《中国经济周刊》记者何石|广东惠州报道
清泉城市广场开业在即
(贾国强|照片)
花钱买房，但是房产证办不了，银行房贷也降不下来；房子占不了，店铺开不了，甚至被威胁：不要大惊小怪，你什么也得不到。
这件事发生在广东省惠州市惠阳区，相关楼盘建设至今已有七年。
近日，《中国经济周刊》接到100多位业主的联名举报，称惠州市惠阳区清泉城市广场开发商广东中盛置业有限公司(以下简称中盛置业)严重违法违规，包括监管账户未存入8000多万元、出售抵押房产等。
清泉城市广场项目施工方黑龙江建工集团有限公司惠州分公司负责人也直言不讳，并指责记者，称该项目自2012年开工以来，施工方声称开发商无力支付工程款和工人工资，造成巨大损失。
施工方：
项目开工时未办理用地、规划和建设手续
事情必须从2011年开始。
当年惠州惠阳区相关部门通过招商引资，引进中盛地产开发位于惠阳区金辉大道的三旧改造项目清泉城市广场(编者按：三旧改造是指旧城镇、旧工厂、旧村庄的改造)。清泉市广场距离惠阳区政府不到500米。规划之初，项目占地约6万平方米，总建筑面积约21.6万平方米。
惠阳区相关部门走访了湖南省娄底市，最后得出结论，娄底清泉名店广场建设相当成功，可以直接引入惠阳作为样板。黑龙江建工集团有限公司惠州分公司清泉城市广场项目合伙人张克在接受记者《中国经济周刊》采访时表示，中盛地产未经过招标、拍卖、挂牌等程序，取得了金惠大道三旧改造项目的开发资质，该项目也被命名为清泉城市广场。
这件事引起了当地的怀疑：广东是中国经济强省，惠州毗邻深圳。为什么放弃近期的城市建设，借鉴中部地区的经验？
这个多年前的老故事是真的吗？惠州惠阳区住建局在回复《中国经济周刊》记者时并没有正面回答这个问题，而是表示，2012年中盛地产通过市场手段收购了整合项目周边的土地，并按照相关文件精神实施了三旧改造。
2012年9月5日，黑龙江建工集团有限公司惠州分公司与中盛置业有限公司签订施工合同，交纳4000万元定金后进场施工，清泉城市广场项目开工。据张博介绍，在施工初期，该公司发现清泉城市广场项目未依法办理用地手续、规划手续和施工手续。我们多次要求开发商改进程序，甚至声明直接停工。但开发商邀请惠阳区住建局相关领导在工地召开推介会，要求继续施工。
惠州惠阳区住建局在《中国经济周刊》的回复中表示，自2012年以来，我局未收到建设方要求调查不规范项目手续问题的任何书面说明。
住建局也表示，清泉城市广场确实有不完善的手续。同时，区住建局多次责令建设单位(编者按：指开发商)尽快完善施工许可手续，并送区城管执法局调查。经区城管执法局处罚并送区住建局批复后，相关项目已完善区住建局建设规划许可证和建筑施工许可证。
为什么
张培表示，由于项目停工，惠州惠阳区住建局再次介入协调，有关领导明确告诉我，必须继续施工。由于中盛地产现在无力支付，住建局将确保监管开发商的销售款用于项目支付和之前延期的赔偿。
建设方收到政府部门的承诺后，于2015年6月恢复施工。
但张志表示，中盛地产收到销售款后，并未按要求支付给建设方，而是截留了资金，建设方只收到了一小部分到期工程款和误工补偿。
对此，惠州惠阳区住建局回复《中国经济周刊》:2015年底至2016年初，由于开发商与建设单位互信基础薄弱，工程款存在严重分歧。经双方同意，根据开发商确认的付款清单，经建设单位批准，从清泉市城市广场工程监理账户(由原区房产局监管)申请3笔资金，共计7200万元，划入区住建局职工工资保障账户，由区住建局划转。
6月25日，记者走访时发现，清泉城市广场仍对外出售
(贾国强|照片)
其中，首笔2000万元由区住建局于2015年12月31日转出；第二笔1800万元于2016年1月29日划转；关于3400万元的第三笔款项，区住建局于2016年2月3日先行划转2000万元，剩余1400万元于2016年2月5日划转。但在此期间，发现开发商未能按照与建设单位约定的资金支付进度支付上述款项，存在第二次扣款约500万元、第三次扣款约1500万元的行为。针对建设单位(编者按：指开发商)私自截留资金，不按与建设单位约定的资金进度支付的行为，区住建部不再作为第三方协助。
张志对住建局的说法提出质疑。第三次付款前，我已经口头告知住建局，中生地产恶意扣款，不能贷款给它，但住建局还是给了中生地产。
通过于施工方与中胜置业尚有债务未结清，2016年11月，双方在惠阳区政府有关部门的见证下，签署了新的协议。协议约定，中胜置业用建筑面积约2万平方米的物业来抵偿工程款及相关补偿款，即日办理过户手续。
但张轸很快发现，过户手续根本无法办理中胜置业已经将这批物业抵押给了资产公司，甚至中胜置业的股东已经将股权全部质押。
