当下江阴，资产配置的“另种逻辑”

正如我们所见，很多人消费上犹豫，买房上也犹豫了。

8月份金融数据出来了。

M2同比增速已高达12.2%，再度刷新近6年新高。

事实上，从3月份开始，M2增速就在持续向上。

且至今已连续5个月保持两位数增速。

这说明什么？说明市场上的钱多了。

远的不说，单今年央行就放水不断。

截至8月，2022年5年期LPR已经下调了35个基点。

之前从未有过的力度。

但问题是，释放出的钱并未流动起来。

扒开金融数据，M1增速远低于M2，8月末仅为6.1%。

要知道，M2=M1+定期存款+其它存款。

这也意味，存款在“快跑”。人们更爱存钱了。

截止8月底，人民币贷款余额208.28万亿元，同比增长10.9%。

说白了，不是没有钱，只是单纯不想消费，不想投资。

资金大多是在金融系统空转。

问题回归到江阴楼市，说句不好听的，现在江阴的房子大多已失去金融属性，只剩下商品属性，或者是单纯的个人资产。

在这种情况下，博房价上涨，收效甚微。

一旦选错，得不偿失。

如果不考虑居住，单纯作为资产配置，那江阴房子还能不能买呢？

有个判断标准，可以参考：

当自然利率高于实际利率时，会带动投资。

反之，则不适合。

这是经济学上的两个概念。

简单来说，自然利率就是收益率，实际利率是国家规定的利率。

为什么说新技术能拉动经济增长，是因为一个新技术出来后，它收益率往往很高。

假设这个收益率是10%，而实际利率只有3%-4%左右。

你用借到的这个3%-4%的钱，去投资这个新技术，去搏这个10%的收益。

自然是一笔稳赚不赔的买卖。

问题来了，江阴的租金回报率能超过实际利率吗？

我们对比几个小区。

花园五村，也算得上是学区房，但不是顶流学区。83平的房子挂牌价165万，租金1800元/月。

出租回报率就是1800*12/1650000=1.31%左右。

学区房有溢价，同时以居住属性较低的老破小居多，所以出租回报率自然要低。

而诸如南菁学区、实小市中双学区，出租回报率就更低了。

阳光国际花园，不带学区属性的，143平的房子挂牌价240万左右，租金4200元/月。

出租回报率就是4200*12/2400000=2.10%左右。

阳光国际靠近城中，地理位置还是比较好的，在建成年份方面，也不算太老。

这个算是江阴住宅比较标准的一个出租回报率。

万达广场公寓，50平，挂牌价29万，租金1400元/月。

出租回报率就是1400*12/290000=5.79%。

可以看出，公寓的投资回报率很高。但价格不涨，依然是公寓的硬伤。

过去六七年，江阴的房价翻了一番，可公寓产品，几乎还是原地踏步。

从这个方面讲，公寓产品投资回报率很低。相信你身边就有后悔买万达公寓的那部分人。

租金和房价，是两个不同的逻辑。

现在房价还在持续挤泡沫。

租房需求，短期内也很难上去。

当下楼市，逻辑变了。

那种靠着高杠杆一路猛涨的房价，基本不会再出现了。

但是还有相当部分人，手里有米，该不该去买房呢？

假如，我是说假如...

江阴房价再降，外来人口增多、租金回报率上涨的话，对于很多人来讲，就是一个很好的资产配置。

很简单，现在江阴首套房的贷款利率是4.1%。

如果一套房子，它的租金回报率能超过这个数，比如4.2%，甚至更高。

这个资产配置，就是有效的，有赚头的。