3月以来，以郑州、哈尔滨、福州、兰州为代表的四大省会城市，逐一打开了政策松绑的工具箱。
截止目前，已有60多个城市松绑了楼市政策，主要在降低首付比例，下调房贷利率，公积金贷款放松，放松限售限价，放松限购限贷，购房补贴等层面。
年中或是楼市重要转折点！
现在，我们先看几则代表性的楼市新闻，摸摸这场“松绑”风波里边的行情！
代表性楼市新闻
PROPERTY NEWS
01
全国率先！衢州限购限售均取消！
衢州市人民政府4月1日消息，衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》（下称《通知》），取消限购，松绑限售政策。
这是全国第一个限购、限售政策同时优化的城市，具有很强的信号意义。
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02
秦皇岛废止“限购令”，三四线城市进入救市行列
自4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。
3月份以来，已经有包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的六城对限购限售政策进行了松绑或取消，充分说明调控放松进入新阶段，即从此前降低首付的做法转变为对“五限”政策的松绑。
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03
60余城出大招！又一个省会城市也“坐不住了”
4月4日，清明小长假尾声，甘肃兰州楼市出了大招。《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》出台，从降低首付比例、部分放松限购、放宽限售条件等方面释放积极信号。
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可见，楼市“松绑”的讯号正向更多、更广的城市蔓延。
衢州的“首个”给全国释放一个什么样的信号？多城市政策松绑背后意味着什么？作为大湾区楼市方向标的广州会政策松绑吗？接下来听楼事君一一分析。
01
为什么衢州会是第一个？
从政策上看，衢州近几年政策频频收紧，严格程度堪称典范！
一、2021年7月20日，衢州明确实行区域限售，规定对智慧新城、老城区范围内新出让地块中144平方米以下的普通新建商品住房签订《商品房买卖合同》后限售5年。
二、2021年8月7日，衢州再次出台通知，明确实行限购管理，暂停向在衢州市区范围内拥有1套及以上住房的非衢州户籍家庭、个体工商户以及由自然人投资或控股的企业售房，并规定非衢州户籍家庭购房需连续缴纳12个月及以上社会或个税。
三、另外，去年8月新规还将衢州限售范围扩大到144平方米及以上的新建商品住房。
去年这7、8月份，不到一个月时间，衢州两次加码调控政策，抑制投机炒房行为。
宛如六月飞雪，房地产市场情绪立即冷淡了下来，多数群众呈现观望的状态。
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衢州楼市近几年频频收紧。很多衢州人都在杭州买房安家，很少回衢州发展。因此，当地居民投资比较弱，以刚需客为主。近段时期多次收紧的政策，房地产市场的疲弱，也使得衢州政策优化力度加大。
因此，衢州成为今年全国首个同时取消限购和限售的城市。
身处长江三角州地区，衢州的松绑也如同一声号角，给三四线城市与长三角地区楼市带来一波信心增强剂！
图源：上海市人民政府官网
而在放松调控政策的同时，衢州还加强了预售管理，强化了房地产市场规范秩序，并对网络舆情提升管控力度，目的是在提升房地产市场热度的同时，保持市场健康平稳发展。
可见衢州对国家政策的把控与信心有许多是值得许多城市学习的。
02
调控政策的松绑不是回暖，
而是另一个序幕的拉开
这场“史上”最严楼市调控即将结束了吗？
未必！因为房地产不再像以前一样，是短期刺激经济的手段。
现在国家实行“一城一策”，来遏制短期房地产市场的升温。往更深层次看，楼市调控是表面，最重要的是我国经济健康发展的问题。
自2021年第二季度政策调控以来，像华夏幸福、恒大、还有后来的泛海建设、佳兆业、中国融创等等都出现了债务兑现危机。股价惨跌。
这说明房地产整个行业今天的发展实际上是不健康的。
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2021年年尾，中央经济工作会议提出，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。何为良性循环？那就是让地产商稳定发展的同时，能够保障购房群体的刚需。
因此在会议打完后，我们能看到很多改善性的措施，像降低房贷利率、降低首付款等等。这也是为了提高购房积极性，让产业得以良性循环。
站在我国经济整体转型的角度，以GDP为代表的传统经济增长进程已经接近末端，未来驱动经济发展的动力会从传统要素驱动转向科技创新驱动。
调控的背后，是要逐步改变居民对房地产市场的认识，明白房价涨跌背后代表什么，让经济要素流向真正需要的地方，如此才可配合国家经济转型发展。
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03
所以，广州会松绑吗？
在政策调控下，广州楼市仍处在一个比较稳的状态。广州主城区现在仍有不错的卖点与口碑，而部分郊区却一片寒意。这也可以看出广州的市场热度分化严重。
从这张图我们可以看出，广州的郊区，特别是增城与南沙的楼市情况不容乐观。
增城不少楼盘“集体降价”，“内卷”严重，以价换量，能卖出一套是一套。
而3月南沙新房的成交量，只涨了29%,这数值算是属于库存消化周期最长的了。差不多一样数量的房，番禺用一年，而南沙要用两年。
这行情真可谓“增”“南”(真难)呀！
因此，倘若广州政策调控松绑，很大程度会从低迷片区出发。通过降低首付款比例，加强购房资金来源，来有效避免炒房客涌入。
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放松人才落户标准，可能也会是今年放松调控的主要方向。
2019年，因为棚改的大幅减少，很多地方的新房成交量萎缩。当年正是大幅度地放开了人口引进政策，这也成为那时候帮助楼市“止跌企稳”的重要因素。
而广州城区热度分化十分严重，因此中心区放松人才落户的可能性不大。而热度比较低的增城、南沙有可能迎来调整性放松。
5月5日，广州2022年首轮集中土拍开始了。这将是广州楼市调控的一个重要截点。假如土拍前，房企的报名热度不高，那在5月前进行政策松绑也是有可能。市场信心是非常重要的一个参考因素，倘若连房企都没信心，那购房者又有何底气去买房？
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像衢州、秦皇岛等城市市场信心尚未明显恢复、且短期调整压力较大，它们的需求端政策放松力度便会加大。
广州作为大湾区楼市的风向标，一言一行皆在群众的观望中。因此，它的每一条政策，每一次“松绑”都蕴藏着极大的信号与风向。
现在楼市预期整体偏弱，疫情反复，因此后续积压的需求也会在政策放松后逐步得到释放，4月楼市企稳可期！
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