天眼查显示，中胜置业共有15条股权出质信息，其中3条处于有效状态，共涉及金额1000万元，这刚好是中胜置业注册资本的数额。
据张轸介绍，因为欠款问题，施工方于2017年惠州清泉广场最新动态10月24日向惠州市中级人民法院申请查封了中胜置业的售楼款监管账户。10月27日，惠阳区政法委向惠州市中院发送一份协商函，提出力争协调解决，惠州市中院很快解封了之前查封的售楼款监管账户，转而查封了清泉城市广场的一批物业。很快，中胜置业将账户里的现金转走，去还了此前所欠的高利贷。
清泉城市广场问题缠身，一层商铺前还有钉子户
（贾国强|摄）
用查封的物业置换查封的账户未经过我们同意，而且查封的物业也根本不足以抵偿工程款和误工损失。张轸对惠州市中院的做法表示不满和质疑。
代理此案的广东邦翰律师事务所律师肖日军认为，保全物置换条件是否成熟应由法院分析判断，可以不经查封申请人同意，但置换后的查封物价值应高于申请保全的数额。同时，在建工程有优先受偿权，施工方有理由优先获得该批已抵押物业的所有权。
张轸认为，惠阳区政法委给惠州市中院去函有为中胜置业保驾护航之嫌,这也导致项目迟迟无法完工，施工方利益得不到保障。
对此说法，惠州市惠阳区政法委回复《中国经济周刊》称，我委于2017年10月27日向市中院上报《关于清泉城市广场项目有关情况说明的函》，上报函件目的是工作信息交流，提供当时我区清泉广场项目涉及矛盾纠纷的有关情况以及开展调处化解工作情况。其中，力争协调解决也符合法院把调解结案作为当前解决民事纠纷首选结案方式的精神。
8000多万预付房款不知去向，住建部门有无责任？
除了施工方称未能拿到工程款，购买清泉城市广场的业主们也面临着无法办理房产证等困境。
家住深圳的业主代表鲁女士向《中国经济周刊》记者投诉称：2018年初，她在深圳看到了清泉城市广场的宣传推介，交了近70万元首付款买了一间商铺。一年多过去了，商铺没开张，房产证办不下来，银行按揭也通不过。现在，我们只想找开发商要回我们的钱。
清泉城市广场位于惠阳区中心地带，距深圳不到20公里，而房价远远低于深圳平均水平，这是鲁女士这样的深圳市民选择到此置业的主要原因。
据介绍，业主们拿不到房产证、无法办理按揭贷款的根本原因是清泉城市广场大多数物业已被抵押。业主面临的情况也跟我们类似，房子都被中胜置业抵押给了资产公司，当然办不下来房产证。
据业主介绍，像鲁女士一样购买商铺的业主共有106人，有的已缴纳首付款，有的缴纳了定金，从2013年1月到2018年12月近6年时间里，他们交付给开发商的资金合计达万元，其中一位业主缴纳的首付款高达700万元。他们均无法办理房产证。
据业主们反映，这8000多万元购房款并未存入由惠阳区房管部门监管的预售资金监管账户，而是存入了中胜置业指定的其他账户。刷卡前中胜置业的员工一直在催促，我按他们的要求刷了卡。几个月后，听说这个项目出了问题，我才发现自己的首付款打入的并不是监管账户。业主魏女士说。
房地产业内人士表示，首付款未打入监管账户，意味着开发商可以随意挪用资金，同时，购房业主无法备案，要回房款的难度也将增大。
清泉城市广场2012年开始施工，至今仍未竣工
（贾国强|摄）
今年5月，业主们联名向惠阳区住建局反映8000多万元购房款未存入预售资金监管账户等问题，有业主反映，住建局的书面回复中只强调：预购人有义务把房款存入商品房预售款专用账户。
这一回复有推脱之嫌，只强调购房者责任，没有强调开发商责任和监管部门的监管责任。业主们说。
不过，6月28日，惠阳区住建局在给《中国经济周刊》的采访回复中没有强调预购人义务。该局表示，针对业主反映购房款未进入监管账户问题，多次约谈开发企业了解情况，发现2018年4月29日至5月6日网上签约的商铺预售房款未入监管账户，并于2018年6月25日责令开发企业必须将预售款存入监管账户。据了解，当时由于开发企业涉及诉讼，导致监管账户被法院查封冻结，监管账户无法正常使用。
惠阳区住建局的说法遭到业主们的反驳：预售款未打入监管账户的情况，远不止住建局回复中提及的2018年4月29日至5月6日那几天。至少从2013年1月到2018年12月近6年时间里，联名举报的100多位业主们交付给开发商的8000多万购房款均未进入监管账户。
依据惠州市政府2015年7月印发的《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》，开发商未按规定将预购房款存入监管账户的，监管部门应责令限期改正，暂停预售项目在预售系统上网签买卖合同业务，将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。依据《广东省商品房预售管理条例》，可以处以违法使用款项10%以上20%以下的罚款。
