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2015年8月，国务院发布《关于深化国有企业改革指导意见》号文件，明确指出混合所有制经济的发展开启了国有企业改革的新阶段，也将“中央和地方混合改革”的模式带入了公众视野。
中央企业华侨城成为这一模式的深度参与者。
2017年前后，华侨城通过“中央与地方混合改革”的方式，参与了云南、Xi等多家国有企业的改革，落地的代表性事件包括华侨城战略重组、云南世博会、云南文化投资等。
华侨城在进入新城发展文化旅游产业时，采取“中央和地方混合改革”的模式，被认为是应对市场激烈竞争、促进主业发展和扩大国有资本的重要途径。
虽然还没有成为大话题，但华侨城在进入湖南衡阳文化旅游开发项目时，也采用了“中央与地方混合改革”的形式。共同规划建设莱芜新城项目和玉木山大型文化旅游项目，特别是莱芜新城项目。
华侨城对这个项目寄予厚望，称衡阳市是国家产业转型的重点城市，在中央和地方混合改革的背景下，华侨城和衡阳市政府成立湖南华侨城文化旅游投资有限公司，建设莱芜新城项目，通过统筹规划，引进华侨城文化旅游产业，引进优质合作伙伴，共同开发建设莱芜新城，打造未来的世界级文化旅游新城典范和文化旅游产业高地。
正当来燕新城项目如火如荼的时候，项目公司传来一个消息。
9月27日，据重庆产权交易所预披露，湖南华侨城旅游投资有限公司拟以6.39亿元的底价转让衡阳延来房地产有限公司100%的股权。
目标企业主要资产为规划开发建设项目涉及的土地使用权出让金和契税4.23亿元，营业部投资开发“石鼓区松木乡宋梅村配套商住项目”。
关于转让，华侨城回应新地产媒体称，来燕新城作为一、二级联动项目，是通过转让商住配套项目，引进优质商住大品牌，更快提升小区形象和整体品质的观点。
长期研究旅游房地产的业内人士胡晓颖认为，华侨城转让了房地产公司100%的股权。目前OCT主要以文化旅游内容的运营为主，涉及部分或全部房地产转让，特别是与销售相关的，或者合作开发，这样精力和财力可以更集中在运营方面。
在大型文化旅游项目开发中，华侨城转让其中一家项目公司或引进合作伙伴并不陌生，这是一种很好的返现方式。
来燕新城项目滚动投资500亿左右，这个数字不小。而且流程还挺紧的。2018年设定的计划是：2年出成果，4年规模化，6年建示范，8年完成。届时，衡阳将成为集文化、旅游、商业、医疗为一体的现代化国际文化旅游新城。
衡阳吕雯述评
据华侨城介绍，湖南华侨城作为省级平台公司，目前位于衡阳市莱阳新城项目，未来将向长沙、岳阳等其他城市发展，并将继续打造更多以文化旅游产业为主导模式的湖南省新型文化旅游城市。
据业内人士分析，华侨城进入湖南的时间可能比较早，因为华侨城的主要实力在华东和西南地区，在湖南的投资相对没那么大。
华侨城湖南地区的文化旅游布局以衡阳为重点。早在2017年5月就对衡阳的旅游生态和交通设施进行了调查研究。
胡晓颖表示，衡阳仍然是一个未知的目的地城市，华侨城已经进入许多这样的城市，主要是利用文化旅游产业启动城市产业结构和城市的优化调整
燕新城项目的到来，是华侨城中心集团进入湖南的首个项目，定位为集团参与中部地区新型城镇化和全球旅游开发建设的重要战略部署。
项目总面积为平方公里，征地拆迁总量超过300万平方米。根据规划，华侨城莱阳新城项目将规划幸福童年公园、城市规划博物馆、湘军海军遗址公园、花溪镇、幸福海洋、草桥凤庆街等多个公园。
华侨城正式落户衡阳，可以追溯到2018年7月。与衡阳市政府签署了合作增资协议，其中提到将在衡阳投资53.5亿元，使莱阳新城成为世界级的文化旅游典范，此外，还将使玉木山成为大型文化旅游综合体。
自2018年11月莱阳新城项目破土动工以来，各种规划信息接踵而至。目前，曹桥文化风情街、博物馆、宋梅生态园等文化旅游项目将于今年启动，杨康镇项目正在全面推进。今年将陆续开放雁塔文化公园、雕塑艺术公园、工业艺术公园、湘江门公园等四个生态公园。
