最低3.7%！楼市正在起变化

原创 刘晓博

国庆节前夕，央行、银保监会、财政部、国税总局等部门，一口气在不到30个小时内，公布了3大利好。

其中包括：符合条件的城市，房贷利率下限可以放宽或取消；7年来首次降低公积金贷款利率；个人置换房屋，可以退还卖房个税。

其中“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”的利好（下图），力度最大、不确定性最高，所以引起了广泛的关注。

媒体普遍竞猜：哪些城市可能“放宽”，放宽的力度有多大。

国家统计局每月公布70个重点城市的房价走势，所以大家很快就分析出来：在这70个城市里，有23个城市符合条件。

具体是：天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

一般认为，能享受此次“阶段性放宽”的高级别城市，比如天津、武汉、大连、石家庄等直辖市、省会城市或者计划单列市，其楼市受益更大。

我当时曾撰文做了3大判断：

第一，全国可以享受此次“利率下限放宽”的城市远不止23个城市，大多数普通的三四五线城市，都有机会享受。

第二，当前5年期及以上LPR的利率（房贷基准利率）为4.30%，此前首套房最多可以下浮20个基点，也就是最低4.10%。新措施出台之后，主流的“最优房贷利率”大概会低至3.80%，不排除个别城市更低一些。未来如果5年期LPR利率继续下浮，则上述各档次利率也会跟随下浮。

第三，放松房贷利率下限，很有可能突破2022年12月31日的原定期限，或许会放宽到2023年3月末，甚至6月末。

今天是10月6日，已经有媒体对各地落实“放宽房贷利率下限”做了报道。

到目前为止，被“正规媒体”确认过的、最低的房贷利率是广东清远，低至3.70%！

上图是清远日报10月1日凌晨，对当地落实这一利好的报道。

报道说，清远的做法是在5年期LPR利率（目前为4.30%）的基础上，减去60个基点，调整之后首套商业性个人住房贷款利率最低为3.70%。

在去年10月的时候，清远房贷利率还高得令人瞠目。据“清远楼市发布”整理的各行利率，当时最高利率是：首套房要在LPR基础上上浮165个基点，为6.30%；二套房利率最高上浮185个基点，为6.50%。工商银行利率稍微优惠一些，首套房、二套房分别为6.15%和6.35%。

我们可以假设一下。A先生2021年10月在清远贷款买首套房，在工商银行贷款（6.15%的利率），贷款金额100万元，20年，采用等额本息方式供楼，则其月供为7251.12，累计需要支付利息大约74.03万元。

B先生今年10月在清远贷款买首套房，赶上了放宽利率下限，贷款利率为3.70%，贷款金额也是100万、20年、等额本息方式，则月供只有5902.89元，累计需要支付利息大约41.7万元。

跟A先生相比，B先生每月少负担1348元；20年下来，将节省超过32万的利息。

由此可见，去年同期买房的人有多么苦逼。他们虽然可以享受今年累计35个基点的LPR降息，但一般要到明年1月1日之后。而其150个基点的“加点”，是无法降低的，需要背负20年甚至30年。

今年买房的人，可以在LPR基准利率基础上享受“60个点”的优惠，这个优惠也是贯穿整个贷款合同期的。

上图是广东省地图，清远算是粤北的城市，隶属于广州都市圈，经济不太发达。

上图是2022年上半年广东21个地市的GDP增长情况，清远的增速为0.9%，不仅远低于广东省的增速（2.0%），也远低于全国增速（2.5%）。

据清远统计局官网公布的数据，今年1到8月清远市规模以上工业增加值431.15亿元，同比下降3.1%；1-8月全市固定资产投资同比下降7.5%，降幅比1-7月扩大1.2个百分点。

其中：全市商品房销售面积340.84万平方米，同比下降23.4%；实现销售额199.38亿元，同比下降31.6%。

由此可见，清远稳增长的压力比较大，楼市比较冷，大力度放宽首套房贷利率下限，是情理之中的。

另据南方日报报道，广东阳江也放宽了房贷利率下限，具体做法是：在LPR利率基础上减40个基点，执行的最优房贷利率为3.90%。（下图）

看到这里，令人不禁想起9月30日曾在坊间流传的一份“文件”：

当时有媒体采访人民银行广州分行，相关人员辟谣说，上述“文件”是假的。

但“文件”里对清远、阳江房贷利率的表述，最后都得到了官方媒体的证实。

其实不仅仅是清远、阳江，“文件”里提到的江门、云浮、湛江取消利率下限，并不公布具体优惠水平，也得到了媒体的证实：

这是否意味着云浮、湛江、江门的利率比清远还低？有可能，但尚不能确定。

在山东，济宁率先公布“下调利率下限”之后的新房贷利率，首套房为3.95%。

至于其他城市，尤其是符合条件、级别较高的城市，比如天津、武汉、大连等，尚未搜索到落实新政的报道。

在今年的楼市松动中，地方政府变得越来越低调，很多救市政策“只做不说”，甚至先辟谣、后执行。说实话，这种政策上的不透明，不利于楼市的回暖，也可能给购房者带来不公平对待。

楼市真实利率的不断下降（含公积金贷款利率的下降，见下图），正在给楼市带来微妙的变化。

过去1年来，大多数城市的房贷利率普遍下调了超过150个基点，甚至超过240个基点。这种针对楼市的大幅降息，是非常罕见的。持续降息的累加效应，将逐步显现出来。

在重点城市，高收入阶层已经开始积极入市了，多地都出现了高档楼盘热销的局面。比如楼市整体寒冷的深圳，国庆节前在蛇口出现了日光盘，其中大户型总价在6000万左右，基本上被一抢而空。

现在市场等待的，是疫情的拐点。一旦世卫组织宣布大流行终结，中国防疫政策出现积极的调整，市场可能会有更大的好转。弄不好到明年6月，会有一批城市或片区再度收紧楼市调控。

最近，2022年北京马拉松比赛日程和比赛细节的确定，引起了广泛的关注：

很多人把这个消息，以及香港防疫措施的调整，看作是重要的利好。