资产荒来了！2022广州买房，认准三个“T”

前所未有，M1居然出现负增长！

央行数据显示，1月末，广义货币(M2)余额243.1万亿元，同比增9.8%；狭义货币(M1)61.39万亿元，同比下降1.9%。

这可是历史上首次

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“资产荒”来了，买房图安稳

M2持续增长，为何M1下降呢？简单科普一下。

M0=流通中现金。

M1是狭义货币，M1=M0＋可开支票进行支付的单位活期存款。反映的是现实购买力，可以理解成活期存款。

M2是广义货币，M2=M1＋居民储蓄存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证金。可以理解成定期存款。

分析分为，M1负增长的原因有两个，一个是受春节错时因素影响，如果剔除这个因素，M1同比增长约2%，仍然很低。

另一个原因是缺乏投资渠道，实业难做、股市跌跌不休，大量的资金找不到合适的投资品，资金可能在银行体系内空转，导致货币投放不出去。

所以，从去年年底开始，整个银行体系就陷入了“资产荒”

总结中国经济最近十多年的规律，可以清晰地看到两条主线，一个条是“钱荒”，一条是“资产荒”，两条主线交替出现，并主导着整个市场的情绪。

过往经验显示，“钱荒”时代的正确操作是持有现金，“资产荒”时代的正确操作是把钱变成资产。

缺什么就持有什么，这才是高手的思路。

眼下正值“资产荒”时期，持币观望已无必要，市场情绪已从“现金为王”切换为“资产为王”。

问题只是，应该买什么？

这个问题不言自明，最近一年来，太多行业暴雷，股市又阴晴不定、跌跌不休，对大多数普通人来说，唯有买房，才能图个安稳。

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产区房打败学区房，成为风口上的猪

具体到广州，应该怎么买？相信已经有很多人教过学费。

这两年，广州楼市高度分化，即使是同一个区，有的房子腾云驾雾，有的房子纹丝不动，稍有不慎就会入坑。

所以，市场从来都是结构性的，一定要搞清楚底层逻辑。就最近几年来看，广州楼市有两个清晰的风口，一个是“产区房”，另一个是“TOD房”。

先说“产区房”。

这两年，学区房被锤了，多校划片、电脑摇号、教师轮岗等组合拳打下来，很多人开始意识到学区房的风险。于是，“学区房”之外，一个新的物业类型全面崛起，那就是“产区房”。

什么是产区房？这个是我发明的一个概念，就是靠近产业新城的房子，尤其是靠近科技园区的房子。

广州知识城环九龙湖总部经济区（规划图）

比如深圳南山科技园、光明科学城，广州科学城、知识城、智慧城、白云湖、国际创新城、南沙科学城、东莞松山湖……这些产业新城，不一定处在城市中心，配套也不一定很成熟，但仍然受到楼市的热烈追逐。

在很多城市，“产区房”的表现，不仅超过学区房，还打败了CBD房、江景房等传统意义上的高端房产。

比如在北京，北六环的中关村，房价居然比东三环的国贸CBD还贵；在深圳，位于远郊的光明科学城，房价甚至超过罗湖市中心。

为啥呢？科技产城的收入高、Newmoney多、住宅供应少，房子的资产属性自然就高。

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TOD挑战CBD，已成为普遍趋势

再说“TOD房”。

我们常说，上海虹桥一声炮响，给中国城市送来了TOD。由此，TOD物业席卷全国，成为一道靓丽的风景线。

TOD是什么？就是以公共交通为导向的城市开发，把那些单纯的交通枢纽变成生活丰富的城市区域。

在此背景下，广州的城市规划也正在发生一场观念革命，那就是从“站城分离”到“站城融合”转变，交通枢纽正从城市中转站变成城市目的地，政府把大量资源投入到站城融合的TOD新城，导致这类物业热销。

广州南站商务区实拍图

于是，这两年TOD项目在广州遍地开花。TOD项目的优点是站城融合、 财富密度高、充满活力，生活便利、通勤效率高，特别受到年轻人的欢迎。买房认准TOD，已成为市场共识。

有的读者可能不了解TOD的造城原理。

这里可以举个例子，传统的车站区域，一平方公里的产值可能就一两个亿，但TOD区域可以把产值提高到几十个亿甚至上百亿，然后吸引庞大的就业人群聚集，然后推动不动产价值的爆发式增长。

