绿城难掩隐性债务，“三道红线”或明年达标｜冷眼看年报

3月22日，绿城中国（3900.HK）发布2021年报，从业绩数据来看，2021年实现营收1002.4亿元，同比增长52.38%；毛利181.68亿元，同比增长16.67%；归母净利润32.55亿元，同比增长31.61%，但与前几年动辄翻倍的表现来看，绿城2021年归母净利增速下降明显。

绿城中国是南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测房企。2021年，房地产市场环境整体步入低迷，这对房企的销售、营收和盈利能力都产生了重大影响，而在这一背景下，绿城中国的业绩仍属尚可。

图片来自绿城中国微信公众号“绿城官方”

归母净利增速下滑

年报显示，2021年绿城中国归母净利润为32.55亿元，同比增长31.61%，从数字来看仍属于不错的水平，但与2020年的107.28%和2019年的204.66%相比，增速出现了明显的缩水。

从盈利指标上看，绿城中国的毛利率和净利率分别为18.13%和7.67%，与2020年相比分别下降了5.54个百分点和1.09个百分点，不过平均净资产收益率比去年上升了1.47个百分点，达到9.73%。

数据来自同花顺iFind

根据年报，截至2021年末，绿城中国现金及现金等价物683.76亿元，比2021年中期增加119.21亿元，受限制存款及现金31.20亿元，比2021年中减少约10亿元，两项占总资产的比值约为13.62%。

另外值得关注的是，年报显示，绿城中国总资产达到5210.44亿元，比2020年末增加25.77%。股东权益合计为1076.46亿元，其中归属母公司股东权益为346.79亿元，比上年末增长7.62%，仅为股东权益的32.22%，而归属非控股股东权益则为622.08亿元，比2020年末近乎翻了一倍，增幅达到95.94，占全部股东权益的57.79%。

从利润情况来看，绿城去年税后利润为76.87亿元，归母净利润和归属非控股股东的净利润占比分别为42.34%和41.86%，这意味着掌握近六成净资产的非控股股东，拿到的利润只有约四成，而这往往是存在“明股实债”等隐性债务的标志。

“三条红线”预计2023年达标

负债方面，绿城中国2021年末负债合计为4133.98亿元，相较2021年中增加229.37亿元，而与2020年末同比大增25.39%。增加值主要出现在流动负债方面，截至2021年末其流动负债为3123.90亿元，同比增长31.14%，一年内到期债务比重较2020年末下降2.2个百分点，占总债务25.1%。

2021年，绿城中国的永续债规模持续下降，从年中的185.37亿元减少至年末的107.58亿元，相比2020年末时减少了近100亿元。永续债是绿城的长期问题，不过从绿城今年年初的融资情况来看，其永续债的规模似乎正在进一步缩减。

而根据管理层在业绩会上的披露，2021年末，绿城中国“三道红线”中剔除预收账款后的资产负债率为70.3%，净资产负债率53.5%，现金短债比为1.7倍，仍然有一条红线尚未达到标准。

此前绿城曾表态称将在2023年实现“绿档”目标。在23日召开的业绩会上，绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强在业绩会上再度表示，公司确保2023年能够进入绿档，同时也根据今年的内外部环境情况，做好了提前进入绿档的准备。

今年销售目标为3300亿

从绿城披露的信息来看，2021年期实现合约销售面积约1557万平方米，总合同销售额3509亿元，同比增长21%，其中自投项目合同销售额约2666亿元，同比增长24%，权益金额约1452亿元，同比增长22%

此前，绿城定下的全年总合同销售目标是3100亿元，因此3509亿元达到了全年目标的113%。

2021年，绿城在42座城市新增项目101个，总建筑面积约1751万平方米，预计新增货值3137亿元。其中，一二线城市占比78%。

截至年末，绿城中国总建筑面积约5881万平方米，总可售面积约为3980万平方米，一二线城市的土储占总可售货值比达74%。预计2022年整体可售货源约2034万平方米，可售金额约4442亿元；其中，自投项目可售货源约1354万平方米，可售金额约3452亿元。

在新业务方面，绿城主要聚焦的是代建、小镇等。年报指出，绿城代建管理项目2021年累计取得合同销售面积约619万平方米，合同销售金额约人民币843亿元。绿城的小镇业务累计进入22城，在营在建项目28个，确权规划总建筑面积1263万平方米。另外，绿城2021年获取了17个城市更新、TOD等重资产项目。

在业绩会上，绿城中国管理层给出了今年3300亿元的销售目标，但如今房地产市场仍然呈现低迷。今年前2月绿城累计实现合约销售274亿元，与去年同期相比缩水了近三成。

“初步判断2022年上半年将筑底盘整，下半年开始市场会逐步复苏趋稳，我们对2022年全年目标达成还是非常有信心的。”绿城中国执行董事、副总裁李骏说。

南方产业智库点评

绿城中国营收和利润表现都不错，但归母净利增速同比显得缩水，在市场环境下，这种增收不增利也在意料之中。同时绿城中国“三道红线”其中一条有待在2023年达标，具体何时实现，让我们拭目以待。

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【分析】葛政涵

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【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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