【摘要】综合得出的结论是，房地产下跌风险高的城市有15个，分别是金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。
中国金融四十人论坛特别会员林采宜
私人资本的过度进入很容易导致房地产风险
2011年底，温州房价开始暴跌，至今依然萎靡不振；2012年后，鄂尔多斯的“鬼城”重新开始，未完成的建筑暴露无遗。虽然两个城市的房地产崩盘方式不同，但都有一个共同的原因：民间资本过度投资房地产，房地产的高杠杆积累风险。
我们先来看看温州案例。首先，货币宽松和外贸萎缩导致资金流向房地产，温州房地产价格飙升。其次，实体企业的借贷资金流入房地产，私人杠杆增加了风险积累。另外，从固定资产投资远低于房地产投资的增速，以及房地产银行的信贷资金不足以支撑房地产投资的增速这一事实，也可以推断出资金是银行贷给普通民营企业，然后通过民间借贷等其他渠道投资于房地产行业。
2011年下半年银行贷款收紧后，贷款期限逐渐延长，民间借贷利率也升至近25%。2011年，房地产完成量大幅增加，银行流动性收紧，迫使资金短缺的企业从购买房地产转向销售房地产。供需格局彻底改变，房价开始下跌。房地产商销售大幅下滑，民间借贷利率高，还款难度加大，资金链出现问题，导致温州民间借贷市场违约。抵押物价值下降导致的还款恶性循环也开始了，银行不良贷款率大幅上升。2012年后，银行贷款额度收紧，资金链问题持续，房地产持续下滑至今。
再来看看鄂尔多斯的案例。鄂尔多斯房价没跌多少，40万的存量房却成了“鬼城”。2010年之前，房地产销售活跃，2011年之后，成交量大幅下降。2012-2013年的年销售面积还不到2011年的一半。主要原因如下。
由于煤炭价格上涨，煤炭开采占工业增加值73%的鄂尔多斯市(2013年数据)自2007年以来发展迅速。2010-2011年，房价上涨，资金过剩，让人把钱投入房地产。鄂尔多斯人口不到北京的1/10，2011年卖出了北京1/3的住房面积。
政府倡导鄂尔多斯转型，计划建设康巴什新区，计划20年达到30万人。2009年以来，房地产新建设一直保持在较高水平，直到2012年煤炭价格大幅下跌后企业亏损达到22%，资金链出现问题，房地产投资也大幅下降，2013年新建设几乎为零。然而，从2009年到2012年，新建房屋的存量非常大，每户1.35套。
许多地下银行为私人资本投资房地产提供了一种方式。房地产和煤炭行业是地下钱庄的重要投资方向。2010年房地产投资314亿元，房地产开发银行贷款余额仅为59.7亿元。民间借贷是房地产资金的重要来源，约占50%；鄂尔多斯民间融资成本约为每月2.5%，而借贷成本一般为每月3%，最高甚至可以达到每月4%-5%的高水平。一旦煤炭行业下滑，收入减少，房地产需求下降，房地产开发商资金难以回收，民间借贷的资金链就会出问题，进一步加剧房地产需求萎缩，形成恶性循环。
民间资本的大量流入增加了房地产价格的波动风险。我们认为，房地产危机有两种：一是房价大跌，类似温州；二是房地产投资大幅下滑，导致大量烂尾楼，类似鄂尔多斯。
2010年以来，房价跌幅最大的城市有温州、海口、三亚、南通、无锡、马鞍山、宁波、嘉兴、芜湖、聊城。他们的房价相对于全国房价指数的最高值下降了20%以上，他们的绝对价格大多下降了10%以上。这十个城市的民营经济贡献率已经达到70%以上(2010年)，远高于当时全国60%的平均水平；民间投资占固定资产投资的60%以上。三亚和海口都经历过外资带来的房地产波动，但更多的城市发展了民营经济，大量民间投资流入房地产，这是影响房地产大波动的原因之一。此外，近年来负增长城市的房地产出现了一定的危机，其中鄂尔多斯投资中断最严重，其次是长春和北海。2014年冷清的房地产市场，导致哈尔滨、常州、南昌、呼和浩特加入了投资减少的行列。在这些城市中，常州和南昌也是民营经济活跃、民间投资比较大的城市。
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