国庆前两天，朝里破天荒的连发了三条关于房地产的推行政策；
意思就是利好来了，鼓励大家赶紧去买房。
这三条政策，一条是挽救一下濒临绝境的城市；
第二条是关于退税的机制；
最后是下调首套个人住房公积金贷款利率。
说白了就是救一下快没气的城市、刺激改善置换、鼓励刚需买房。
对上海购房者，利好甚微。
01. 4.1%的利率，上海想都不要想
第一条：下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
不过有城市限制：
2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
据易居研究院智库中心的统计，在70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。
符合首套房贷利率下调条件的城市基本集中在三、四线城市和部分二线城市。
毫无疑问，没有一线城市，北上广深想都不要想。
根据国家统计局公布的数据，截至8月，全国房地产开发投资规模已经连续5个月累计负增长，且降幅连续扩大。
商品房销售面积连续7个月累计负增长，降幅连续5个月超过20%。
市场回暖还在路上。
02. 改善置换退税，有利于二手房
第二条，可能是对上海楼市影响最大的一条。
首先是时间的限制：自2022年10月1日至2023年12月31日期间；
对出售自有住房，并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人；
对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
这个政策其实有三点：
必须先卖后买，周期在1年以内；
出售方和购买方必须是同一产权人；
最后一点，必须是在同一城市！
目前上海关于二手房的交易流程还是比较复杂的；
涉税评估价目前虽然稍微撕开了一个小口子，不过还未到明显放开的地步；
最多就是从去年的70/80%的首付款比例缩到了50%。
这其中还涉及到了部分差价的税额。
所以，即使在各个地方政府还未对其政策做出比较详细的说明之后，退税的流程不会特别简单。
从政策层面上来看，是要带动整个房地产市场的流通性：
从二手挂牌到成交，再到打新，再到土地市场房企拿地，环环紧扣。
从上海市场的角度来说，有两点很好的起到了“房住不炒的”制约作用。
一、必须在同一城市进行交易
上海的新房市场在YQ之后表现得尤为亮眼；
即便没有特别大的政策利好，也几乎能领跑了全国市场。
可以想象在政策放开的情况下，会有多少的外来购买力涌入；
同样的道理，假如放开政策，“不在同一城市进行交易”，也能享有退税的政策；
源源不断的购买力会不断进入一线城市，本来就不行弱旅只会越来越萎靡。
二、未限定卖房的套数和买房的次数
从目前的来看，卖房之后买新房或者二手房均可。
手里有几套房的，可以支持卖掉多套来改善。
也就是目前上海市场上最常见的“卖房打新”。
这样积分高的情况下，又有足够的资金。
那至于你能买几套？也未有明确的规定。
别的城市笔者是不清楚，可能可以进行多次交易买卖。
不过在上海，五年内一旦有购房记录的话，不管你有房还是无房，购置新房的时候，积分就直接扣20分。
所以你一旦买了一套新房或者二手房之后，积分就不占优势了。
积分制成功的制约以“炒房”为目的打新。
最后就剩下二手房卖家的诚意度以及买家的钟意情况了。
最后可能导致的情况就是，卖家为了卖房而降价；
市场一二手倒挂的红利将会逐渐缩小，怎么说呢，有利有弊吧。
03. 公积金利率下调，挠痒痒
7年以来首次下调，公积金个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
央行曾对个人住房公积金贷款利率做出多次调整，还要追溯到2015年；
这是时隔逾7年，央行首次下调首套个人住房公积金贷款利率。
对于老百姓来说，最关心的还是月供能还多少？
以公积金贷款60万元为例，期限25年、贷款利率为3.25%，购房者月供为2923.9元，利息总额为27.72万元；
此次下调至3.1%，月供将降至2876.57元，利息总额为26.3万元。
购房者每月可少还47.33元，总还款额减少1.42万元。
上海现市场现在房价基本在5万/平；
可以说，公积金贷款额度的限制，对于利率下调来说，在上海市场基本起不到实质性的优惠。
对于房价还在1万以内的三四线城市来说，可能会是一个利好。
不过，现在老百姓手里缺的到底是钱，还是信心？
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