作者：子非鱼

01

最新召开的政治局会议上，官方明确强调：

要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

这是对当下楼市放松政策的一次顶层设计，是对过去一个季度各城市放松楼市调控的肯定，也是为未来各城市继续加大力度救市，奠定了理论基础。

显然，夜壶又要拿出来了。当然，拿出来的同时，还不忘继续强调，“房住不炒”。

这一点，大家早就应该有心理准备，因为，无论他们怎么强调不会以房地产作为刺激经济发展的手段，也无法改变一个事实：房地产依旧是经济发展的支柱。

数据显示，2020年房地产业增加值为7.5万亿元,占GDP的7.3%，房地产对上下游相关行业增加值拉动占GDP的比重为9.9%，二者合计占比高达17.2%。

消息一出，立刻被刷屏。资本市场上的房地产板块立刻拉升。这的确是一条重磅消息，但在这刷屏的重磅消息之下，却将另一条重要消息淹没在了信息的太平洋。

那就是，贵州省会贵阳，继郑州、哈尔滨、昆明之后，成为第四个发布系统性救市政策的中心城市。

一个弱省会城市发布救市大招，有什么重要？关键在于，这座城市天量的库存，和几乎烂大街的救市措施。

贵阳的楼市现状和救市措施，共同向我们展示了两点：

第一，中心城市普遍存在着房子卖不动、土地卖不动，库存高企，消化周期长的难题。

第二，救市的手段已经黔驴技穷，无非是降首付，放松限购甚至放开，降息，给鼓励等措施。

02

4月28日晚上，贵阳市政府发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。

在这份通知中，贵阳市提出了17条救市措施，其中最关键的几条如下：

1、减轻企业开发成本。调整土地使用权竞买保证金缴纳比例，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例（挂牌起始价20％）执行，允许按挂牌起始价成交。

这一条是给房企减负，只是降低了拿地保证金，其他还有一些辅助措施，比如鼓励金融机构适度加大流动性贷款、并购业务等支持力度，满足建筑企业合理融资需求；引导商业银行及金融机构不随意停贷、抽贷，最大限度支持在建工程项目建设如期竣工交付。

但无法从根本上解决当下房企不愿拿地的现实。

2、降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。

这一条有两个关键，一个是降首付，另一个是取消“认房又认贷”，这是在抄郑州的作业。

此前，贵阳市限购规定是，首套房最低首付20%，二套房最低首付30%，三套限贷只能全款购买。而新规里，在还清首套房贷款后，二套房将不再认贷。

因此，降首付对首套并没有作用，首套之前首付就是20%。最大的影响是二套。对于拥有一套房的人，如果已还清贷款，购买二套时，仍按照首套房的首付和房贷政策执行。

3，盘活存量非住宅。加快盘活非住宅商品房用地存量，对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。

这一条，是抄了昆明之前的作业。

昆明此前发布的系统性救市措施中，拯救非住宅存量房占了一大半的篇幅。原因在于昆明的公寓、写字楼、厂房、店铺等商业用房库存量太大了。

贵阳的商业存量也不在少数，仅从甲级写字楼的空置率就能看出。贵阳的甲级写字楼空置率高达35.7%，位居主要城市第6位。

数据：仲量联行

非住宅库存有困扰，商品房库存，对于贵阳，更是一个大困扰。这也是贵阳发起系统性救市的原因所在。

有人可能纳闷，既然是救市，贵阳为何不效仿福州、南京、东莞、佛山等城市，放松乃至放开限购？

原因在于，贵阳原本就不限购，所以放松限购也就无从谈起。

这更加放大了贵阳的楼市烦恼。本地人和外地人，原本就是想怎么买就怎么买，居然还是卖不动。

03

贵阳楼市当下的现状是，房子超级多，多到你无法想象。

克而瑞披露的数据显示，截止到3月末，贵阳广义商品房库存量超过1.8亿平方米，位居全国第一。

在楼市中，商品房库存被分为狭义库存和广义库存。

狭义库存，是指已完工但未销售的房子。

广义商品房库存， 是指现房库存和期房库存之和, 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。

具体来说，广义库存包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。

换句话说，广义库存量中，一部分可以看得见，一部分还在规划图纸上，是将要建设或正在建设的。

1.8亿平方米的广义库存是个什么概念？

根据贵阳市统计局公布的贵阳市2020年人均住房面积为37平米，以这个数据计算，1.8亿平方米可以容纳486万人口居住。

而2021年贵阳市的常住人口为610.23万人，1.8亿平米的库存可以容纳贵阳市80%的现有人口。

然而，贵阳市的房屋自有率非常高，达到了85%，只有15%的人没有自己的房子，也即91.5万人没有房。

想依靠这91.5万人去消化掉1.8亿平米库存，每个人得买五六套房子才能消化掉，显然，这不现实。​

这么多的库存，要给卖给谁？这么多的库存，无论采取怎样的救市措施，都无济于事，更何况贵阳的救市动作，力度非常有限，如同隔靴搔痒一样。​