全国政协委员周世虹：建议取消商品房预售制度

2021年的恒大债务危机引发全社会关注。恒大集团约有70万户已售房未竣工交付，这直接影响到70万户家庭，再考虑父母家庭等因素，影响面达数百万人。“这些未交付房子要么延期交付，要么形成烂尾，最后由政府主导继续施工、引入投资方实行债务重组或者由购房人实施自救，出资继续建设，交房时间可能遥遥无期。”全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹很是忧虑。

“同时被绑定的还有地方政府和金融机构。”周世虹说，恒大集团在全国有1322个房地产项目，分布在29个省市和地区，在建未竣工项目还有778个，涉及223个城市。“产生上述严重后果与我国目前实施的商品房预售制度密切相关。”周世虹表示，预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般两年左右，这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险；同时，助推了开发商盲目扩张，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。

近期以来，恒大债务危机及商品房逾期交付对广大购房群体形成强烈冲击，导致部分购房人焦虑难安。一套房子的背后，就是一个家庭的辛苦和汗水，购房者往往倾尽全家之力凑够首付，同时还向银行按揭贷款，背下了沉重债务。恒大集团有约70万户已售房未竣工交付，直接影响到70万户家庭，如果考虑到父母家庭等因素，影响面达数百万人。这些未交付房子要么延期交付，要么形成烂尾，最后由政府主导继续施工、引入投资方实行债务重组或者由购房人实施自救，出资继续建设，交房时时间可能遥遥无期。可见，这些家庭都将被恒大深度绑定在绝望和纠纷之中。

同时被绑定的还有地方政府和金融机构，恒大债务危机已经对社会稳定和系统性金融风险构成严重威胁。恒大集团在全国有1322个房地产项目，分布在29个省市和地区，尚有在建未竣工项目778个，涉及223个城市，项目属地各级政府已经深度参与到项目处置和维稳之中。恒大债务总金额中有数仟亿元为国内外金融性债务，同时，在房子没交付办证之前，由恒大向银行提供担保，银行已经向恒大发放了贷款，如果不能按期交房办证，恒大既不能承担还款担保责任，又不能向银行办理抵押房产，银行贷款的偿还也处于不确定状态。

产生上述严重后果的主要原因是我国目前实施的商品房预售制度密切相关。预售制度的实质是购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般约为两年左右时间，这段期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益；而且还要承担逾期交房或者不能交房的风险，对购房人构成严重不公；同时，还助推了开发商盲目扩张，恶性竞争，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。

试想一下，如果没有预售制度，如果实行现房销售，恒大危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题，更不存在社会稳定和系统性金融风险问题。可见，商品房预售制度的严重危害性不言自明。只要商品房预售制度存在，其危害性将会一直存在。

随着金融体系和资本市场的发展，为开发商提供了多元化的融资方式，经过30多年的发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备较强的资金实力和市场竞争能力，商品房预售制度存在的历史条件已经不复存在，商品房预售制度的弊端和危害性已经凸显，改革势在必行。

有关专业机构根据公开数据统计，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人，有部分开发商的负债已经上千亿甚至达到万亿以上，随时都有引发债务危机风险。如果再有开发商发生类似恒大的债务危机将会对社会稳定和系统性金融风险构成重大危害。

1月20日全国住房和城乡建设工作会议提出将“继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险……”放在工作首位，但是住建部门对房地产项目逾期交付风险的范围仅仅限制在个别头部企业，没有充分准确的认识和把握，拟采取的措施仍未触及到预售制度这一根本问题，只是泛泛而谈“长效机制”和“整顿规范房地产市场秩序”问题。

周世虹建议，国务院及有关管理部门立即采取果断措施，彻底废除商品房预售制度，在全国范围内全面实行商品房现房销售。