大家去上海虹桥、香港西九龙去看看就知道，这些TOD新城的工资水平、房价水平，均已逼近陆家嘴、中环等传统CBD，呈现出一种“TOD挑战CBD”的效应。

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越秀地产—广州人最值得托付的造城者

以上两类物业，实际上就是广州楼市的“势”，谁能抓住这个“势”，谁就能成为赢家。

比如越秀地产，在广州的绝大多数项目，都与以上两类物业高度吻合，乃至对号入座

如上所述，其实这两类项目，背后都有特定的产业新城在支撑

北部产城布局情况：在知识城，越秀地产布局了居山涧、星汇城TOD；在科学城，有星樾山畔、星樾TOD；在白云湖数字科技城，有天悦云湖。

中部产城布局情况：在天河北片区，布局了星汇云城；在琶洲，布局了琶洲南TOD；在中大创新谷区域，还有天荟江湾、天悦江湾、星汇海珠湾；在黄埔临港商务区，还有星航TOD。

南部产城布局情况：在万博CBD，有越秀·和樾府；在南站商务区，有星寰TOD、星瀚TOD；在国际创新城，有星汇文玺、暨大北项目、创新城项目。

以上都是广州最为炙手可热的产业新城，越秀几乎一个不落，让“产区房”在全市遍地开花。

具体来看，这些项目的大致分布如下

如上图所示，从越秀地产在广州的项目布局来看，可以说完美地占据了上述两个风口。

在“产区房”聚集的各大产业新城，越秀地产是当仁不让的造城者角色，享有一级市场开荒牛的美誉。在这些产业城，跟着越秀地产，就能喝到头啖汤。

而在TOD项目，其他房企都是“顺势而为”，而越秀是“造势”的那一个，因为它几乎承包了全广州的TOD建设。

正因为如此，越秀地产的销售业绩稳居榜首。2021，越秀地产在广州地区的全口径销售金额为563.86亿元，并拿下三项第一。

563.86亿元是一个什么概念？广州每卖8套新房，差不多就有1套是越秀出品，这可是广州购房者用真金白银投票的结果，非常难。

当然，越秀地产之所以勇夺广州市场的销冠，除了看清市场形势、踩准风口，还一个关键原因是品牌信赖感。

大家知道，越秀地产从一诞生，便有个一以贯之的业务逻辑：紧跟广州脉搏，与广州发展同频共振。

从上世纪90年代开始，越秀地产便深度参与了广州每一轮城市开发，包括城市新中轴、大学城、科学城、知识城、国际创新城、白云湖、南沙新区……广州几乎所有叫得出名字的中轴线、产业新城，都能清晰地看到越秀地产的名字。

在这个过程中，越秀地产打造出一系列脍炙人口的地标项目，包括市长大厦、财富广场、维多利广场、ICC（环贸广场）、IFC（西塔）、越秀金融大厦（北塔），越秀IFC（南沙最高楼）等等。

与此同时，越秀地产还出品了一系列知名的住宅项目，比如二沙岛社区、星汇云锦、星汇园、明珠湾一号、和樾府等等。

可以说，无论是作为造城者的企业责任感，还是项目的资产属性，以及产品本身，“越秀出品”早已在广州人的心目中，树立了一个非常可靠的“Trust感”。

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2022广州买房，认准三个“T”

在“资产荒”的大背景下，如何总结广州的买房经呢？我们可以用三个“字”来归纳。

第一个T是“technology”，广州这几年比较好卖的房子，基本都出现在琶洲、智慧城、知识城、科学城、南沙科学城、国际创新城、白云数字湖这些科技产城，这是第一个T。

买房，跟着先进生产力走，这已成为广州楼市的最强音。

第二个T当然是“TOD”，这个其实都不用选，在TOD这个风口上，其他发展商都是顺势而为，而越秀是造势的那一个，几乎承包了全城的TOD项目。

由TOD，我们还可以把这个“T”延伸到Metro（地铁）。大家知道，TOD是Metro的升级版，但不是所有的地铁站都能搞TOD，而那些普通的地铁房，也是非常受市场欢迎的。

毕竟，广州正在从汽车时代步入轨交时代，靠近地铁就是靠近财富风口。例如，越秀地产在广州布局了很多TOD项目，但同时也有很多项目，虽然不是TOD，但附近往往都有地铁站，比如星汇云城、天悦金沙、星汇海珠湾等等。

第三个T是“Trust”，最近半年来，不少房企暴雷，品牌的“Trust感”越来越重要。越秀作为广州老牌国企，深受广州市民的信赖，“Trust感”十足。

一句话，买房如果跟着越秀走，能同时享受三个“T”的超级红利。

很多人买车喜欢带“T”，可以享受涡轮增压带来的提速感，在买房方面，如果带上“technology”、“TOD”、“Trust”三个“T”，也可以享受异曲同工的赋能感。