房地产对经济的作用不可小视，房地产作为经济的支柱定位很少有变过。国发中心原副主任刘世锦就表示，“房地产行业在未来很长一段时间内，依然会是产业链最长、产业带动能力最强的行业之一”。
不过，随着高科技产业、新经济的兴起，房地产在GDP中的占比也在弱化。
回顾房地产近三十年来的变化，其增速之快，在各个行业之中少有。当然，对于经济的贡献也非常明显。
1990年，中国房地产市场，一年修建的房屋就是1000多万平方米。
8年之后，即1998年，商品房销售增长了10倍，突破1亿平方米，当年全国商品房销售面积达到了12185.3万平方米，商品房销售额2513.3亿元。
从商品房年销售量突破1亿平方米，到突破10亿平方米，第二个十倍也仅仅用了13年时间，2011年,全国商品房销售面积10.99亿平方米。
随后，仍然保持了较高的增速，在2018年，全国商品房销售面积突破17亿平方米，达到了171654万平方米。当达到17亿平方米之后，筑顶迹象开始显现，2019年至2021年，均在17至18亿平方米之间，未能突破18亿平方米。2021年，商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%
回顾过去的楼市数据，能让我们更加理性的看待现在的楼市。
今年，对楼市的定调是支持商品房的合理自住需求，从房贷额度到房贷利率，从地方给出的买房补贴到契税优惠等，似乎，房地产又将重回上升通道。
难道，房地产的增量还会继续像以前那样突飞猛进？
最近，经济学家、复旦大学特聘教授黄奇帆显然不这么认为。
黄奇帆近日在接受采访时表示，人均住房面积超过了50平方米，基本上到了天花板了。规模难以继续扩张。
黄奇帆表示，整个中国城市人均住房面积2020年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50平方米就是天花板。
黄奇帆在解读当前的房地产市场时，用了十组数据表明，楼市拐点已经到来。其中引人注意的是，14亿多人口天花板、城市化率已经到了65%、老龄化在加深（已经到21%）以及旧城改造也差不多了等。
在谈到当前的买房需求之时，有两个观点，我非常赞同。
一是城市化率已经到了65%之后，购房需求减少。
农村里面的青年人、中年人基本上都已经 进城工作、生活或买房安家了，在农村的只有一少部分的小孩和老头老太太。看一看，现在乡镇的住房空置以及乡镇房价与前几年房价的比较，你就会明白，乡镇开始冷清。以前农村进镇，乡镇人口进县城，县城人口流向省城的模式已经变化，农村青年人直接进入县城或省城。而城市里该买房的人该买的都买得差不多了，还能再卖给谁。
二是房价上升期与下降期，需求各不相同。
买房人心中买涨不买跌的心理预期。在房价上升期，就算我有两套房子闲置我也不怕，因为房子是硬通货，今年卖不掉，可能等一两年，房价上涨之后，卖的房款还会更多。同样，房产开发商的房子没有卖掉，也不急，抵押给银行，等待楼市回䁔之后再出售。
但是，当上涨的预期没了，不管是新房还是二手房，大家都想套现，大量的库存积压也就出来了。同时还会造成新房需求大幅萎缩，原来准备买房的人也不买了。
所以，房地产发展到一定阶段之后，想泡沫化的需求都泡不出来了。
至于大家关心的房价是否会下降过多，黄奇帆也表示，没有说法五年跌一半，十年跌两半，没这个概念。但是，房价的势头已经拐过来了，不再像过去五年翻一翻，十年翻两翻。而是，略有上涨或者涨幅低于GDP的增幅。
因为，房地产的更新会继续，以总量550亿平方米来计算，每年折旧1.5%，也会有8亿多平方米的住房需求。
黄奇帆表示，追求房地产业不大起大落。阵痛是必然的，拐点后是良性循环。
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