贷首付比例至两成，主要来自于银行的自主行为，而更多非限购城市可能根据2016年央行和银保监会设定的首套房最低20%、二套房最低30%的标准，按需调整首付比例。
另一显见的现实是，最近信贷政策宽松的方向，主要发生在非限购城市或针对自住刚需。可预期的，随后会有更多城市根据自身情况出炉更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施。不过，像广州突破房产限价天花板的举动，是否会被更多城市所效仿，以及各地措施能在多大程度上提振楼市，还有待观察。
尽管房地产影响面巨大，但其捆绑中国经济及地方财政的历史，正在成为过去。科创，注定取代房地产成为中国经济的压舱石。中国经济当下当有足够的韧性，承受一定幅度的房地产乃至整个经济下行所带来的冲击。所以，纵然政策有所松动，但2022年房地产企业或仍将与危机相伴而生。
（信息来源：央视新闻、财联社、新浪财经、新京报、每日经济新闻、德科地产频道等。）
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