每次德州土地出让的信息出现在头条新闻上，最常看到的评论就是 . 抱怨“我只知道在盖楼卖地，不知道怎么引进真正的企业”。
很多人无法理解政府的土地出让。在城市的建设和发展中，各种资金的支出是巨大的，城市环境的改善需要资金，公共设施的建设需要资金。土地财政已经成为获得资金最直接有效的方式。
面对城市发展的深化，可出售的土地面积减少，在增加资金需求总量的前提下，只能提高单价以满足资金需求。
随着我们步入中年，我们必须随着年龄的增长努力提高平均月收入。
秋蛾不知道生命会枯竭，夏虫不知道冬天很冷。
时机不同，对行业的认知也不同。只有经历过整个行业周期的人才知道楼市的上下，知道市场的残酷。
2014年，正值房地产行业寒冬，寻找客户，增加渠道，深化客户。各种地产项目绞尽脑汁，奋力增加访问量；分期首付、0首付、精装发货等各种营销方式都打了起来。
2015年，由于资金链断裂，德州房地产大亨豪门地产导致业务运营停滞，项目转手，国企接手。
只有经历过整个四季的人，才能欣赏到春暖花开、烈日炎炎、秋高气爽、冰天雪地的美景。
我们应该庆幸自己出生在温带季风气候区，一年可以经历四次，同时也学会了自己抵御寒冬和忍受烈日的能力。
3月，朋友发消息说，楼市飙升会推高房价。很多人对此嗤之以鼻，说国家不允许物价上涨。
但是，我们几十年来一直喊着遏制房价上涨的口号，房价还在涨。
经济只能继续改善，背后需要一种力量。
土地拍卖结束后，董琦地块的底价为3999元/，令业界沸腾。很多人说价格可能超过12000元/。
与德州市近几年出让的调李贵土地相比，中梁金林府德州金麟府工程最新动态土地以533万元/亩、3476元/的底价收购，容积率相近，产品配套方面预计相同。中梁金临府项目开盘时正处于市场高峰期，高层建筑价格8500元/，洋房均价9500元/。两块地的底价差600元/。根据目前工程造价比上期增加400元/，总价1000元/，为什么价格超过10000 2元/？
就像以前的文章里说的，房价是成本决定的还是市场决定的？
如果是成本决定的，为什么前期价格低的项目售价和后期价格高的项目售价差不多？
如果市场决定，那么征地价格越高，售价是否会突破客户的承受极限？
面对市场波动，更多的客户选择观望，深入分析，客户更报复性的观望。对于一些刚刚需要的买家来说，既然买不起，可以等待，或者拖延心理隧道，或者默默抵抗。虽然他们会买，但是不会买的那么开心。他们确实需要而故意拖延，买家和开发企业形成两个对立的角色。
2017年德州房价逐渐上涨，近两年房价暴涨，导致客户恐慌买房，导致大部分房子需求优势，提前透支了对房子的需求，市场进入客户培训期。
一部分等着看的客户是个人承受能力确实有限，面对高额首付和房贷力不从心，另一部分是非急用，可以买也可以不买。
作为一个四线城市，缺少地铁，频繁新建商场和医院，教育资源成为影响房价的重要因素。
实验小学校区依托高-
住宅用地与居住用地区别 商品住宅用地和住宅用地
住房建设量作为影响市场价格的重要因素，决定了市场住房供应，而供求关系决定了市场价格的走势。2015年、——年、2016年德州市出售住宅用地明显减少，周边城市热度上升，周边城市棚改政策刺激，导致2017年德州市房价暴涨。
在2017年出售的4块住宅用地中，中梁金林楼和东海雨荷场已基本售罄。
嘉泰东方紫苑、绿城德达翡翠花园均取得预售许可证。
在2018年出售的住宅用地中，绿地项目进展最快。2018年11月，收购住宅用地444亩，总容量78.4万，其中预售1万。
东方一品、阳光尚品、锦绣豪庭的部分项目已经预售。原监狱地块的崇德花园项目、水果市场南侧地块的东建新花园、黄明高新区的牡丹花都等都处于客户存储前期。
当地房地产企业相比品牌企业，在开发进度和节点管理上稍显劣势，导致项目征地后进度缓慢，无法快速回笼资金，周期周转较高。
此外，由于市场热度下降，一些开发企业对市场信心不足，建设积极性不高。
从近三年各区住宅用地出让总量数据来看，德城区商品房成交量最高，达到27亿元，其次是高铁区，23.8亿元，运河区成交量最低，只有5.28亿元。
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