目前已上市的公募REITs产品大多取得了不错的收益表现。

Wind数据显示，截至2022年9月2日，所有REITs基金均取得正收益。其中，成立一年以上的9只REITs基金的平均年化收益率为28%，近一年收益为29%，跑赢上证指数近一年-11%的收益率。

公募REITs基金与股市主要指数收益对比，数据来源：wind。注：近一年收益对应时段2021.9.3-2022.9.2

良好的收益表现也吸引了大批投资者参与。8月16日，首批3只保障房REITS同步发售，每只产品发售份额均为5亿份。在发售当日基金公众投资者认购总量就已超过公众发售总量，再次重现“一日售罄”场景。为何投资者对REITs产品青睐有加？本文从投资者视角出发，探讨公募REITs的三个投资价值。

01 资产荒大背景下，提供优质资产新选择

回顾过去20年，两条脉络在中国居民资产配置中若隐若现：一是以房地产市场为主的时代；二是以银行理财、余额宝、信托等理财产品为主的时代。在金融供给侧改革的大背景下，刚兑打破，10%以上“天上掉馅饼”的资产收益率难以为继，投资者面临高收益优质资产的匮乏局面，也就是俗称的“资产荒”。

从当下公募REITs产品的收益率来看，REITs可能提供了一条不错的解决方案。Wind数据显示，截至2022年9月2日，在11只成立满半年的基金中，有9只基金（占比81.8%）均取得了20%以上的年化收益。

良好的收益表现折射出了底层资产的稀缺性和优质性。由于REITs基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目所有权。因此，底层资产的质量是决定REITs收益表现的核心。

目前公募REITs所涵盖的重点行业较为优质，不仅包括传统的经济基础设施和新基建概念，还进一步延伸至仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域。

此外，公募REITs底层资产也采取了严格的筛选机制。2020年国家发展改革委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》中指出，“各地发展改革委要严格审查把关，确保项目符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度。”只有产权清晰、成熟优质、运营高效的基础设施项目才可能入选。

02 与其他资产的相关性较低，分散风险并提升收益空间

公募REITs作为投资者风险分散的重要工具之一，被视为股票、债券和现金之外的优质资产配置选择。

分散风险的核心在于同时配置相关性较低的多种资产。如果各类资产之间的相关性较高，可能会放大投资组合的整体波动，即“同涨同跌”，起不到分散投资风险的效果。

目前我国公募REITs的底层资产围绕基础设施，包括产业园区、高速公路、仓储物流等多种类型。下图以海外成熟市场为例，探究了各类REITs与主要股指之间的相关性。数据显示，基础设施REITs与标普500和罗素2000的相关性都较低，分别为26%和7%；基础设施REITs也是各类REITs中，与股指相关性最低的一类资产。

美国各类REITs与主要股指的相关性分析，数据来源：NAREIT，2015-2020年

此外，投资中有风险与收益成正比的常识，但是否提升一单位收益就一定要承担更多的风险？答案是否定的，在投资组合中配置REITs资产，能够在承担相同风险的基础上提升收益空间。

论文（Kroenchez and Schindler [2011]）指出，在传统资产组合中以REITs的形式加入国际房地产资产，能够在风险不变的情况下提升收益空间。作者选取了1984年至2010年间发达经济体的股票、国债和REITs月度收益率数据，结论显示在6%的标准差水平上，传统资产的收益率仅为1%；加入REITs资产后，组合收益率水平可提升至2.5%附近。

03 降低不动产投资门槛，适合长期投资

对于公众投资者而言，直接购买不动产对收入和财富水平有较高的要求，购买门槛较高。而公募REITs降低了不动产投资的参与门槛，为居民的财产性收入提供了可配置的标的，使普通投资者参与基础设施投资成为可能。同时公募REITs为可上市交易的金融产品，提供了相比于不动产更大的交易灵活性。

但即便国内REITs上市以来的交易表现较为活跃，与股票相比仍有相当大的差距。因此REITs更倾向于是一个典型的投资配置品种，而非交易品种。短期来看，市场可能存在一定的波动。换言之，REITs相对而言更适合长期配置而非短期套利。

公募REITs的收益结构大体分为两部分：分红收益与基金买卖差额的波动收益。其现金分红部分体现了公募REITs产品的“债性”：底层项目资质优良，分红收益亮眼，吸引保险、银行理财等长期机构资金青睐[1]。而二级市场的买卖价差，则体现了公募REITs产品的“股性”：可捕捉交易热度变化、资金分红套利、首批战略配售资金解禁等事件，带来的二级市场交易套利机会。

注[1]：公募REITs的分红根据底层资产经营情况存在波动可能，因此其“债性”并非指固定收益，而是相对于股票而言，公募REITs具有更高的分红比例。

兼具股性和债性的特征使得公募REITs能够满足介于风险厌恶型和风险偏好型之间的投资者配置要求，为既不满足银行理财的收益水平、又难以忍受股市震荡幅度的投资群体提供了良好的资产配置机会。

综上，公募REITs作为一类创新型产品类型，具有底层资产优质且稀缺、分散投资风险、降低投资门槛等多重优势。

长期来看，投资者在购买REITs时，需要对不同行业资产进行了解：如产业园区项目需要关注项目选址、配套资源、行业竞争力、现有租约及未来稳定性等影响因素。固废城镇污水处理等行业壁垒较高，需分析产能利用情况、行业补贴持续性、成本费用管理等维度。

内容来源：国泰君安资产管理