业主们提出质疑：为何中胜置业并未因此受罚？鲁女士等业主因此特向惠阳区信访局反映相关政府部门不作为，目前尚未得到回复。
自然资源局的公示在先，还是开发商擅自调整在先？
今年4月30日的一则公示引起了部分业主的关注。
当日，惠阳区自然资源局在《惠州日报》发布《关于广东中胜置业有限公司清泉城市广场项目一至五层商业调整事项的公示》称，日前，本局收到广东中胜置业有限公司关于清泉城市广场项目一至五层商业调整事项的申请及相关材料。凡与以上事项有重大利益关系的关系人（单位），应在公示之日起30日内向我局提出书面意见，逾期未提出者，视为放弃权利。
该调整事项主要是把商铺拆分成更小面积。
鲁女士告诉《中国经济周刊》记者：听闻此消息，我们100多位业主携带相关资料到惠阳区自然资源局核实此事。该局工作人员却说，他们未收到中胜置业的相关申请材料，也不知道具体调整内容。这与公示内容严重不符。
5月15日，鲁女士等100多位业主向惠阳区自然资源局递交《关于清泉城市广场项目商业调整事项异议书》，称开发商擅自调整商铺布局，且隐瞒调整方案。贵局在未进行评估审批的情况下，对调整直接进行公示存在严重的程序问题。全体业主坚决不同意调整。
据知情人士透露，中胜置业擅自对商铺项目进行了调整，随后才向惠阳区自然资源局提交调整申请，且未拿出具体的规划，此情形下，该局进行了登报公示。
中胜置业是否先调整了商铺布局，然后才向相关部门提出调整申请？惠阳区自然资源局对此并未正面回复《中国经济周刊》记者。只是向记者表示，4月17日收到中胜置业的调整申请，并且申请中已明确调整内容为拟细分商铺产权面积，业主称我局未收到申请就公示等情况与事实不符。
惠阳区自然资源局还对《中国经济周刊》记者表示，在接到业主咨询后，该局逐一登记了联系电话，并明确告知调整是将负一层至五层部分商铺进行分割，不涉及已售部分；最终调整方案须按相关规范要求核准，并再次征求相关利害人意见。
2019年5月29日，公示期结束，我局咨询了相关部门的意见，并委托第三方审图机构对该方案进行审查，同时对该方案提出了审查意见。目前该方案正在优化中，我局尚未作出许可，我局审批程序符合法定程序。惠阳区自然资源局在回复《中国经济周刊》记者采访函中表示。
有业内人士向记者分析称，如果开发商擅自调整商铺布局一事属实，惠阳区自然资源局应该进行监管和处罚。如果没有进行监管和处罚，反而发布公示，那么，这样的做法不免让人误解为是急开发商之所急，帮助开发商先上车，后买票。
施工方负责人张轸认为，在清泉城市广场项目中，仅计算已出售的住宅，售楼款就接近20亿元，足以支付工程款和工人工资，业主们也能依法依规拿到房产证并办理银行贷款。但现状却是中胜置业一直当老赖，原本属于业主和施工方的物业被抵押，抵押所获资金却不见踪影。
清泉城市广场从2012年开始施工至今已有7年，经历了多次停工、工人上访、业主维权，依然未能达到标准通过验收。
6月25日下午，《中国经济周刊》记者走访清泉城市广场营销中心发现，该项目仍处于对外售卖状态。记者请现场工作人员联系相关负责人接受采访，对方称联系不上。而整个采访期间，中胜置业法定代表人颜春的电话则一直处于无人接听状态。
编辑|陈栋栋
编审|郭芳
惠州惠阳清泉城市广场商铺值得投资的理由 什么是投资价值
商业中心各层商业业态分布：
一站式购物中心地上五层，地下三层；包括：大型超市、电玩城、名店、大型影院、品牌电器城、大型宴会厅等。
情景立体商业区地上4层，地下3层；包括：大型真实溜冰场、美食街、品牌店
商铺投资优势：
地点：说实话，这两年因为很多深圳人涌向惠阳，很多地处偏远、交通不便的楼盘开始热销。清泉城市广场位于传统繁华之地淡水市中心，周围环绕着彩虹之上、人人乐等热门商家。同时市政广场也在附近。相对来说，惠阳这一带的安全、配套、人气都不错。
实力：经过多方查询，清泉集团依然是国内实力雄厚的开放式企业，管理经验丰富，成功案例众多。这确实是商业实体成功的重要保证。
规划：按照清泉广场的规划，是高档的商业体，堪比深圳万象城。是一个有中心地标的商业规划，未来升值潜力可以说是无限的。
价格：根据目前查询的信息，如果和深圳、惠城的地标性商铺相比，这里的商铺价格确实有很大的优势。如果发展的好，就是回报比较大的投资。
好：厦深高铁即将通车。预计今年9月试运行，高铁梦想即将实现。以深汕高速、关晖高速、粤赣高速、广惠高速为代表的高速公路即将全面贯通惠阳。计划开通城市轨道，有三条传说中的深圳地铁延长线。这些交通网络，现在高铁、高铁已经基本实施，城市轨道、地铁也计划开通。交通的改善对惠阳的发展大有裨益，纵横交错的交通网络将真正实现深莞惠一体化。
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