戴维斯双击就是一支股票因为所处行业具有发展潜力，企业业绩不断上涨的同时，市场给的估值也会上涨，形成协同效应，获得超额的双倍收益。戴维斯双杀则相反，他们都有一个共同特点，就是矫枉过正。

新城寻底路

生态新城是淮安学区房的代表，他的价格基本可以反应整个淮安学区房的走势。

笔者前面有一篇文章，详细介绍了生态新城房价的来龙去脉：淮安学区房前世今生：鸡汤—鸡血—鸡毛的故事。一文读懂学区房背后的逻辑

新城房价之所以在2019年后大幅上涨，是因为中考成绩也就是业绩的优秀，加上高价的土地锚定了一个美好的预期，再加上整体房价的上涨，几个因素共同促成了新城房价的暴涨。

但时过境迁，戴维斯双击变成了如今的双杀。

这轮房价的启动点是2019年10月，价格1.07万，最高是2021年2月，价格2万，目前的价格是1.22万，如果加上贷款利息，这三年新城购房者全数被套。亏损效应的扩散，会加深大家对新城学区房的疑虑。

屋漏偏逢连夜雨，最近大批新城安置房拿到房产证，抖音已经有8000多中南世纪城的房子在抛售。

新城淮中学区的70号地块，低成交价也打破了生态新城的价格体系，他的价格就是生态新城的天花板，封死了泓著大观和天玺湾的未来预期，故事讲不下去了。而回迁房的低价抛售，会对整个房价产生长期的向下牵引作用。

无论是回迁房的拿证，还是70号或者69号地块的拍卖，都是在供给端增加供应。而这个供给只是冰山一角，枚皋路以东的大片空地，淮安家长一代人的六个钱包也不一定能填满。每次经过，看到那一眼望不到边的荒草，都有一种魔幻的感觉，仿佛看到了一张张..........

教育均衡

开明中学目前有开明中学，新城淮中，第二开明，清河开明，第四开明，新城开明，清浦开明，经开区开明。待加入的有清江浦中学，白鹭湖中学，开发区启明。这些学校的淮中定向生，已经占到56%，也就是开明系学区生人数超过市区学区生的一半，再加上在建云林路中学的和规划的第三开明。开明系学位已经不再稀缺，并且现在不允许宣传中考成绩，家长很难分辨出学校的好坏。

教育集团化的目的是为了教育均衡，而均衡初中教育的大杀器：定向生到校，一直是悬在学区房头上的一把利剑，如果落实，必将快速拉近各初中升入优质高中的比例。这项政策虽然不确定什么时间落地，但他却影响着学区房购买者的预期。

出生率

出生人口并没有找到一个官方的连续数据。笔者查淮安年鉴的2015年出生人口是7.69万，2016年出生人口是6.41万，2017年出生人口是6.98万。与淮水安澜的一张淮安出生人口的图片相符，我们就用这张图，仅供参考。

图片显示今年小学的入学人数已经从最高点的9万下降到了6.4万，2024年还将下降到5万多，然后继续下降到4.2万，腰斩带拐弯。但初中的升学高峰还要维持5年，学区房在五年后会迎来需求不足的问题。

这轮学区房的暴跌，目前看不到上涨的希望，即使暂时反弹，也不会持续太久，因为需求在减少。

来源淮水安澜仅供参考

结语

总的来说时间不在学区房一边，越往后对学区房越不利，无论教育均衡的逐渐推进（虽然缓慢），还是供给端的持续放量，还是出生人口断崖式下跌，都预示着学区房的未来不容乐观。大部分学区房将回归他的居住属性，

当然我们还可以用城投来抬高地价，稳定家长的预期，也可以加大拆迁力度，创造新的需求，但我们投资平台的杠杆还能加多少。小小的淮安承载了两家全国100强的城投公司，他们的资产全部超过千亿，借钱总是要还的。