今年1-5月，来岩新城项目已完成投资8.7亿元。
特别值得关注的是，莱阳新城首个大型住宅项目——余安安华侨城二期规划也于今年开始设计方案招标，规划用地面积19万平方米，容积率2.04，总建筑面积59万平方米。
住宅项目设计招标的开始意味着销售将被提上日程。在花费大量投资和时间的文化旅游项目中，房屋的返还也是返还现金的方式之一。
但在项目相关配套设施建成之前，无法判断住宅项目的销售情况。这个时候找持续投资基金还是个问题。
至于资金输血的操作，除了上述的项目转移行为，湖南华侨城文化旅游还通过资本市场筹集资金，及时补充现金流。
4月初，在2020年石鼓区银企对接暨企业集中签约仪式上，湖南华侨城文化旅游也成功融资
机构签约，为项目建设拉来金融投资。而5月29日，据上交所信息披露，湖南华侨城文旅2020年非公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”，该私募债拟发行金额16.5亿元。
更早之前，于去年9月，湖南华侨城文旅发行2019年非公开发行公司债券，金额为10亿元。
源源不断的资金注入，是缓解华侨城现金流的表现。
买与卖之间
之所以会有资金问题，很大程度上是因为华侨城这两年多来较为激进的扩张。凑巧的是，华侨城买地与卖项目总是会连在一起。
此次也不例外，9月19日，华侨城以底价3.6亿拿下了衡阳石鼓区4宗地块，土地面积共121亩，位置上为同一区域，也是来雁新城项目范围内的地块。
买与卖之间的逻辑，其实不难理解。
华侨城方面亦称，湖南华侨城作为来雁新城项目的开发主体，主要承担的是城市运营者角色，负责整个片区的一二级开发，一级开发包括征地拆迁、路网建设、基础设施等，通过土地价款的返还实现一级开发的现金回流，然后再通过转让商住项目回笼资金，将资金投入到其它市政配套建设当中，从而快速建设新城。
胡晓莺也有提到：“华侨城的买卖逻辑就是以央企实力拿下整个片区的开发权，当然这个片区在文化旅游发展层面上会有比较大的潜力。做完配套之后，将纯房地产开发用地转让或寻求合作来平衡前期的旅游配套产业投入。”
这次转让的衡阳雁来置业公司成立于2019年8月，开发建设用地面积约14.2万平方米，包括55号、56号、57号、59号4宗土地，主要涉及高层住宅、商业网点、社区物业用房和幼儿园等项目。
据悉，55号、56号、57号、59号4宗土地均为去年挂牌出让的，华侨城当时拿下4宗地块总价为3.9亿元。数据显示，截至2020年8月31日，标的公司营业收入为0，净亏损万元，总资产4.61亿元，总负债万元。
据此分析，该标的公司还未实现盈利，但转让操作后，华侨城便可获得现金收入。
行之有效的方法，才会被重复使用。华侨城自2018年以来，多现身于各大产权交易所，据观点地产新媒体此前统计，2018-2019年，华侨城转让了近30家子公司股权和一个资产包。
根据归类，华侨城近年来出售的资产包括项目公司股权、土地、在建工程、金融资产等，而在股权交易层面仍以地产项目为主。
对于现金流情况，华侨城讨论最多的是债务规模和经营现金流量净额。从2017年起，由于大规模土储扩张和建设，华侨城经营活动现金流量净额一直呈现负值状态。
数据披露，2017-2019年，华侨城集团经营活动产生的现金流净额分别为-亿元、-亿元和-亿元。截至2020年6月30日，华侨城经营现金流净额为-亿元，较上年同期增加负数10.5亿元。
中金证券此前评论，华侨城计划通过销售回款、投资、融资三位一体的动态调整机制以平衡资金链，目标则是今年实现正的经营性现金流。
华侨城今年仍在不停地“卖项目”，除了置换优质资产的想法外，保证资金链安全性才是最为重要的部分。
