开创先例！这个大城市，取消“认房又认贷”

刘晓博

河南省省会、9大国家中心城市之一的郑州，酝酿多时的楼市大招终于发布了！

在大城市里，开创了“这一轮楼市调控周期”的先例：取消“认房又认贷”！

上面的截屏来自郑州市政府官网，这份一共19条措施的文件的名称是：《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，发布机关是“郑州市政府办公厅”。

其中最值得关注的几个条干货是：

1、取消“认房又认贷”——对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

2、允许高品质楼盘价格上浮——对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

3、允许家庭购买第三套住房——子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

4、引导房贷降息——引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。

5、推行货币化安置——实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

6、政府回购多余安置房——对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

本号点评：

2月19日本号曾发文章，预告了郑州楼市将有大招。当时的背景是，刚上任的郑州代市长，针对楼市发表了谈话，预告了部分可能出台的政策。

跟当时代市长的“政策吹风”相比，只有一个大招尚未兑现：这就是给二手房交易降税。

郑州是全国少有的，二手房交易个税严格按照“差价20%”征收的城市。这意味着，郑州二手房的个税负担，是一般城市的5到10倍。

以一套100万买入、200万卖出，可以扣除成本30万（装修+利息）的房子计算。这套房子如果在郑州卖出，要缴纳14万元的个税。如果在珠海、东莞等绝大多数城市卖出，按照成交价1%计算个税，只用缴纳2万元。

由此可见，郑州楼市之所以一直比较冷，市民换房积极性不高，跟个税太重有很大关系。

此次新政没有包含降低个税，估计跟审批手续比较复杂有关，从长远看，郑州降低二手房个税税率是必然的。2013年之后，全国二手房交易中试点20%个税税率的城市，绝大多数都已经按照核定税率征收了，比如东莞、珠海。只有北京、郑州等少数城市仍然坚持。

虽然降税的大利好缺席了，但取消“认房又认贷”这个措施的力度很大，开了这一轮楼市周期的政策先例。这意味着在郑州购买第二套、第三套住房，不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率，这是很大的利好。

“推行货币化安置”也堪称大招，这意味着征地拆迁时，政府将更多地选择给现金补偿，让老百姓去买商品房，而不是给拆迁户建设安置房。这跟当年的货币化棚改做法类似。郑州房子将减少，而市场里货币将增加，购房需求也将增加。

另外，老人投靠在郑州工作子女的，允许再买一套（指的应该是在老人不落户情况下，落户了是直接可以买的）；允许高品质住房价格上浮；引导房贷利率下调；回购多余安置房等政策，对楼市都有显著的正面作用。

综合评价：虽然二手房个税降低没有落地，但此次郑州出台的19条对楼市的含金量很高，有利于让郑州摆脱连续几年的、楼市偏冷的状况！对于郑州的经济、河南的经济，也将产生正面作用。

上图是2021年中国内地50个主要城市的经济增速，郑州的名义增速为5.7%，倒数第二；实际增速4.7%，倒数第三。

郑州出台的19条楼市新政如果全面落地（不“一日游”），将产生全国性的影响，未来会有更多楼市偏冷的城市参照执行，并在郑州的基础上继续突破。

下面，这是份文件的全文：

郑州市人民政府办公厅关于

促进房地产业良性循环和

健康发展的通知

各开发区管委会，各区县（市）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：

为贯彻落实党中央、国务院和省委省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：

一、支持合理住房需求

（一）保障大学生在郑安居。对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生（技工院校预备技师、技师）、专科毕业生（技工院校高级工）在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

（二）为外来务工人员置业提供便利。外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。

（三）满足居家养老需求。子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对新建小区加强适老化设计，对老旧小区进行适老化改造，对实施适老化改造的，给予一定补贴支持。

（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。

二、改善住房市场供给

（五）稳定住宅用地供应节奏。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。

（六）完善房价和地价联动机制。出让住宅用地实行“限房价、竞地价”土地出让政策，对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。

（七）严格落实房屋预售制度。按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。

（八）加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。已经办理土地抵押或在建工程抵押的房地产开发项目，可以办理商品房预售许可审批手续，当事人另有约定的除外。商品房实际网签销售前，相关房源应办理解除抵押手续。

（九）完善公共配套和基础设施。优化商品住房项目配套设施，在各类产业集聚区、32个核心板块、小微产业园、众创空间、孵化器等产业发展区域，对已建成项目，通过增加优质学位、建设医疗圈、改善交通出行等措施，补齐公共配套和基础设施短板；对未开工项目，增加教育、医疗、交通等配套设施供给，做到公共配套和基础设施同步施工同步交付。

（十）提高商品住宅品质。落实《河南省绿色建筑条例》，严格高容积率、低绿地率项目审批程序，对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持，对销售限价给予一定比例的上浮，逐步增加高品质住宅供应量。

三、加大信贷融资支持

（十一）给予企业项目贷款支持。定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。

（十二）降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

（十三）推进信贷支持协作。对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

四、推进安置房建设和转化

（十四）推行货币化安置。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

（十五）促进安置房转化。对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

五、优化房地产市场环境

（十六）规范房地产市场秩序。开展房地产市场秩序整治工作，落实“双随机一公开”检查，加大联合执法力度，严肃查处未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、变相规避调控政策等违法违规行为。坚持控新治旧，消存量、控增量、防变量，攻坚化解问题楼盘。

（十七）加强商品住房销售价格管理。严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

（十八）提高政务服务水平便利交易。运用信息手段提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。推进商品房“交房即发证”工作，提高新开工商品房项目实现比例。试点实施存量房网签备案、房屋交易和缴税、不动产登记四项业务“一窗受理”新模式。

（十九）强化网络舆情引导管控。各网络平台、自媒体要准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期。相关部门要加强网络平台、自媒体等媒介发布管理，严厉打击发布不实信息、恶意炒作、渲染恐慌情绪、误导市场预期，扰乱市场秩序的行为。

郑州市人民政府办公厅

2022年2月28日