中国房地产牛市大拐点在哪里？调控、牛市与通胀

六、调控、牛市与通胀

国家控制房地产价格的决心越来越大，调控政策不断出台，但这些行政措施对于房地产的影响实际上也只能是短期的。在2010年底和2011年初各地房地产成交量雪崩式的暴涨和房价即将再次暴涨之际，国家在2011年1月26日开始了房地产的第三波调控突袭:二套房首付六成，三套房一律停购等。

与此同时房产税的政策如期出台，上海市人民政府1月27日发布(上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，确定将于1月28日起开征房产税。该暂行办法确定房产税适用税率暂定为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。而与上海市不同的是，重庆对主城区超过均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在0.5%-1.2%，全部独栋商品房都在征税范围内。重庆房产税征收对象包括:独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购的高档住房，主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子;无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第税，但是两套及二套以上，开始收税。税率方面独栋商品房、商品房价格超过均价3停以下，按照0.5%征缴，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%。如无存量商品住宅，买套独栋商品住宅和高档住房可以扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。

作为这些新政策的出台后的具体执行和衔接，国务院办公厅1月27日发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知提出，尚未采取住房限购措施的直软市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。这样的政策会在春节产生个政策的真空期，让各种政策受限的人士可以有一个逃跑的机会，因此在这样的真空期再有一个成交量的高峰是可以想见的，根据北京上海等地的房地局爆棚的报道就可以看到这样的情况。而调控后的结果也将与历次调控结果相类似。

中国房市总是表现为越调越高，原因就是客观规律的刚性支撑所有这些调控措施可以控制房地产的投机却难以控制房地产价格的长期趋势，是难以让房价深跌的，所以调控难以改变房地产的牛市状态。历史经验表明计划经济是难以控制物价的，其根本原因就是计划经济不能消灭需求，它能够做到的只不过是限制需求的作用，使得需求难以爆发并进而导致暴涨出现投机性的机会，但是由于没有暴涨、没有投机性的机会就不会导致价格上的吸引力，也不就会吸引更多的资金进入来扩大供给，所以计划经济的特长是限制投机，而投机对价格的影响只能是短期的，长期价格的影响因素是难以计划调控的，而市场经济的特点就是既有投资也有投机，这使得在需求旺盛的时候价上扬进而吸引大量资金人场并增加供给，而市场经济的问是投金成县涨暴跌给社会资源带来极大浪费和社会财富的极大损因而计划经济与市场经济二者是各有优势的，但是都要符合经济规现要求，告诉我们价格只能绕价值上下波这个价值支撑就是开发的成本支撑，只要房价跌破成本肯定立即无开发了，只要供给下降而需求仍然存在，价格就一定要涨上去，而我国房地产的成本在土地和税费等重压下支撑力是强悍的。

据不完全统计，房地产行业相关税种共有12种。此外，各项行政性收费也是名目繁多。曾有人做出统计，房地产开发商在各项环节需最融50余种行政性费用，共涉及约25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%~20%。一套房子，经过立项、建设、配套、销售尊诸多环节，一共要收多少税费?以总价100万元的房子为样本，在房地产开发成本构成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，土地成本在北京、上海等核心城市至少要占房价的40%左右，建造成本约占30%。此后的营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%，而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等，各类税费之和一般在15%左右。由此可见，100万元房款，40万元为土地成本，30万元为建筑成本，15万元为各项税费，剩下的15万元左右则为企业剩余。而这剩下的15万毛利润还有大量的灰色支出，资金成本和高利贷没有计算，即使是土地成本极低，由于土地增值税可以累进到60%的增值额，且长期持有土地在年息百分之几十的社会融资成本，扣除累进的土增税和高利贷利息后企业的所剩也不多，再加上所得税，企业的边际利润非常低，只要房价下跌10%，开发商基本就要处于亏损状态，所以只要房价下跌10%，房地产市场就一定要遇到成本的刚性支撑。

保利地产公布2010年度业绩快报，报告期内公司实现营业收入357.1亿元，同比增55.35%;实现归属于上市公司股东的净利润49.05亿元，同比增39.39%;基本每股收益107元，同比增32.1%。上市公司不会逃税压低业绩的，这里看到的就是13.7%的利润率，房地产的利润得低的，而且以保利的背景还可以低价融资，这又是一般开发商所不能比，而万科前三季度的主营业务收人为223.8亿元，利润32.72亿元，与保利的情况是类似的。因此如果房价下降超过10%，一定是开发商大提模的破产。房地产利润如此低但是为什么大量资本投资房地产和房地产富豪成群呢?原因就是房地产容易洗钱，很多问题资本在此洗白变成开发房地产致富。同时房地产容易空手套，房价的里面只有10%多的纯利但是很多时候房地产的投资只有房价的5%不到，所以投资回报100%以上，同时可以滚动投资，这样的复利滚利是非常厉害的，以一两年开发一个项目的滚动指数性增长，几年下来就是几十、几百倍的增长，形成富豪多也是很正常的。