加上最近热议的“三条红线”——华侨城2020年中期业绩报告显示，剔除预收款后的资产负债率为%，净负衡阳华侨城最新动态债率为111.24%，现金短债比1.01倍，踩了两条线。
2021年的华侨城 2021年“文旅新城”雏形尽显
每个城市都有自己独特的城市风景。
以衡阳为例。如果说南岳是衡阳旅游的金字招牌，那么衡州八景就是衡阳人心中的桃源梦。
明朝崇祯十年(公元1637年)，徐霞客访衡州一个多月，写下《楚游日记》，其中《衡州八景》流传至今。
颜峰烟雨真是自吹自擂，石鼓江山锦绣花
花药春溪龙显爪，岳平雪岭鸟噪
朱令洞有几千首诗，青草桥头有几百瓶酒
细看东洲暖桃浪，夜间放白莲花西湖
岁月匆匆，衡州八景虽然在漫长的历史中消失了，但幸运的是，很多当事人一直在不同的景观上努力修复。
如《青草桥头百酒》。
2020年7月，湖南华侨城与建筑事务所LWK合作，打造了一个全新的城市休闲项目——湖南华侨城草桥文化街——号
该项目位于衡阳市莱阳新城，将分三个阶段发展成为集休闲旅游和城市居住区为一体的多功能居住社区，包括：
一期定位：城市文化休闲聚集场所
植入湖南本土文化演艺项目，打造身临其境的旅游消费体验。
第二阶段定位：城市人文生活的体验场所
布局品质、文化、创业，打造衡阳文清创意生活在线名人打卡点。
第三阶段定位：城市的文化创意商业活力
规划高端多元化商业和住宅产品，打造高峰生活场景。
草桥文化风情街将以酒文化为脉搏，打造草桥庆典广场、曲水流皮、茶楼天井、雁楼亭、火神广场、杨斯舞台、酒馆、渔影队等八大空间场所。
并将本土文化融入新创造的二十四景。
在青草桥头复制100种葡萄酒只是华侨城集团让业主开心的努力的一部分。
在建设华侨城的整个过程中，不仅雁塔会被重新点燃，他们还会建设所有你能想象到的配套设施，比如大型游乐园、CBD、公园、学校等。
衡阳八中华侨城学校和人民路华侨城学校无疑是2020年华侨城业主的一大惊喜。
签约地点
有网友曾经分享过，如果八中建分校，不管建在哪里，过去肯定会买房。毕竟就算孩子不能进去读书，以后买套房租也是不错的选择。回想起来，这句话也不是没有道理。
也许这也是很多有远见的业主大量投资OCT的原因。
据说，绝大多数看中OCT住宅产品的人都在努力改进。与其说是买房，不如说是买未来在华侨城生活的美好前景。
目前，华侨城原岸一期主要推广三大产品，即：
建筑面积约为95-190的冠江大厦
建筑面积约293-365云
建筑面积约252-353天地别墅
更多关于湖南华侨城项目中正在销售的产品的信息，请点击上面的图片跳转到项目小程序
从OCT一期项目的产品构成来看，整个项目的改良纯度高于市场平均水平。
华侨城原海岸工程鸟瞰图
整栋楼错落有致，布局互不遮挡。一半以上的单位可以看到河，视野很好。
整个项目不仅会“看河到底”，还会最大化舒适度和品质。即使跳出衡阳市，标上湖南一线江景房，这个设计还是很抢眼的。
以华侨城原岸一期工程的入门级户型为例，有两个面积约95的大房间，方形格局，超大阳台，距离近6米，符合河流一线景观。
而且客厅宽3.5米，卧室面积接近10m ^ 2，入口配有玄关.虽然这个公寓的建筑面积只有95m ^ 2，但是给业主带来了180m ^ 2的居住体验~
当然，这个占地面积约95的大型两居室，并不足以代表整个华侨城原银行一期工程的户型产品。
但是你有没有想过一个入门级的产品可以做到最好
那么“好房子”怎么定义呢？最快的方法就是看看城市里的精英们在哪里买房。
在他们丰富的购房经验的指导下，他们已经学会了《买房之书》。华侨城的原银行，能得到衡阳顶尖精英的认可，一定是衡阳的好房子之一。
也许有人会说，OCT做的这个梦很美好，能实现吗？
目前大家都能看到OCT的落地速度。
梦想是美好的，实现也不远了。
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