从历史经验看,为了稳经济、稳楼市,我国下调房贷首付比例有过两次。
第一次是2008年金融危机爆发,我国经济面临巨大压力,央行推出了“最低首付款比例调整为20%”的政策,此外还有房贷利率打七折的优惠。
第二次是在2015年股灾后,我国房地产市场进入调整期,库存高企、经济面临诸多风险。2015年9月30日,央行宣布非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25%,2016年2月规定非限购城市首套房原则上最低首付比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。
两次“降首付”都效果显著,房地产市场均出现了明显回暖,销售增长、房价上涨。
2009年全国商品房销售金额和均价同比增长76.9%和23.2%;2015、2016年全国商品房销售额同比增长14.4%和34.8%,均价增长7.4%和10.1%。
如今,我国又面临了经济下行压力,为了稳经济、稳楼市,楼市的宽松政策又来了。
值得注意的是,现在的楼市是“因城施策”,所以楼市的宽松政策都是地方性的。年初至今,多地已根据自身情况,实施了不同的楼市宽松政策,其中一些地方已将首付比例再度下调到20%。
根据不完全统计,目前首付降低城市数量已增加至11个城市,包括菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、南通、北海、自贡、南宁和福州。
事实上,阻碍大众买房的因素主要有三点:房价、首付和限购。这三个因素改善了任何一个,都会引起大众买房的热情。
过去,为了实现“房住不炒”,一些地方已经实施了限价政策,来抑制高房价、让需要住房的人买上房。
不过,限价政策让新房一房难抢。
比如,上海就对新房采取了限价政策,出现了新房比二手房价格低的情况,这导致消费者抢新房很踊跃,火热的楼盘几十人摇一个号。
在限价政策下,若降低首付款和取消限购并举,无疑会进一步催生新房的购房需求,尤其是在一二线城市。
从目前看,降低首付比例的城市在不断增加,不过下调政策还局限在二三线城市,当一线城市、新一线城市陆续降低首付比例后,房地产自然会回暖。
这是因为,房子在传统观念中的地位,没有改变。
只要谈婚论嫁时,依旧把“有房”放在很重要的位置,房子的需求就有坚实的支撑。
不过,我国的结婚登记数正在逐年降低。这对房产的冲击实际上很大。
许多未婚的年轻人,如果此前是租房的,一旦结婚了,双方往往会合力买一套房子。但如果不结婚,他们大概率也就会继续租房,并没有一股力量逼着他们去买房。
另外,我国居民的杠杆率,已经从2008年的18%,增长到2021年的62%了。
可以想见,此轮楼市的回暖,基本上也只是回暖,很难出现过去那样过热的情况。
在这样的情况下,短期内地产股可能集体受到资金青睐,一涌而上。中长期看,不同的地产公司业绩会分化,业绩好的公司最终才能走出来。
怎么样的地产公司会业绩好呢?
首先肯定是财务稳健、不会破产的。一旦出现了债务违约,企业的经营会受到严重影响,正常的拿地、盖楼都无法正常开展,未来的业绩可以想见。
然后要拥有优质的楼盘。人口在向一二线城市涌入,如果公司的存货都是三四五线地方的楼盘,自然面临着卖不出去、价格下跌的风险。
而一二线城市由于人口在涌入,在这些地方买房,依旧是许多外来人口的目标,这就能保证这些地区的房价。而库存房主要位于这些地方的房企,业绩就有保证。
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1、中药板块大涨
4月6日,中药板块强势大涨,香雪制药20cm涨停,以岭药业、盘龙药业等也纷纷涨停。
这主要是因为,中药治疗新冠肺炎的功效,在不断被肯定。
3月31日世界卫生组织指出:中药能有效治疗新冠肺炎,降低轻型-普通型病例转为重症,缩短病毒清除时间和改善轻型和普通型新冠肺炎患者的临床预后。
4月5日,上海市新冠肺炎疫情防控工作新闻发布会上,中医疫病防治基地负责人房敏表示,中医药在新冠疫情防控中发挥了积极作用,上海针对阳性感染者,中药使用率稳定保持在98%以上。
近期,上海在给居民发物资的同时,已经在发预防新冠的中药了,据媒体报道已经配送超过2100万人份。
虽然新冠治疗对中药业绩的提振,只是短期影响,但伴随着我国中药行业长期的发展政策出台,中药板块的估值中枢或将提升。
3月29日,《“十四五”中医药发展规划》发布,对未来中药行业的高质量发展,制定了顶层设计方案。
不过,长期的发展规划,很难短期就体现出成效。
当下投资中药板块,要明确买卖的出发点,到底是看好这一轮疫情的利好,还是看好中药行业长期的估值提升以及个股的竞争优势。
2、房地产继续上攻
4月6日,房地产板块继续强势,同花顺房地产开发上涨3.57%。
自3月15日大盘探底后,房地产板块就一路高歌,是这段时间的强势板块,撑起了大盘,大有接力新能源的态势。
消息上,近一周又有6个城市,放松了楼市调控政策。据媒体统计,年初至今,已有超65个城市出台楼市松绑政策。
政策松绑内容主要涉及放松限购、取消/放松限售、降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持等。其中,不乏郑州、福州、哈尔滨、兰州等省会城市放松限购及限售。
俗话说,三根阳线改三观。人的想法其实很容易改变,几根大阳线就够了。
地产短期能够被资金炒上去,但中长期依旧看业绩。
值得注意的是,今年1~3月,国内TOP100房企销售金额同比下降47.0%。楼市正在的回暖,还需要地产数据的印证。
3、比亚迪宣布停产燃油车
清明假期期间,比亚迪宣布,自2022年3月起停止燃油汽车的整车生产。
作为国内的汽车一哥,比亚迪在电池技术上,无疑已经领先于宝马、奔驰等传统车企。
新能源车的下一步是智能化,这也是传统车企所不擅长的。
毫无疑问,新能源车的出现,让一些车企得以弯道超车。
比如比亚迪,即便过去在燃油车上和传统车企有差距,如今比亚迪都开始不生产燃油车了,也就不用在燃油车上竞争了。
此外,也让一些科技公司也敢于进入汽车行业。
因为,未来一台汽车的核心,除了电池,还有智能系统。这是传统车企不擅长的领域,而小米、华为这样的科技公司,在这块有优势,故而有了和其他车企竞争的优势。
总之,汽车的格局正在发生改变,但到底谁会是未来的王者,依旧扑朔迷离。
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