值得关注的是房价虽然暴涨，但是拆迁价格上涨远远快于房价，银行融资下降导致综合融资成本上涨，税收也增加，在所有成本增加的压力下，留给开发商的价值空间是被严重压薄的，房地产开发的产业利润不是增加而是降低，这样的重压下面对成本的刚性支撑，只有不断的施压才能够保障不出现报复性的反弹，因此现在的调控就是面对这样的刚性支撑反弹，最多是避免报复性反弹过于强烈，其下调的空间是短线的和有限的。所以调控措施的效果更多地体现为影响价格而不是影响价值，而这样的价格调整必定是短线的，长线价格按照价值规律围绕价值上下波动，对于价值规律这样的客观规律，是不可能通过调控等人为措施、搞唯心主义的人定胜天那一套而改变的。

那么我国宏观调控真正的重大意义在哪里呢?不是让房价下来，而是尽可能地控制在房地产领域中随着发展而产生的食利行为。炒房的利益来源不是房地产自然的上涨，这样的上涨如果都能够被炒房者抓住就变成了开发商愚意的贱卖，卖的总是没有买的精，这是违反社合常识的!炒房者的利益来源是民间利率与银行利率的利差，或者就是民间高息融资的转化，所炒作是期房与现房的差价，这个差价本身就是期房的融资效应所带来的，而利率套利和高利贷本身就是一种食利行为。真正的投资是要依靠投资收益租金回收投资的中国当前的房价租售比根本不足以以租金来养投资，所有的投资都是依靠房价上涨后的资本利得来赢利的，即便如此房价上涨也不是买房投资客投资的结果，当前中国房价的上涨背后真正的价值推手恰恰是政府对于土地的投资,投形式是与土地相关的基础设施、市政设施、配套建设、文化建设等子为投资了地铁，建设文化馆、育场、校医钱一部分自你的房子中政府土地出让的收人.更多的是来自在同地区在你后面买房人更高的土地成本以及政府的税收补贴,你的房子的涨价是你占有了这些土地价值的增值，但是这些价值增值不是你买单的而是后来买房人买单或者政府税收补贴的因也是一种食利的行为。而中国开发商的赢利模式也不是搞好服务房的建设、设计开发等环节进行价值增值，而是依靠政府修建了市政、道路、地铁以后的土地增值，这也是一种食利行为。

在西方虽然地产商也囤积土地,但是大片土地的一级开发是地产商的行为,地铁、由地产商修建或者合作的，而中国这一切都是政府修建的,但是利润却由开发商享有，从而产生了食利。因此政府的限制囤地和一定的高税收等措施是有正面意义的，政府调控在控制食利的意义上是重大的，但是我们的宣传是不到位的，真正的投资在市场经济是应当鼓励的，适度的投机也有助于市场的活跃，需要限制的是食利行为，食利是市场经济的毒瘤。政府在对于调控政策的宣传上不应当把抑制投资投机作为宣传的重点，而是应当把重点放到食利上，目标准确才有结果正确着，紧，界达国家普遍采取印创而州新房价在政府调控下的短期走势必须要考虑到资源与通乐国方式来追出2008年以来的经济危机，结果就是各国的政府负债早已e超过了占GDP60%的警戒线，美国直接负债就达到14万亿美元，日本国债是GDP的200%，欧各主权危机此起彼伏，中国如果计算上地方政府融资平台，负债率超过70%。

而中国通胀压力下流动性的表现是有中国特色的，中国的流动性不是西方式的泛滥也不是简单的紧缩，央行对于中国的流动性采取了连续上调准备金率的做法，使得准备金率不断创造新高，但是在人民币升值压力下，中国的加息与西方近似零利率的息差套利驱动下，涌人中国的热钱又源源不断，现在对于流动性的松紧有各种不同的看法，说松有说松的道理，那就是中国的货币供给和新增贷款增量远远超过计划和预期，海外美国的量化宽松和欧洲、日本的跟进，热钱还大规模的涌人;如果要说流动性紧张，则可以见到民间融资利率的上扬、银行拉存款的急切以及上海银行间拆放利率在短期上一度超过贷款利率，在长期上超过了国债利率，因此整个中国的流动性应当是松紧互现的不均衡状态。而对于美联储不断印钞的美国来说实际上也不是简单的流动性过剩，美国要是流动性过剩就不会有通缩的担心了。美国信用卡坏账在2010年第二季度降至8来最低水平。据穆迪投资者服务公司日前公布的数据显示，美国2010年7月份信用卡坏账率降至10%以下，与此同时，消费者信用报告机构TransUnion的资料显示。美国第二季度信用卡违约下降速度达到2007年底以来最快水平。在美国信用卡的违约率下降损失成本和风险降低的情况下，美国第二季度信用卡利率大幅上升至9年以来的新高。根据市场研究公司Synovate指出，美国第二季度已发行信用卡平均利率上升至14.7%，去年同期为13.1%，该上升幅度使得信用卡平均利率与基准利率的息差扩大至11.45个百分点，创22年最大息差。百分之十几的利息在中国看来也是带有高利货味道的，这与美联储接近零利率的政策相比，也可以看到美国流动性的不均衡。

