2018年宁波楼市跌宕起伏 2019年宁波楼市将会走向何方

2018年宁波楼市可谓风云变幻，跌宕起伏。上半年，行业格局的“马太效应”持续，宁波楼市高速运行，难找房；下半年，市场开始降温，领先的房地产企业高喊“活”，让行业紧张了一阵子。经过一年多的调控，2019年宁波楼市何去何从？

商品房库存

营业额

交易面积和金额同时增加

杭州湾板块成为最大黑马

从成交量可以看出，宁波市场总销量持续增长，部分县市销量大幅上升。上半年，杭州湾新区和奉化板块一跃而起，迎来了一波投资浪潮。“我朋友在杭州湾工作。他说，几乎每天都有很多载着购房者的大巴开进杭州湾。看中介发朋友圈人的视频，很感动。感觉房价低，发展前景好。我和朋友合伙买了一套投资，连房子都没去看。”慈溪市民邵回忆说。

土壤市场是房地产市场的晴雨表。据统计，宁波县市区土地流转680万平方米，流转增长209%，杭州湾土地占比近50%。杭州湾成了名副其实的板块黑马。据记者调查，投资是市民买房的主要方式，中介经纪人宣传并跟随亲友买房。

去年5月，调控热潮在全国各地重现，限售限购政策层出不穷。宁波也出台了新的调控政策，明确奉化主城和杭州湾新区从5月19日起实行两年销售，为投资者降温。

2018年5月，镇海庄某售楼处难找房。记者钟婷婷照片

开盘汇率

上半年，“光盘”频繁出现在热门板块

第四季度创下2016年以来的新低

2018年宁波楼市被推164次，清算25次。有33次去除率在80%以上(与2017年相同)；去除率在50%-80%之间的有39次(2017年66次)，去除率在50%以下的有67次(2017年84次)。从开盘率来看，“光盘”上半年频频出现，但仍无法阻止下半年的下滑。据统计，第四季度开盘率为39%，创下2016年以来的历史新低。该市六个区的年营业额起伏不定，比前一个月下降了16%。

2018年对购房者来说是神奇的一年。“四五月份，为了买房，我要做一个攻略，要信任关系，要集资。买家看好房价继续上涨，我看中的房子根本买不到。”邓老师回忆，当时镇海庄市新房认购资金高达100万，上千人通过手机抢购新房300多套，去转换速度在秒。

“那时候最差的楼盘60%都可以卖。但是夏天过后，楼市突然冷了。听到楼市拐点之风后，大家都不急着买房。”去年11月，邓先生最喜欢的房产再次上市，他终于买下了。“这次我不用抢了。我只需要筹集20万，房贷利率也下调了。我真的很庆幸当时没有抢房子。真的是大事化了。”

采购成本

抵押贷款利率已经上升了30%

年末回落，最低涨幅15%

价格方面，2018年宁波房价普遍上涨，核心区平均成交价格超过人民币/m2。宁波六区增长21%，宁波五区增长22%，宁波县市增长9%。记者发现，姜山和武乡地区增幅最高，增幅为50%-60%。江北核心区、北仑小岗、鄞州夏颖、北仑核心区新房涨幅也达到30%以上。

去年6月，t

"我有一份很好的信用报告，可以申请高达15% . "马女士按基准利率上浮15%计算账户，利率为%，每月还款人民币，已付利息合计人民币。月供应量差接近280元。20年支付的利息总额因人民币而异。“跟我一样，买房的成本也不到一点。”

2018年下半年，中介公司的业务非常冷清。记者钟婷婷照片

二手房库存

营业额

放开结算政策，点燃二手房市场

房价大幅上涨，一整年都在卖

据南天地产统计，2018年，宁波市五区全年售出约一套住房存量，较上月增长4%；平均成交价环比上涨15.48%。“上半年，很多城市开始了‘人才争夺战’，紧接着就是‘抢房子’。”南天房地产市场总监庄燕说。

“在落户门槛降低之前，为了落户和集资买房，100多平米的房子总价超出了我的能力。得知这个消息后，我赶紧找中介买了一套60多平米的二手房。”在宁波工作的张女士说。

报告显示，今年上半年和下半年二手房成交呈现“冰与火”的格局。上半年宁波二手房市场成交额和平均成交价格均处于历年高位。下半年，量价开始结束快速增长势头。

回顾2018年二手房市场，宁波从3月1日开始放宽购房和结算条件，年初温和的二手房市场立刻以惊人的成交量爆发。4月份，全市五个区的交易量创历史新高。据统计，2018年9000万平方米以下的小户型住宅数量增长了18.5%

%。需求上涨，房东自然也就加价出让了。按套均成交面积约90㎡换算总价，2018年市三区住宅成交总价套均增加约40万元/套。总价在150万元以下的二手房库存消化明显，主要原因就是宁波市取消了购房落户原100㎡面积的要求。

8月，人才购房补贴政策终止，成交环比下降四成，一直横盘至年末，市场再现观望情绪。“三四月份的时候，不是怕没客户，是怕房东跳价太厉害，有些房东还变卦不卖了。现在，大家都观望着，我已经三个月没进账了。”某小型中介老板感叹。

　　成交均价

成交月均价节节攀升

　　年初的15216元/㎡涨至10月份的2万/㎡

南天房产还对2016年至2018年的二手房均价做了分析比对。据统计，2016年市三区存量住宅均价为13538元/㎡，月均价走势比较平稳；2017年成交月均价呈小幅震荡向上，年成交均价为14814元/㎡，环比上涨9.43%；2018年成交月均价节节攀升，年成交均价为18342元/㎡，环比上涨23.82%。

这一轮的房地产市场上升周期来看，2018年是房价上涨增幅最快的一年，市三区存量住房月成交均价从年初的15216元/㎡至年末涨至19650元/㎡，其中10月份市三区的存量住宅均价突破了2万均线，当月成交均价为20092元/㎡。

“现在市区很多居住十年以上的老房子，市民有强烈的改善居住环境的需求。但是眼下250万以下的商品房一房难求，在高房价背景下，很多人需要先把老房子卖掉。2018年3月的落户政策放开，大大激活了100平方米以下老房子的市场流通性。之前有换房需求的那批人，在政策推出后终于卖掉了老房子，这样的案例比比皆是。”南天房产副总经理郑桂良说。

　　宁波楼宇记者张培坚摄

今年楼市风往哪儿吹？

房产大咖谈

从宏观趋势分析，货币政策、金融政策都会影响到楼市。2019年的全球经济和金融市场仍有较大不确定性，中国经济在由高速增长向高质量增长的转型与结构调整过程中，针对经济运行的边际变化，2019年宁波楼市将走向何方？记者邀请房产开发商、房产中介、第三方机构等各方大咖，从多角度谈谈老百姓在2019年比较关心的问题。

1、在2018年的楼市调控中，限购、限贷、限价、限售，这“四限”是核心政策，你认为这些政策在2019年会松绑吗，哪个最先松绑？

2019年的主基调是“稳”，稳地价、稳房价、稳预期，“稳”即可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。预计2019年“四限”政策中会出现因城施策的局部松绑迹象，限价、限售在一些城市将会被调整，但限购、限贷出现松绑的概率相对较低，尤其是在一线城市和热点二线城市。

　　宁波容创有容有限公司副总徐江涛

2、2019年，房价会如何变化？

从宁波楼市2018年下半年的成交情况来看，月均成交环比下降四成，没有成交量支撑，房价上涨动力略显不足，但年末有部分城市传出“调控松绑”信号、首套房贷利息可税前扣除、土地成交频传等楼市利好因素作用下，2019房价还将保持在高位运行。南天房产副总经理郑桂良

3、2018年的四季度，很多购房者都在观望。你认为2019年，对刚需购房者来说，在什么情况下入场比较适宜？

目前房地产市场总体处于低位，宁波房价相对比较稳定，对于刚需来说，2019年应该是一个不错的购买时间。国家一直强调“房住不炒”的原则，对于刚需购房群体，各类政策一直也都是鼓励的，因此刚需购房者在“当买则买，量力而行”的原则下进行合理购房。

　　荣安地产营销部相关负责人

4、2019年，房地产税会不会来？

2019年房地产税可能依旧不会实施，根据目前各方消息来看，房地产税依旧是一个稳步推进的过程，从提交立法到实施，预计会衔接限售的年份，在2022年前后或许会出台。宁波容创有容有限公司副总徐江涛

5、你认为2019年宁波楼市的房产开发商、中介会不会迎来一轮洗牌？

开发商层面来看，着眼宁波的城市定位，目前市中心高楼并不多，很多老小区有待拆迁改造，从而整体提升城市形象，除了市中心的老小区改造以外，“圈内”几乎没有更多的土地可以供应，土地之争还是会发生在圈外，再加之土地价格、市场准入门槛的提高，确实会引来更多的外来房企，本土房企的项目会趋向“少而精”。

中介市场随着整个城市化的进程，成交量逐年稳步增长，市场消费群体年轻化，消费更趋向品质型，中介的消费市场必然会向门店数量多的、经营服务规范的、客户体验好的品牌集中。同时，政府也在严抓市场规范，比如真房源、经纪人的从业资格等等，所以，没能依托先进的互联网信息平台，还在用“打业主名单”等传统模式作业的中介将会被逐渐淘汰出局。

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