所以流动性现状即不是泛滥也不是紧缩而是不均衡，而且由于调控对于流动性不均衡的作用形成了正反馈效应，这种不均衡还在不新的加剧过程中。央行对于流动性的收紧手段是面向全社会的，而热创操控在一部分利益集团的手里是不会被央行的货币政策所收紧的。这样央行收紧流动性一定是要造成流动性的松紧不均的。而对于美国而言则是不断宽松的货币从有货币贬值压力的美国流向有货币升值预期的中国等国渔利，同时由于社会对风险的担心，流动性淤积在大银行抱团取暖而不向社会放款，这种货币淤积的背后也是因为这些地方流动性充裕，资金的安全性高，而流动性紧缺的产业在危机中安全性低，流动性越淤积到富裕的地方越安全越可以吸引流动性，反而流动性越紧缺的地方风险越大流动性越远离，在零利率的政策下银行持有货币资金的成本有限也没有足够的放款动力。这种不均衡下的资本渔利，本身会加剧流动性的不均衡，因为不均衡的流动性要渔利，首先就要找最刚需的地方。刚需存在的地方，其价格变化可以硬性的向下游转嫁，这样的结果就是中国的两大刚需房地产和农产品成为最有刚需和最被渔利的对象，而对于世界而言则是资源性大宗商品在资源紧缺和中国急需的背景下被渔利，造成世界大宗商品的牛市，目前以铜为龙头的有色金属价格创造历史新高并且突破10000美元历史心理大关，而其他各种资源商品也是牛市特征明显。而所有这些渔利的结果都要变成最终产品的成本，由产品的使用者买单。

大宗商品的涨价对中国房地产的成本支撑造成巨大的影响，中国的房地产业的利润相比房价是很低的，成本支撑对于房价的推动作用是很大的，而大宗商品的涨价和通胀对于房地产的成本贡献是非常大的，同时通胀造成最低工资被动上涨使得建筑业人力成本也同地涨，所有这些部会导致房地产成本的巨大上扬。对此很多人会说得了成本在核心城市房价里面的成本构成是很低的，但是这样的认识是了全面的，因为中国的城市转建是要士地收入买单的，建安成本是基场的主要成本，基建的成本大幅度提高以后政府需要在土地一级开发上平衡支出，是一定要提高地价的，而这种提高的地价实际上完全销价的大宗商品所吞嘴。而且很多城市是以回迁为拆迁手段的，这样的回迁实际上是使得建安费用的增加被杠杆放大了，因为新开发的楼中所有拆迁回迁的成本是要新房售价买单的，以当前正常的三七开为例，楼盘有七成是回迁房需要由三成的商品房承担，也就是三成的房子承担十成的房子建安涨价，杠杆率达到3.33倍，对于核心城市这个士地与开发的分成比例甚至可以达到二八开，也就是杠杆率是5倍，即使是上地方与开发方五五分成，建安成本的增长对于房价的贡献也是倍。因此大宗商品的涨价导致的建安成本的涨价对于房价的贡献远远比局外人想像的要多很多，就如最近水泥价格的暴涨，很多地方水泥价格翻倍，对于房价的硬性贡献就可以达到1000乃至2000元以上。因此房价的通胀牛市特征也是很明显的，其杠杆作用会导致房价在刚性成本支撑下跑赢通胀，这里还没有计算老百姓把房子作为应对通胀的避险商品而产生的溢价，这个溢价可以因为中国调控政策的严格杜绝投机投资而减少，但是对于通胀所带来的刚性成本上升却是难以调控的，因为大宗商品牛市不仅仅是中国的事情而且还是全球的事情，中国目前的实力是难以解决全球的问题的。

因此中国房地产牛市与世界大宗商品牛市也是有所关联的，与世界的通胀格局也是紧密联系的，世界通胀和大宗商品牛市的拐点也将是中国房地产的一个拐点。在国内调控无法解决世界大宗商品牛市和通胀的情况下，我们能够解决的最多是缓减局部的通胀和抑制房地产在超势分析:中国内期产牛电大提点在里?

中所产生的溢价，而对于成本刚支撑下的外来成本推动型的牛市有限的，影响更多是短期的价格影响和短期的价格剧烈波动，在价值规律的作用下价格可以低于价值成本，但是不能长期低于价前且要围绕价值成本进行波动，因此调控对房市牛的作用线的和一定要波动反弹的，认清调控与房地产牛市、通胀之间的关系，对于我们看清和读懂中国的房地产走势是非常关键的。

读张捷老师《房势》笔记，如果担心找不到下集，请关注此头条号，每晚更新。